A short sales kiváló lehetőséget biztosíthat a potenciális lakásvásárlók számára, hogy jó üzletet kössenek. Ha Ön a piacon van, hogy rövidre eladott házat vásároljon, fel kell készülnie a hosszadalmas zárási folyamatra, és fel kell készülnie arra, hogy át kell ugrania néhány olyan karikán, amelyet általában nem szoktak a hagyományos eladásokhoz társítani. És ha Ön egy leendő short sale vevő, akkor is fel kell fegyverkeznie azzal a tudással, hogy hogyan találja meg az Ön közelében lévő short sales-et.
Ha fontolgatja az ilyen típusú lakásvásárlást, itt van a szakértő által támogatott magyarázatunk arról, hogy mi a short sale, mik a lehetséges előnyei és hátrányai a vásárlásnak, és hogyan találja meg a short sale listákat az Ön területén.
Mi az a short sale?
A short sale akkor fordul elő, amikor a lakástulajdonosnak több tartozása van a házán, mint amennyit az jelenleg ér, de ennek ellenére el kell adnia. Ez akkor fordulhat elő, ha a lakástulajdonos a piac csúcsán vásárolta a házat, majd a piac visszaesik.
A Nagy Recesszió a legjobb példa erre a forgatókönyvre, és rengeteg short sales-et hozott létre. “Az emberek 100%-ban finanszírozták a házukat” – mondja Jessica Wallace, a kaliforniai Santa Cruz területén működő, csúcsértékesítéssel foglalkozó ügynök, így nulla saját tőkéjük volt, amikor “a piac 10%-ot esett.”
Egy másik ok, amiért egy lakástulajdonosnak rövid lejáratú eladásra lehet szüksége, ha túlvállalta magát a lakáshitelekkel vagy hitelkeretekkel.
Az ilyen típusú eladáshoz az eladónak meg kell győznie a hitelezőjét, hogy kevesebbet vállaljon, mint amennyit a ház ér (más szóval, hogy “rövidre” zárja az eladást). A hitelezők ösztönözve vannak erre – ha a ház kevesebbet ér, mint amennyit a hitelfelvevő fizetett, és a hitelfelvevőnek valóban nincs módja a kifizetések teljesítésére -, hogy elkerüljék az árverezés folyamatát, ami szintén költséges.
Miért érdemes megfontolni egy rövidre eladott ház vásárlását?
A fő ok, amiért rövidre eladott házat érdemes vásárolni? Nagyszerű üzletet köthetsz.
Tegyük fel például, hogy egy olyan háztulajdonostól vásárolsz, aki a piac csúcsán vásárolt… és szerencsés voltál, hogy akkor jöttél, amikor a piac nagyot esett.
Amellett kevesebb verseny van más vevők részéről ezekért a hirdetésekért. És ellentétben az elárverezéssel (amin keresztül szintén lehet, hogy a végén alkudni fog), Ön végigjárhatja a rövidre eladott házat, mielőtt ajánlatot tesz.
Az ingatlanon bármilyen ellenőrzést elvégezhet, amit csak szeretne, akár az ajánlat megtétele előtt is, ha az eladó beleegyezik. És végső soron egy short sale valószínűleg jobb állapotban van, mint egy tényleges elárverezett otthon.
Milyen hátrányai vannak a rövidre eladott ingatlan megvásárlásának?
A rövidre eladott lakásokat általában úgy adják el, ahogy van. A hitelezők pedig nem biztos, hogy ki akarják fizetni azokat a díjakat, amelyek általában az eladó zárási költségeinek részét képezik, hogy megspóroljanak maguknak némi pénzt, mert már így is veszteséget szenvednek el.
“Az egyetlen ok, amiért short sale-et akarsz vásárolni, az az, hogy jó árat kapsz érte” – mondja Wallace.
“Mert egy rövidre eladásnál nem fogod megkapni a javításokat, amelyeket el kell végezni az ingatlanon, sem a lakástulajdonos által, aki pénzt veszített, és nincs mit beletenni a házba, sem a bank által, aki szintén pénzt fog veszíteni. Ez határozottan egy vevő-óvatos helyzet.”
Plusz, egy short sale megvásárlása komolyan próbára teheti a türelmét: Az egész folyamat hosszúra nyúlhat, mert nem egy magánszemélytől, hanem a banktól vagy a hitelezőtől vársz választ.”
“A rövidre eladás kevés a pénz, de nagyon sok az idő” – magyarázza Wallace – “Láttam, hogy akár egy évig is eltarthat. Hosszú ideig kell várakoznod, és ha a szívedbe zártál egy ingatlant, nagyot csalódhatsz.”
Ez azért van, mert még ha a lakástulajdonos jóvá is hagyta az ajánlatot, “a hitelező hat hónappal később visszajöhet, és azt mondhatja: ‘Nem, ezt az árat nem fogadjuk el’. Tehát hosszú ideig fogsz várni – és lehet, hogy soha nem kapod meg a jóváhagyást.”
