Gdykolwiek sprzedajesz biznes lub nieruchomości inwestycyjne i masz zysk, generalnie musisz zapłacić podatek od zysku w momencie sprzedaży. IRC Section 1031 przewiduje wyjątek i pozwala na odroczenie płacenia podatku od zysku, jeśli reinwestujesz wpływy w podobną nieruchomość w ramach kwalifikującej się wymiany typu like-kind. Zysk odroczony w ramach wymiany na rzeczy podobne zgodnie z sekcją 1031 IRC jest odroczony od podatku, ale nie jest wolny od podatku.
Wymiana może obejmować wyłącznie rzeczy podobne lub może obejmować rzeczy podobne wraz z gotówką, zobowiązaniami i rzeczami, które nie są podobne. Jeśli jednak otrzymasz gotówkę, zwolnienie z długów lub majątek, który nie jest podobny, możesz uzyskać zysk podlegający opodatkowaniu w roku, w którym dokonano wymiany. W tej samej transakcji może wystąpić zarówno odroczony, jak i rozpoznany zysk, gdy podatnik wymienia nieruchomość na podobną o mniejszej wartości.
Niniejszy arkusz informacyjny, 21. z serii Tax Gap, zawiera dodatkowe wskazówki dla podatników dotyczące zasad i przepisów regulujących odroczone wymiany nieruchomości podobnych.
Kto kwalifikuje się do wymiany na podstawie Sekcji 1031?
Właściciele nieruchomości inwestycyjnych i biznesowych mogą kwalifikować się do odroczenia na podstawie Sekcji 1031. Osoby fizyczne, korporacje typu C, korporacje typu S, spółki osobowe (jawne lub komandytowe), spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, trusty i wszelkie inne podmioty podlegające opodatkowaniu mogą dokonać wymiany nieruchomości biznesowych lub inwestycyjnych na nieruchomości biznesowe lub inwestycyjne w ramach Sekcji 1031.
Jakie są różne struktury wymiany w ramach Sekcji 1031?
Aby dokonać wymiany w ramach Sekcji 1031, musi nastąpić wymiana nieruchomości. Najprostszym typem wymiany Sekcji 1031 jest jednoczesna zamiana jednej nieruchomości na drugą.
Wymiany odroczone są bardziej złożone, ale pozwalają na elastyczność. Pozwalają one na zbycie nieruchomości, a następnie nabycie jednej lub więcej innych podobnych nieruchomości zamiennych.
Aby zakwalifikować się do Sekcji 1031, wymiana odroczona musi różnić się od przypadku, w którym podatnik po prostu sprzedaje jedną nieruchomość i wykorzystuje uzyskane w ten sposób środki na zakup innej nieruchomości (co jest transakcją podlegającą opodatkowaniu). W przypadku wymiany z odroczonym terminem płatności, zbycie nieruchomości, której się zrzeka i nabycie nieruchomości zamiennej muszą być wzajemnie zależnymi częściami zintegrowanej transakcji stanowiącej wymianę nieruchomości. Podatnicy dokonujący wymiany z odroczonym terminem płatności zazwyczaj korzystają z usług pośredników w wymianie na podstawie umów wymiany, zgodnie z zasadami określonymi w przepisach o podatku dochodowym. .
Wymiana odwrotna jest nieco bardziej złożona niż wymiana odroczona. Polega ona na nabyciu nieruchomości zamiennej za pośrednictwem posiadacza tytułu prawnego do nieruchomości zamiennej, u którego jest ona parkowana przez okres nie dłuższy niż 180 dni. Podczas tego okresu podatnik pozbywa się nieruchomości, której się zrzekł, aby zamknąć wymianę.
Jaka nieruchomość kwalifikuje się do wymiany typu „Like-Kind Exchange”
Zarówno nieruchomość, której się zrzekasz, jak i nieruchomość zastępcza, którą kupujesz, muszą spełniać określone wymagania.
