11 ważnych rzeczy, które warto wiedzieć o 1031 Wymianie na Florydzie

Gdy sprzedajesz inwestycję i czerpiesz zyski ze sprzedaży, transakcja ta zazwyczaj podlega podatkowi od zysków kapitałowych. Wymiana 1031 może pozwolić Ci na odroczenie tych podatków, pod warunkiem, że wszystkie przychody ze sprzedaży zostaną ponownie zainwestowane w inną inwestycję podobną do tej, w którą inwestujesz.

Wymiana 1031 bierze swoją nazwę z rozdziału 1031 Internal Revenue Code (IRC) i zazwyczaj obejmuje sprzedaż nieruchomości do wynajęcia, wakacyjnych lub inwestycyjnych, ale może również obejmować sprzedaż własności osobistej, takiej jak samoloty, jachty, dzieła sztuki itp. Ten artykuł wyjaśnia 11 ważnych rzeczy, które musisz wiedzieć o 1031 wymiany na Florydzie.

Jak Florida inwestorzy nieruchomości mogą skorzystać z 1031 Exchange

Jak wspomniano powyżej, 1031 wymiany pozwoli Ci odroczyć podatek od zysków kapitałowych na nieruchomości inwestycyjnej sprzedajesz, tak długo, jak reinwestować wszystkie wpływy do innej nieruchomości inwestycyjnej. Więc, dokładnie jak to korzyści dla Ciebie jako Florida inwestor nieruchomości?

Powiedzmy, że zrobiłeś $ 200,000 zysk na sprzedaży nieruchomości do wynajęcia, dla których poniesie $ 70,000 w podatkach od zysków kapitałowych. Miałbyś wtedy tylko $130,000 pozostawione do rolowania w inną nieruchomość. Jeśli następnie założymy, że trzeba będzie umieścić 25% w dół na nowej nieruchomości i że stosunek hipoteki do wartości wynosi 75%, można by tylko być w stanie kupić inną nieruchomość o wartości 520.000 dolarów lub mniej.

Jednak 1031 wymiany pozwoliłoby odroczyć $ 70.000 zobowiązań podatkowych, dając Ci 200.000 dolarów do reinwestycji w zakup nieruchomości zastępczej. Biorąc pod uwagę te same założenia dotyczące zaliczki i stosunku wartości hipoteki do wartości nieruchomości, jak powyżej, byłbyś w stanie kupić nieruchomość zastępczą o wartości 800 000 USD, a nie 520 000 USD, na którą mógłbyś sobie pozwolić w innym przypadku.

Co ten przykład pokazuje, że 1031 wymiana może pozwolić Ci budować bogactwo szybciej poprzez utrzymanie wszystkich pieniędzy pracujących dla Ciebie zamiast iść do podatków.

Twoja nieruchomość 1031 musi być utrzymywana dla biznesu lub inwestycji

W celu zakwalifikowania się do 1031 wymiany, nieruchomość, którą sprzedajesz musi być utrzymywana dla biznesu lub celów inwestycyjnych. W rzeczywistości, nieruchomość, którą sprzedajesz i nieruchomość zastępcza muszą być uznane za utrzymywane w celach biznesowych lub inwestycyjnych. Jeśli tak nie jest, IRS może nie zezwolić na wymianę.

Jest to powiedziane, szeroki wachlarz nieruchomości może kwalifikować się do wymiany 1031 jako posiadane dla celów biznesowych lub inwestycyjnych, na przykład:

1. Land – zawsze kwalifikuje się jako posiadane dla celów inwestycyjnych
2. Commercial Property – oznacza to sam budynek, a nie rzeczywisty biznes
3. Income Producing Property – nieruchomość z działalnością wynajmu będzie przynosić dochód i dlatego kwalifikuje się do wymiany 1031 jako posiadane dla celów biznesowych.

Flip Don’t Usually Qualify

Wszystko dotyczące wymiany 1031 jest oparte na długoterminowych zamiarach inwestycyjnych. Jeśli Twoim celem jest natychmiastowa odsprzedaż, a nie długoterminowa inwestycja, to możesz nie być dobrym kandydatem do wymiany 1031.

Nieruchomości posiadane w celu odsprzedaży lub naprawienia i natychmiastowej sprzedaży (flip) nie są zalecane do wymiany 1031, ponieważ IRS zazwyczaj uważa je za zapasy, a nie inwestycje. Istnieje jednak kilka rzeczy, które można zrobić, które mogą kwalifikować te typy nieruchomości do wymiany 1031:

1. Wynajmij nieruchomość po wartości rynkowej, aby przyniosła dochód
2. Trzymaj się nieruchomości przez co najmniej rok i dzień, aby osiągnąć długoterminową stawkę podatku od zysków kapitałowych.

