Mit kell tudni a kaliforniai 1031-es cseréhez

Ha Ön jelenleg egy befektetési ingatlan tulajdonosa, a 1031-es csere lehet az ideális ingatlan tranzakció az Ön számára, ha egy másik ingatlant szeretne vásárolni, miközben eladja a jelenlegit. A 1031-es csere egy olyan adóhalasztott csere, amely lehetővé teszi, hogy elhalassza a tőkenyereségre kivetett adót mindaddig, amíg egy másik “hasonló jellegű” ingatlant vásárol. Ezt a csere mechanizmust a legsikeresebb ingatlanbefektetők közül néhányan használják, és számos helyzetben előnyös lehet. Az alábbiakban egy általános útmutatót olvashat a kaliforniai 1031-es cseréhez. Részletesen ismerteti, hogy mi az a 1031-es csere, hogyan kell végrehajtani a cserét, és miért lehet előnyös a csere az Ön számára. A 1031-es csere bonyolult részleteinek megértését egy “minősített közvetítő” segítségével kell elvégezni, amely egy professzionális, harmadik féltől származó cég, amely befogadja a cserefolyamatot, és segít elkerülni olyan kritikus hibák elkövetését, amelyek veszélyeztethetik az adókedvezményes eladást.

Mi a 1031-es csere?

A 1031-es csere egy olyan csere, amely akkor történik, amikor Ön egy befektetési ingatlan eladásával egy másik ingatlan megvásárlását célozza. Ha a jelenlegi befektetési ingatlanát egy másikra cseréli, akkor jellemzően jelentős összegű tőkenyereségadót kell fizetnie. Ha azonban ez a tranzakció 1031-es cserének minősül, akkor ezeket az adókat határozatlan időre elhalaszthatja. Ez lehetővé teszi a befektetők számára, hogy az ingatlanok egy másik kategóriájába lépjenek át és/vagy egy új területre helyezzék át a hangsúlyt anélkül, hogy nagy adóterhekkel kellene számolniuk.

Az 1031-es csere fő követelményei a következők: (1) egy másik “hasonló jellegű” befektetési ingatlant kell vásárolnia; (2) a csereingatlannak azonos vagy nagyobb értékűnek kell lennie; (3) az eladásból származó teljes bevételt be kell fektetnie (nem kaphat “csomagtartót”); (4) ugyanannak a jogtulajdonosnak és adóalanynak kell lennie; (5) 45 napon belül azonosítania kell az új ingatlant; és (6) 180 napon belül meg kell vásárolnia az új ingatlant.

Hogy megértsük, mennyire előnyös lehet az 1031-es csere, tudnunk kell, mi a tőkenyereségadó. A legtöbb olyan ingatlanügylet esetében, ahol egy évnél hosszabb ideig birtokolja a befektetési célú ingatlant, tőkenyereségadót kell fizetnie. Ez közvetlenül a korrigált vételár (eredeti ár plusz javítási költségek, egyéb kapcsolódó költségek és az értékcsökkenés kiszűrése) és az ingatlan eladási ára közötti különbség után vet ki adót. A tőkenyereségre kivetett adó mértéke attól függ, hogy Ön milyen adókategóriába tartozik. A 1031-es cserét az IRS-kód 1031-es szakasza határozza meg, innen kapta a nevét is.

4 típusú ingatlancsere

Az ingatlancserének négy típusa van, amelyet figyelembe vehet, ha részt kíván venni egy 1031-es cserében, ezek a következők:

• Simultán csere
• Késleltetett csere
• Visszafordított csere
• Építési vagy javítási csere

Simultán csere

A 1031-es csere egyik típusa az egyidejű csere, amelyre akkor kerül sor, ha az Ön által eladott és a megszerzett ingatlan ugyanazon a napon zárul le. Ne feledje, hogy ennek a cserének egyidejűnek kell lennie ahhoz, hogy Ön részesülhessen az előnyökből. Ha bármelyik ingatlan zárása rövid ideig késik, a cserét kizárhatják, ami azt jelenti, hogy Önnek teljes tőkenyereségadót kell fizetnie.