Obie nieruchomości muszą być przeznaczone do użytku w handlu lub działalności gospodarczej lub do inwestycji. Nieruchomości używane głównie do użytku osobistego, takie jak główna rezydencja lub drugi dom lub dom wakacyjny, nie kwalifikują się do traktowania wymiany w podobny sposób.
Obie nieruchomości muszą być na tyle podobne, aby kwalifikować się jako „podobne”. Nieruchomości podobne to nieruchomości o tej samej naturze, charakterze lub klasie. Jakość lub klasa nie ma znaczenia. Większość nieruchomości będzie like-kind do innych nieruchomości. Na przykład, nieruchomość, która jest ulepszona z mieszkalnego domu wynajmu jest jak -kind do pustej ziemi. Jeden wyjątek dla nieruchomości jest to, że nieruchomość w Stanach Zjednoczonych nie jest podobny do nieruchomości poza Stanami Zjednoczonymi. Również ulepszenia, które są przekazywane bez ziemi nie są podobne do ziemi.
Real property and personal property can both qualify as exchange properties under Section 1031; but real property can never be like-kind to personal property. W przypadku wymiany majątku osobistego, zasady dotyczące tego, co kwalifikuje się jako podobne, są bardziej restrykcyjne niż zasady dotyczące majątku nieruchomego. Na przykład, samochody nie są podobne do ciężarówek.
Finally, niektóre rodzaje nieruchomości są specjalnie wyłączone z sekcji 1031 leczenia. Sekcja 1031 nie ma zastosowania do wymiany:
-
Inwentarza lub zapasów w obrocie
-
Akcje, obligacje, lub weksle
-
Inne papiery wartościowe lub papiery dłużne
-
Udziały w spółkach
-
Certyfikaty powiernicze
Jakie są ograniczenia czasowe dla dokonania Wymiany Podobnych Podmiotów w Sekcji 1031?
Pomimo, że wymiana typu like-kind nie musi być jednoczesną zamianą nieruchomości, musisz dotrzymać dwóch terminów, w przeciwnym razie cały zysk będzie podlegał opodatkowaniu. Limity te nie mogą być przedłużone z powodu jakichkolwiek okoliczności lub trudności, z wyjątkiem klęsk żywiołowych ogłoszonych przez prezydenta.
Pierwszym ograniczeniem jest to, że masz 45 dni od daty sprzedaży zrzeczonej nieruchomości, aby zidentyfikować potencjalne nieruchomości zamienne. Identyfikacja musi być na piśmie, podpisana przez Ciebie i dostarczona do osoby zaangażowanej w wymianę, takiej jak sprzedawca nieruchomości zastępczej lub wykwalifikowany pośrednik. Jednakże zawiadomienie adwokata, agenta nieruchomości, księgowego lub podobnych osób działających jako Twój agent nie jest wystarczające.
Właściwości zamienne muszą być jasno opisane w pisemnej identyfikacji. W przypadku nieruchomości oznacza to opis prawny, adres uliczny lub wyróżniającą się nazwę. Należy postępować zgodnie z wytycznymi IRS dotyczącymi maksymalnej liczby i wartości nieruchomości, które mogą być zidentyfikowane.
Drugie ograniczenie polega na tym, że nieruchomość zastępcza musi być otrzymana, a wymiana zakończona nie później niż 180 dni po sprzedaży wymienionej nieruchomości lub w dniu wymagalności (z przedłużeniem) zeznania podatkowego za rok podatkowy, w którym zrzeczona nieruchomość została sprzedana, w zależności od tego, co nastąpi wcześniej. Otrzymany majątek zastępczy musi być zasadniczo taki sam jak majątek zidentyfikowany w ciągu 45-dniowego limitu opisanego powyżej.
Czy istnieją ograniczenia dla wymiany odroczonej i odwróconej?
Jeśli gotówka lub inne przychody, które nie są nieruchomościami podobnymi, są otrzymane na zakończenie wymiany, transakcja nadal będzie kwalifikować się jako wymiana podobna. Zysk może podlegać opodatkowaniu, ale tylko do wysokości wpływów, które nie są nieruchomościami podobnymi.
