Zamiana 1031 jest sposobem na odroczenie obowiązku podatkowego od dochodu ze sprzedaży nieruchomości, jeśli zamierzasz ponownie zainwestować dochód w inny zakup nieruchomości w określonym czasie. Użycie słowa „wymiana” jest prawdopodobnie nieco mylące, ponieważ nie jest to transakcja, w której wymieniasz swoją własność na cudzą.
Postępowanie zgodnie z zasadami i procedurami ustanowionymi przez IRS Sekcja 1031 oznacza, że wszelkie zyski, które robisz na sprzedaży oryginalnej nieruchomości nie podlegają natychmiastowemu opodatkowaniu jako zyski kapitałowe. Dzieje się tak dlatego, że sprzedaż istniejącej nieruchomości (znanej jako „zrzeczona nieruchomość”) i nabycie nowej nieruchomości (znanej jako „nieruchomość zastępcza”) jest uważane za wymianę.
Możesz odroczyć te podatki tak długo, jak będziesz kontynuować wymianę za każdym razem, gdy sprzedajesz nieruchomość w przyszłości. Konkretnie, podatki, o których mówimy to podatek od zysków kapitałowych i „odzyskanie” jakiejkolwiek wcześniej podjętej amortyzacji.
Uzyskanie udanej wymiany
Aby uchwycić wszystkie korzyści podatkowe z transakcji nieruchomości podczas angażowania się w wymianę, należy postępować zgodnie z właściwą procedurą, która obejmuje:
- Ustalenie wymiany formalności i korzystanie z kwalifikowanego pośrednika (QI) przed sprzedażą istniejącej nieruchomości.
- Sprzedaż istniejącej nieruchomości, lub zrzeczenie się nieruchomości – przy zamknięciu, wpływy ze sprzedaży zostaną dostarczone do QI (nie do właściciela nieruchomości), aby spełnić wymagania Sekcji 1031 zasad wymiany.
- Identyfikacja nieruchomości zamiennej, która spełnia wszystkie wymagania wymiany w naturze. Musisz to zrobić w określonym czasie zgodnie z obowiązującymi zasadami wymiany.
- Kupno nieruchomości zamiennej w określonym czasie zgodnie z zasadami wymiany. QI płaci wpływy bezpośrednio do sprzedawcy nieruchomości zastępczej, aby spełnić wymagania przepisów IRS, a Ty otrzymujesz akt notarialny.
Istnieją inne rodzaje wymiany, w tym wymiana odwrotna, wymiana ulepszeń i wymiana własności osobistej. Ważne jest, aby współpracować z doświadczonym QI, aby transakcje przebiegały sprawnie i abyś był w stanie zrealizować wszystkie korzyści podatkowe transakcji.
Podatek od zysków kapitałowych
Jeśli sprzedajesz swoją nieruchomość ze stratą, wymiana 1031 nie będzie dla Ciebie odpowiednią opcją, ponieważ nie ma zysków do ochrony; ale jeśli sprzedajesz swoją nieruchomość za cenę wyższą niż w momencie jej nabycia, wymiana 1031 może zaoszczędzić Ci podatek, który normalnie musiałbyś zapłacić od zysku. To może dodać do znacznych oszczędności!
Skoro reinwestowanie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości jest dobre dla gospodarki, rząd (Zobacz IRS Code na 1031 Exchanges) pozwolił na tę procedurę oszczędzania podatku jako zachętę dla Ciebie do reinwestowania tych wpływów natychmiast.
Depreciation Recapture
Depreciation nie stosuje się, gdy sprzedajesz ziemię. Amortyzacja jest usankcjonowanym przez IRS odpisem (Zobacz publikację IRS na temat amortyzacji), czyli odliczeniem od rocznego dochodu, związanym z całkowitą wartością nieruchomości, pomniejszoną o wartość ziemi pod nią. Jest to sposób rządu na uznanie, że twój budynek pogarsza się w czasie przez normalne zużycie.
Na przykład: Kupujesz dom czynszowy za $100,000 (Zobacz IRS Publication on Rental Property Depreciation). Zostaje ustalone, że wartość gruntu pod domem wynosi $20,000. Możesz zacząć amortyzować $80,000 na swoim zeznaniu podatkowym po trochu każdego roku przez następne 27 i pół roku (tak, to jest dziwna liczba – nie pytaj mnie, jak oni to wymyślili).