Jest ważne, aby zauważyć, jednak, że osiągnięcie tych dwóch rzeczy sam nie zawsze pozwoli Twój fixer-upper lub flip kwalifikować się do wymiany 1031. Być może trzeba będzie ustalić inne fakty i okoliczności, takie jak historia wynajmu i amortyzacji, jak również. Tak więc, należy najpierw skonsultować się z CPA, który ma doświadczenie z 1031 exchanges.

Your 1031 Exchange Must Involve Like-kind Properties

Aby zakwalifikować się do wymiany 1031, zarówno sprzedawane nieruchomości i nieruchomości zamienne muszą być podobne. Może to być mylące dla niektórych inwestorów, ponieważ błędnie uważają, że oznacza to, że muszą ponownie zainwestować w ten sam rodzaj nieruchomości, którą sprzedali – nieruchomość mieszkalną za inną nieruchomość mieszkalną, na przykład.

Nie jest to jednak prawdą. Nieruchomość podobna może być każdy rodzaj nieruchomości. Na przykład, można sprzedać nieruchomość mieszkalną wynajem i kupić ziemię, sprzedać ziemię i kupić budynek biurowy, i tak dalej.

Z drugiej strony, nie można sprzedać nieruchomości inwestycyjnych i zastąpić go z nieruchomości przeznaczonych do użytku osobistego. Ponadto, nie można sprzedać nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, a następnie odroczyć podatek poprzez reinwestycję w nieruchomości zagranicznej (lub odwrotnie).

Vacation Homes and 1031 Exchanges

IRS zazwyczaj nie będzie kwestionował, czy nieruchomość mieszkalna lub wakacyjna jest utrzymywana dla celów biznesowych lub inwestycyjnych, jeśli spełnione są określone wymagania dotyczące jej własności i użytkowania. Wymagania te są następujące:

1. Aby nieruchomość, której się zrzekamy kwalifikowała się do wymiany, musimy posiadać ją przez co najmniej 24 miesiące bezpośrednio przed wymianą. Podobnie, aby nieruchomość zastępcza kwalifikowała się, musi być w posiadaniu przez co najmniej 24 miesiące po wymianie.
2. Za każde 12 miesięcy kwalifikującego się okresu posiadania wspomnianego powyżej, musisz wynająć nieruchomość innej stronie po godziwej wartości rynkowej przez co najmniej 14 dni. Możesz wynająć nieruchomość członkowi rodziny, jeśli członek rodziny używa nieruchomości jako głównego miejsca zamieszkania i płaci godziwy czynsz rynkowy.
3. Musisz nie zajmować nieruchomości do użytku osobistego przez więcej niż 14 dni lub 10% liczby dni, w których nieruchomość była wynajmowana, w zależności od tego, która z tych liczb jest większa.

Tutaj, termin osobistego użytku odnosi się do:

1. Użytkowania przez siebie, członka rodziny lub kogokolwiek, kto ma udział w nieruchomości.
2. Użytkowania przez kogokolwiek, kto korzysta z nieruchomości w ramach porozumienia, które pozwala również mieć pewne wykorzystanie nieruchomości.
3. Użytkowania przez kogokolwiek, kto wynajmuje za mniej niż godziwa wartość rynkowa. To, czy nieruchomość mieszkalna lub wakacyjna jest wynajmowana za godziwą wartość rynkową, jest określane na podstawie wszystkich faktów i okoliczności, które istniały w momencie podpisania umowy najmu.

Nieruchomość wakacyjna, która nie spełnia tych wymogów, może nadal kwalifikować się do wymiany 1031 jako nieruchomość, której się zrzekłeś lub nieruchomość zastępcza, ale wszystkie inne obowiązujące wymogi prawne będą oczywiście musiały być spełnione.

Musisz reinwestować 100% swoich wpływów ze sprzedaży

Aby skorzystać z wymiany 1031 w celu odroczenia całego podatku od zysków kapitałowych, musisz reinwestować 100% gotówki otrzymanej ze sprzedaży nieruchomości, z której zrezygnowałeś. Oznacza to, że koszt nieruchomości zastępczej musi być równy lub większy niż cena sprzedaży netto nieruchomości, którą sprzedałeś.

Na przykład, jeśli sprzedałeś kondominium przy plaży za $250,000, to dla ważnej wymiany 1031, musisz wydać co najmniej $250,000 na zakup jednej lub więcej nieruchomości zastępczych, tak długo, jak połączona reinwestycja jest równa lub większa niż cena sprzedaży netto kondominium, które sprzedałeś.

