Właściciele nieruchomości w Oregonie, którzy chcą odroczyć podatek od zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości mogą być w stanie to zrobić poprzez zawarcie umowy wymiany 1031 zamiast tradycyjnej sprzedaży zgodnie z zasadami Internal Revenue Service. W celu zapewnienia, że 1031 Wymiany są zgodne ze złożonymi i ciągle zmieniającymi się przepisami, jak również w celu zabezpieczenia funduszy i dokumentów własności podczas wymiany, uczestnicy 1031 Wymiany są zobowiązani do korzystania z usług Kwalifikowanego Pośrednika, lub QI, w celu przeprowadzenia transakcji.
Rola QI jest jedna z ułatwień, co oznacza, że QI bierze w posiadanie tytuły własności i fundusze i rozdziela je do odpowiednich stron w odpowiednim czasie. Ponieważ QI działa w roli powiernika, wiele poszczególnych stanów przyjęło ustawodawstwo w uzupełnieniu do tego znalezionego w ramach przepisów federalnych, które dalej dyktuje obowiązki i odpowiedzialność QI. Oregon jest jednym z tych stanów; jednakże w Oregonie Kwalifikowany Pośrednik jest określany jako Ułatwiacz Wymiany, lub EF. Twój EF będzie Twoim przewodnikiem w celu zapewnienia, że wszystkie zasady i wymagania wymiany 1031 są przestrzegane.
Oregon House Bill 3484
W wymianie 1031 w Oregonie, HB 3484 odnosi się do roli EF. Zgodnie z HB 3484, EF jest zobowiązany albo do utrzymania gwarancji wierności w wysokości 1 miliona dolarów, zdeponowania w instytucji finansowej funduszy lub nieodwołalnych akredytyw o wartości 1 miliona dolarów, albo bycia wymienionym jako ubezpieczony w gwarancji wierności w kwocie nie mniejszej niż 1 milion dolarów. Gwarancja wierności nie jest wymagana, jeśli fundusze są przechowywane na kwalifikowanym rachunku powierniczym (qualified escrow account – QEA). Ponadto, EF musi utrzymywać polisę na błędy i pominięcia w wysokości nie mniejszej niż 250,000 USD przez cały czas lub zdeponować fundusze lub nieodwołalne akredytywy na rachunku finansowym w wysokości nie mniejszej niż 250,000 USD. EF nie jest zobowiązany do licencjonowania lub rejestracji.
Oprócz utrzymywania odpowiedniego poziomu funduszy, obligacji, korzystania z QEA lub polis ubezpieczeniowych, EF w Oregonie musi również dokonywać inwestycji z funduszy klienta, które „spełniają standard ostrożnego inwestora i spełniają cele inwestycyjne płynności i zachowania kapitału. Chociaż mogą istnieć inne sytuacje, które kwalifikują się do naruszenia standardu ostrożnego inwestora, HB 3484 wyraźnie stwierdza, że standard ostrożnego inwestora jest naruszony, jeśli EF świadomie współmiesza fundusze z kontem operacyjnym QI lub jeśli EF pożycza lub w inny sposób przekazuje fundusze komuś, kto jest powiązany lub spokrewniony z EF, z wyjątkiem posiadacza tytułu Exchange Accommodator używanego w odwrotnej lub odroczonej wymianie ulepszeń.
Ponadto, zasady wymiany 1031 w Oregonie stanowią, że fundusze nie podlegają zajęciu lub egzekucji w stosunku do jakichkolwiek roszczeń wysuwanych wobec EF, a EF nie może przechowywać środków pieniężnych na rachunku finansowym w imieniu klienta, chyba że klient powierzył fundusze EF.
Wraz z obowiązkami i odpowiedzialnością EF w Oregonie, istnieje szereg rzeczy, których EF nie wolno robić, w tym:
- Złożenie fałszywego oświadczenia lub wprowadzenie w błąd klienta
- Nie rozliczenie się z pieniędzy lub własności w rozsądnym czasie
- Udział w postępowaniu, które stanowi oszustwo lub nieuczciwość lub popełnienie przestępstwa związanego z oszustwem, wprowadzeniem w błąd, podstępem, defraudację, sprzeniewierzenie funduszy, rabunek lub kradzież
- Niewypełnienie swoich obowiązków umownych
Gdy EF nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza którykolwiek z przepisów HB 3484, poszkodowany klient ma prawo do wniesienia pozwu w sprawie obligacji lub depozytów wymaganych do przechowywania przez EF. Wszelkie działania prawne przeciwko EF muszą być podjęte w odpowiednim sądzie okręgowym Oregonu.
Clawback Provision
Podatek „clawback” nakładany jest na zysk z nieruchomości zrzeczonej w Oregonie, gdy sprzedawana jest nieruchomość zastępcza poza stanem. Dla tych podatników sprzedających nieruchomości w Oregonie i zastępujących je nieruchomościami z innego stanu, Oregon wymaga od podatników złożenia rocznego raportu w Oregon Department of Revenue zgodnie z Oregon Revenue Statute Sections 316.738 i 317.327. Jest to tylko jedna z wielu zasad wymiany 1031 w Oregonie, które zazwyczaj zna tylko wykwalifikowany pośrednik lub EF.