Az egyidejű csere három különböző módon történhet. Az első típusú egyidejű csere az, amikor Ön a másik befektetési ingatlan tulajdonosával kicseréli az okiratokat. A második típus a háromoldalú csere, amikor az Ön és a másik befektetési ingatlan tulajdonosa közötti tranzakciót egy harmadik fél, az úgynevezett minősített közvetítő segíti elő. A minősített közvetítők strukturálják a teljes tranzakciót, és képzettséggel és tapasztalattal rendelkeznek az ilyen tranzakciók lebonyolításában. Minősített közvetítő segítsége nélkül fennáll a veszélye annak, hogy a 1031-es csere érvénytelenül meghiúsul, és nagy adóterhekkel jár.

Késleltetett csere

A késleltetett csere könnyen a leggyakoribb 1031-es csere, amelyet megtehet. Ha késleltetett cserét hajt végre, akkor lemondhat befektetési ingatlanáról vagy eladhatja azt, mielőtt egy másik befektetési ingatlant vásárolna. Ez lehetővé teszi, hogy az egyik eladásból származó pénzeszközöket egy másik ingatlan megszerzésére fordítsa. Ez a fajta csere nem történhet meg addig, amíg nem értékesítette ingatlanát, nem szerzett vevőt, és nem hajtotta végre az adásvételi és végleges adásvételi szerződést. Ezután egy minősített közvetítőt kell megbízni az eladásból származó bevétel visszatartásával, amíg az eladó meg nem szerez egy hasonló jellegű ingatlant.

45 nap áll rendelkezésére az új ingatlan azonosítására és 180 nap a lezárásra. Ez alatt az időszak alatt az előző befektetési célú ingatlan eladásából származó nyereséget kötelező érvényű letétbe helyezik. Ismétlem, míg az új ingatlan eladásának 180 napon belül le kell zárulnia, Önnek csak 45 napja lesz arra, hogy megtalálja a megvásárolni kívánt befektetési ingatlant. Ez az időkeret némi mozgásteret biztosít Önnek az egyidejű cseréhez képest.

Megfordított csere

A fordított csere annyiban egyedülálló, hogy Ön a jelenlegi befektetési ingatlan eladása előtt talál és vásárol egy befektetési ingatlant. A jelenlegi ingatlanát ezután elcseréli. Azáltal, hogy előzetesen megvásárol egy új ingatlant, várhat a jelenlegi ingatlan eladásával, amíg az ingatlan piaci értéke megnő.

Az ilyen típusú csere fő problémája, hogy a tranzakció jellemzően 100 százalékban készpénzzel történik. Azt is fontos tudni, hogy a bankok többsége nem nyújt fordított cserehitelt. Ne feledje, hogy egy másik ingatlan megvásárlása ezzel a cserével azt jelenti, hogy 45 nap áll rendelkezésére annak meghatározására, hogy a jelenlegi befektetési ingatlanjai közül melyikről mondjon le. Ezután további 135 nap áll rendelkezésére az eladás lebonyolítására.

Építési vagy javítási csere

Az építési vagy javítási csere egy olyan típusú csere, amely lehetővé teszi, hogy javításokat végezzen az ingatlanon, mielőtt a tényleges csere megtörténik. Az ingatlant 180 napra egy minősített közvetítőnél helyezik el, amely idő alatt Ön a csere tőkéjét felhasználhatja a szükséges fejlesztések elvégzésére. Három különálló követelménynek kell azonban megfelelnie, ha azt szeretné, hogy az összes nyereség adómentes legyen.

Először is, az összes cseretőkét 180 napon belül előlegként vagy az ingatlanon végzett fejlesztésekkel kell elköltenie. Az adófizetőnek ugyanazt az ingatlant kell megkapnia, amelyet a 45. napon azonosított, ami azt jelenti, hogy az nem változhat jelentősen. Miután az ingatlant visszaadják az adóalanynak, annak azonos vagy nagyobb értékűnek kell lennie. Ezeket a fejlesztéseket 180 napon belül kell elvégezni.

Az 1031-es csere alapvető fogalommeghatározásai

Mi a hasonló jellegű ingatlan?

A megszerzett ingatlannak “hasonló jellegű ingatlannak” kell lennie ahhoz, hogy az ügylet 1031-es cserének minősüljön. Ez azonban egy tág fogalom, ami azt jelenti, hogy a megszerzett ingatlannak nem kell pontosan megegyeznie azzal, amelyről lemondott. Szinte bármilyen típusú ingatlan megfelelhet ennek a cserének. Például egy ikerházat elcserélhet egy lakóházra. Mindkét ingatlannak az Egyesült Államokban kell lennie.