Jednym ze sposobów uniknięcia przedwczesnego otrzymania gotówki lub innych wpływów jest skorzystanie z usług wykwalifikowanego pośrednika lub innego podmiotu ułatwiającego wymianę, który przechowa te wpływy do czasu zakończenia wymiany.
Nie można działać jako własny podmiot ułatwiający wymianę. Ponadto, Twój agent (w tym agent nieruchomości lub makler, bankier inwestycyjny lub makler, księgowy, adwokat, pracownik lub ktokolwiek, kto pracował dla Ciebie w tych funkcjach w ciągu ostatnich dwóch lat) nie może działać jako Twój pośrednik.
Bądź ostrożny w wyborze kwalifikowanego pośrednika, ponieważ ostatnio zdarzały się przypadki, że pośrednicy ogłaszali bankructwo lub w inny sposób nie byli w stanie wypełnić swoich zobowiązań umownych wobec podatnika. Sytuacje te spowodowały, że podatnicy nie dotrzymali ścisłych terminów określonych dla odroczonej lub odwróconej wymiany, dyskwalifikując w ten sposób transakcję z Sekcji 1031 odroczenia zysków. Zysk może podlegać opodatkowaniu w bieżącym roku, podczas gdy wszelkie straty poniesione przez podatnika będą rozpatrywane na podstawie odrębnych działów kodeksu.
Jak obliczyć podstawę w nowej nieruchomości?
Jest niezwykle ważne, abyś Ty i Twój przedstawiciel podatkowy prawidłowo dostosowali i śledzili podstawę, aby zachować zgodność z przepisami Sekcji 1031.
Zysk jest odroczony, ale nie odpuszczony, w wymianie typu like-kind. Musisz obliczyć i śledzić swoją podstawę w nowym mieniu nabytym w wymianie.
Podstawa nieruchomości nabytych w Sekcji 1031 wymiany jest podstawą nieruchomości oddanych z pewnymi korektami. To przeniesienie podstawy z nieruchomości odstąpionej na nieruchomość zamienną pozwala zachować odroczony zysk do późniejszego ujęcia. Efektem ubocznym jest to, że wynikająca z tego podstawa podlegająca amortyzacji jest zazwyczaj niższa niż ta, która byłaby dostępna, gdyby nieruchomość zamienna została nabyta w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu.
Gdy nieruchomość zamienna zostaje ostatecznie sprzedana (nie jako część innej wymiany), pierwotny odroczony zysk, plus jakikolwiek dodatkowy zysk zrealizowany od czasu zakupu nieruchomości zamiennej, podlega opodatkowaniu.
Jak zgłosić Sekcję 1031 Wymiany Podobnych Podmiotów do IRS?
Musisz zgłosić wymianę do IRS na Formularzu 8824, Wymiany Podobnych Podmiotów i złożyć go wraz z zeznaniem podatkowym za rok, w którym nastąpiła wymiana.
Formularz 8824 prosi o:i innych otrzymanych składników majątku
Jeśli nie przestrzegasz zasad wymiany na rzeczy podobne, możesz być odpowiedzialny za podatki, kary i odsetki od transakcji.
Uważaj na schematy
Podatnicy powinni być ostrożni w stosunku do osób promujących niewłaściwe wykorzystanie wymiany w naturze. Zazwyczaj nie są one profesjonalistami w dziedzinie podatków. Sprzedawcy mogą zachęcać podatników do wymiany niekwalifikujących się domów wakacyjnych lub drugich. Wielu promotorów wymiany „like-kind exchanges” określa je jako „tax-free” exchanges, a nie „tax-deferred” exchanges. Podatnicy mogą również otrzymać poradę, aby ubiegać się o wymianę pomimo faktu, że weszli w posiadanie środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży.
Skontaktuj się z nami po fachową poradę dotyczącą wymiany nieruchomości w Bend Oregon. Zawsze skonsultować się z księgowym, jak również prawdziwy exert nieruchomości.