Kalkulacja amortyzacji
Cena zakupu – Wartość gruntu = Wartość budynku
$100,000 – $20,000 = $80,000
Wartość budynku podzielona przez 27 ½ = Roczne odliczenie amortyzacji od dochodu
$80,000 ÷ 27 ½ = $2,909/rok odliczenia
Teraz odliczasz $2,909/rok od dochodu do opodatkowania. Przeliczając 10 lat do przodu, odliczyłeś w sumie $29,090 od dochodu do opodatkowania w tym okresie. Teraz sprzedajesz swoją nieruchomość za $150,000. Jeśli nie dokonasz wymiany 1031 (co sobie myślałeś?), nie tylko zapłacisz podatek od zysków kapitałowych, ale także będziesz musiał zapłacić podatek (recapture) od wszystkich odpisów amortyzacyjnych dokonanych w ciągu ostatnich 10 lat.
Kwalifikowany Pośrednik
Aby wymiana była zgodna z prawem, prawo wymaga, aby niezależna osoba trzecia działała jako pośrednik. Nazywany również kwalifikowanym pośrednikiem, mediator:
- Przygotowuje dokumenty wymiany
- Przechowuje fundusze wymiany (wpływy ze sprzedaży)
- Zapewnia zgodność z wymaganiami Sekcji 1031 wymiany IRS
- Koordynuje działania z Twoim agentem nieruchomości, firmą tytułową, doradcą podatkowym i prawnym
- Utrzymuje stałą komunikację i powiadamia Cię o wszystkich terminach
- Zapewnia pomoc w identyfikacji odpowiedniej nieruchomości zastępczej
Teraz, gdy wiesz więcej o procesie wymiany, zacznijmy pracować. Skontaktuj się z nami, a my z przyjemnością pomożemy Ci w każdy możliwy sposób.
Co to jest IRC Section 1031?
Sekcja 1031 Internal Revenue Code pozwala właścicielowi nieruchomości inwestycyjnej na wymianę nieruchomości i odroczenie płacenia federalnych i stanowych podatków od zysków kapitałowych (do 15% federalnych, 25% amortyzacji i odpowiednich podatków stanowych), jeśli zakupią nieruchomość „podobną” zgodnie z zasadami i przepisami Internal Revenue Code. Pozwala to inwestorom na wykorzystanie wszystkich wpływów ze sprzedaży do lewarowania na bardziej wartościowe nieruchomości, zwiększenie przepływu gotówki, dywersyfikację na inne nieruchomości, zmniejszenie zarządzania lub konsolidację holdingów.
Co to jest „podobna” nieruchomość?
Jest pewne zamieszanie dotyczące tego, jaki typ nieruchomości kwalifikuje się do wymiany odroczonej w §1031. Internal Revenue Code Section 1031 stwierdza, że „zysk lub strata są rozpoznawane przy wymianie majątku utrzymywanego w celu produktywnego wykorzystania w handlu lub biznesie lub w celach inwestycyjnych, jeśli taki majątek jest wymieniany wyłącznie na majątek podobnego rodzaju, który ma być utrzymywany albo w celu produktywnego wykorzystania w handlu lub biznesie albo w celach inwestycyjnych”. „Podobny rodzaj” nieruchomości może obejmować, ale nie jest ograniczony do któregokolwiek z poniższych, pod warunkiem, że jest utrzymywany w celach inwestycyjnych:
- Single Family Rental
- Duplex
- Apartment
- Commercial Property
- Agricultural Land
Na przykład, surowa ziemia może być wymieniona na wynajem jednorodzinny, lub apartamenty lub budynek komercyjny. Nieruchomości mogą być wymieniane w dowolnym miejscu w Stanach Zjednoczonych.
Czy wymiana musi być jednoczesna?
Nie, w przeciwieństwie do tego, co przewidują niektórzy właściciele nieruchomości, wymiana z odroczonym terminem płatności podatku na mocy § 1031 rzadko jest wymianą dwustronną. Większość wymian to wymiany opóźnione, przy czym Zbywający ma 180 dni pomiędzy sprzedażą nieruchomości, której się zrzekł, a zamknięciem nieruchomości zastępczej. Muszą oni zidentyfikować potencjalną nieruchomość (lub nieruchomości) zastępczą w ciągu 45 dni kalendarzowych od zamknięcia zrzeczonej nieruchomości.
Kiedy ma zastosowanie § 1031 wymiany?
Zastosowanie ma miejsce, gdy właściciel nieruchomości zamierza SPRZEDAĆ jakąkolwiek nieruchomość, która nie jest jego głównym miejscem zamieszkania (i mieści się w definicji „podobnej do”) i planuje KUPIĆ inną nieruchomość „podobną do” w ciągu 180 dni kalendarzowych od zamknięcia zrzeczonej nieruchomości.
Paramount do każdej wymiany jest kompetentny i doświadczony Kwalifikowany Pośrednik. 1031 Exchange Place jest podmiotem, który strukturyzuje, prowadzi i dokumentuje transakcję wymiany od początku do końca.