Mi minősül befektetési ingatlannak?

Az ingatlannak üzleti vagy befektetési ingatlannak kell lennie, ami azt jelenti, hogy nem lehet személyes ingatlan. Az Ön otthona nem felel meg a 1031-es csere feltételeinek. Az Ön tulajdonában lévő egylakásos bérleményt azonban el lehet cserélni kereskedelmi bérleményre.

Hogyan határozza meg az egyenlő vagy nagyobb értéket a csere során?

A megvásárolt befektetési ingatlan saját tőkéjének és piaci értékének meg kell egyeznie vagy nagyobbnak kell lennie, mint amennyiért a jelenlegi ingatlanát eladta. Ha az Ön ingatlanán 300 000 $ jelzálog van egy 1 millió $ értékű otthonra, akkor a megvásárolni kívánt ingatlannak legalább 1 millió $ értékűnek kell lennie, és ugyanilyen arányú (vagy magasabb) adóssággal kell rendelkeznie az ingatlanon.

Mi az a “boot”?

A “boot” kifejezés a csere során kapott nem hasonló jellegű ingatlanra utal. A csomag jellemzően készpénz, jelzálogtartozás vagy a csere során kapott személyes tárgyak formájában jelenik meg. Ha azt szeretné, hogy a csere teljes mértékben adómentes legyen, akkor az ingatlan eladásakor nem kaphat csomagot. Bármilyen cserelehetőséget kap, az adóköteles lesz.

Mit jelent az azonos jogtulajdonos / adófizető?

Az Ön által eladott ingatlan tulajdoni lapján szereplő névnek és adóbevallásnak meg kell egyeznie azzal a névvel és adóbevallással, amelyet az új ingatlan vásárlásakor megad. Kivételt képezhet, ha Ön egy olyan korlátolt felelősségű társaság egyedüli tagja, amelyben az ingatlan a társaságtól Önre száll át.

A 45 napos azonosítási ablak

Nem számít, hogy milyen típusú 1031-es cserében vesz részt, az eladás lezárásától számított 45 nap áll rendelkezésére, hogy akár három hasonló jellegű ingatlant találjon. Ha két vagy három ingatlant azonosít, ezek összértékének el kell érnie vagy meg kell haladnia az eladásra kerülő ingatlan értékét.

A 180 napos vásárlási ablak

Mihelyt eladja a jelenlegi ingatlanát, 180 nap áll rendelkezésére, hogy megvásároljon egy helyettesítő befektetési ingatlant és teljesítse a 1031-es cserét.

Az 1031-es szakasz szerinti tranzakció megkezdése

Ha úgy érzi, hogy a 1031-es csere megfelelő Önnek, elengedhetetlen, hogy tudja, mit csinál, és kövesse az összes szabályt. Az első lépés mindig az, hogy felveszi a kapcsolatot egy minősített közvetítővel, aki segít a csere lebonyolításában. Akár egyidejű cserét, akár késleltetett cserét hajt végre, a megvásárolni kívánt befektetési ingatlannak hasonlónak kell lennie ahhoz az ingatlanhoz, amelyről lemond. Az is fontos, hogy ne próbáljon meg semmilyen személyes ingatlant használni ebben a cserében. Ne feledje, hogy 45 nap áll rendelkezésére, hogy ingatlant találjon, és 180 nap áll rendelkezésére a csere lebonyolítására. E határidők bármilyen késedelme miatt tőkenyereségadót kell fizetnie.

Befektetőként ezek a cserék többféleképpen is hasznosak lehetnek. Ha diverzifikálni szeretné a vagyonát egy másik ingatlannal, vagy olyan ingatlant szeretne vásárolni, amelynek jobbra becsült hozama van, a 1031-es csere nagyszerű eszköz. Akkor is hasznos lehet, ha jelenleg Ön kezeli a tulajdonában lévő befektetési ingatlant, de szívesebben vásárolna egy már kezelt ingatlant. Bár most már meg kell értenie, hogyan kezdjen hozzá a 1031-es szakasz szerinti tranzakcióhoz, ez egy hihetetlenül bonyolult folyamat, amely számos akadállyal jár, amelyeken át kell navigálni. Kérjük, forduljon az AB Capitalhoz a megbízható minősített közvetítők listájáért.