OK, azt hiszem, érdekel. Hol találok rövidre eladott lakásokat?
Ha a piacon van, hogy rövidre eladott lakást vásároljon az Ön közelében, először keressen magának egy vevőügynököt. “Olyan helyi ingatlanügynökkel szeretne kapcsolatba lépni, aki jól bevált és ismeri a területet” – mondja Wallace. “Ők azok, akik tudnak a rövid eladásokról, és tudnak tájékoztatni téged.”
Néhány brókercég listát biztosít a rövid eladásokról azoknak, akik elmondták a brókercégnek, hogy érdeklődnek, ezért kérdezze meg az ügynökét, hogy a brókercégük kínál-e ilyen szolgáltatást. Beszéljen az ügynökével az MLS-hozzáférés beállításáról is, hogy keresni tudjon rövidre eladott lakások után az Ön területén.
Kereshet rövidre eladott lakások után közvetlenül az MLS-en keresztül, amely felsorolja őket, néha közvetlenül megjelölve. Gyakran meg tudja mondani, hogy egy rövid eladás, ha megnézi a listázási leírásokat. Lehet, hogy egyenesen azt mondják, hogy “short sale” – vagy ha nem, akkor tartalmazhatnak más árulkodó kifejezéseket, mint például “banki jóváhagyás függvényében”, “értesítés a nemteljesítésről”, “árverésre megy”, vagy más árulkodó kifejezéseket a státuszról.
A másik módja a short sales megtalálásának egy olyan ügynökön keresztül, aki short sales-re specializálódott: Ezek olyan listázó ügynökök, akik hitelezőket képviselnek, és általában tömegesen listázzák a lakásokat. Valószínűleg rendelkeznek SFR (short sales and foreclosure resource) minősítéssel az Ingatlanügynökök Országos Szövetségétől. (De még így is valószínűleg saját vevői ügynököt szeretne, aki képviseli Önt és védi az érdekeit, ha ilyen módon találja meg a short sales-et.)
A short sales-et közvetlenül a bíróságon keresztül is megtalálhatja. A városi vagy megyei jegyzői hivatalban megtekintheti a hitelkiesésben – más néven pre-foreclosure – lévő emberek listáját. Ez az elárverezés előtti lépés, és általában a lakástulajdonos utolsó elmulasztott jelzáloghitel-fizetése után körülbelül hat hónapos időszak áll rendelkezésre, mielőtt a bank ténylegesen elárverezi a lakást.
Wallace megjegyzi, hogy ez csupán egy módja annak, hogy nyomon kövessék azokat az otthonokat, amelyekből short sales lehet – de messze nem garancia arra, hogy így is lesz. “Az esetek többségében megtalálják a módját annak, hogy a jelzálogfizetéseket teljesítsék” – mondja. “De ez egy jelzés arra, hogy kinek van gondja a jelzálog kifizetésével, és most sok ilyen lesz” – teszi hozzá, tekintettel a koronavírus-járványra és a kapcsolódó gazdasági válságra.
Ha régi vágású érzékenységgel rendelkezik, talán szerencséje lesz az újságon keresztül megtalálni a rövid lejáratú eladásokat. Pásztázza át a helyi ingatlanrovatot, és nézze meg, mit találhat. Vagy átnézheti az apróhirdetéseket digitális stílusban, a Craigslist-en. Tegyen egy helyi keresést az “eladó ingatlanok” alatt, és keressen rá a “short sale” vagy “foreclosure” kifejezésre.”
Hasonlóképpen használhatja az apróhirdetéseket fordítva is: feladhat egy hirdetést, amelyben bejelenti a keresését. Közösségi hirdetőtáblákon, megfelelő közösségi médiacsoportokban és más digitális és valós tereken is bejelentheti, hogy érdeklődik egy short sale lakás megvásárlása iránt.
Használhatja a hálózatépítő képességeit a short sale keresésére is. Talán van a környékeden egy helyi ingatlanbefektetői klub, amelyhez csatlakozhatnál. A befektetők az Ön konkurenciája ezekért az otthonokért, de ők is kifejezetten bérleményeket vagy fix-and-flipeket keresnek, így jó forrást jelenthetnek olyan otthonok számára, amelyek nem illeszkednek az ő vételi dobozaikba – de tökéletesen illeszkednek az Önébe.
Az online platformokat is megnézheti:
Bár a nagy recesszió körülbelül egy évtizeddel ezelőtt sok short sales-et hozott létre, még nem tudni, hogy a jelenlegi gazdasági válság ugyanezt fogja-e tenni. “Egyikünk sem tudja megjósolni a jövőt” – mondja Wallace, kifejtve, hogy hat hónap és egy év múlva többet kell tudni. De ha az árak 10%-kal vagy annál nagyobb mértékben csökkennek, akkor itt az ideje, hogy “tényleg elkezdjük kinyitni a szemünket, és elkezdjük keresni a rövid eladásokat.”