Jeśli okaże się, że nie spełniasz tego warunku, możesz być w stanie wykorzystać część przychodów ze sprzedaży, aby zapłacić za drobne ulepszenia w nieruchomości zastępczej. Podobnie, jeśli reinwestujesz w działce niezagospodarowanej ziemi, fundusze wykorzystane do budowy na tej ziemi mogą iść w kierunku wyrównania wymiany. (Patrz Giełda Budowlana wspomniana poniżej)

Jeśli zakupisz nieruchomość zamienną o niższej wartości, będziesz kwalifikował się tylko do przeprowadzenia częściowej wymiany, a wszelkie niewydane pieniądze zostaną opodatkowane według obowiązującej stawki podatkowej.

Należy również pamiętać, że wymiana 1031 jest odroczona w czasie, a nie wolna od podatku. Jeśli w końcu zdecydujesz się sprzedać swoją nieruchomość zamienną, będziesz musiał zapłacić podatki, które wcześniej odroczyłeś, chyba że przetransferujesz wpływy do innej wymiany 1031.

Musisz użyć Kwalifikowanego Pośrednika

Aby skutecznie odroczyć podatki przy wymianie 1031, nie możesz dotknąć wpływów ze sprzedaży swojej zrzeczonej nieruchomości. Zamiast tego, musisz skorzystać z usług Kwalifikowanego Pośrednika i pozwolić im zająć się transferem funduszy dla Ciebie lub ryzykować, że Twoja wymiana 1031 zostanie odrzucona.

Współpraca z kwalifikowanym pośrednikiem (QI), zwanym również 1031 facilitator, agent lub wymiennik jest niezbędna do wymiany 1031, ponieważ jest wymagana przez IRS do pomyślnego zakończenia transakcji odroczonej podatkowo.

Rola QI w Twojej wymianie 1031 będzie następująca:

• Opracowanie dokumentów niezbędnych do wymiany 1031
• Przechowywanie i zabezpieczanie wpływów ze sprzedaży 1031 pomiędzy sprzedażą nieruchomości, której się zrzekasz, a zakupem nieruchomości zastępczej.
• Bliska współpraca z Tobą w celu zapewnienia, że niezbędne formalności są wypełnione prawidłowo i że wszystkie ustawowe terminy są spełnione.
• Przewodnik przez proces wymiany 1031 i zapewnić, że wszystkie wymagania dla ważnej wymiany 1031 są spełnione, co pozwoli Ci odroczyć podatki.

Kto może działać jako Twój Kwalifikowany Pośrednik

Kodeks IRC nie mówi, kto może działać jako QI dla wymiany 1031, ale mówi, kto nie może. Przykłady stron, które nie mogą działać jako QI obejmują:

• Twój adwokat
• Twój CPA
• Twój pośrednik w obrocie nieruchomościami
• Twój pracodawca
• Twój pracownik
• Twoi członkowie rodziny

Celem IRC jest upewnienie się, że strona, która trzyma Twoje wpływy, jest rzeczywiście neutralna i nie ma z Tobą żadnych relacji agencyjnych. Tak więc, główną zasadą jest to, że Twój QI powinien być neutralną stroną trzecią. Każdy, kto miał jakąkolwiek agencję lub powiernicze relacje z tobą w ciągu ostatnich dwóch lat jest automatycznie zdyskwalifikowany z działania jako QI.

The 1031 Exchange Deadlines

Masz 180 dni kalendarzowych od dnia sprzedaży zrzeczenia się nieruchomości zamyka się zamknąć na swojej nieruchomości zastępczej. Jednakże, masz tylko 45 dni kalendarzowych na identyfikację potencjalnych nieruchomości zamiennych, które chcesz kupić i formalnie złożyć tę listę do QI.

Nie ma żadnych wyjątków ani przedłużeń dla 45-dniowego okresu identyfikacji lub 180-dniowego okresu zamknięcia terminów. Ominięcie któregokolwiek z tych terminów spowoduje, że wymiana 1031 nie będzie możliwa.

Identyfikacja Nieruchomości Zamiennych w Wymianie 1031

Istnieją trzy zasady, które regulują sposób identyfikacji potencjalnych nieruchomości zamiennych, które chcesz nabyć w ramach wymiany 1031:

1. Reguła 3 Nieruchomości – pozwala na identyfikację trzech nieruchomości o dowolnej wartości jako potencjalnych nieruchomości zamiennych.
2. Reguła 200% – pozwala zidentyfikować więcej niż trzy potencjalne nieruchomości do zakupu, ale ich łączna wartość nie może przekroczyć 200% tego, co zrzeczenie się nieruchomości sprzedał za.
3. Reguła 95% – pozwala zidentyfikować dowolną ilość nieruchomości, o dowolnej wartości, ale musisz zamknąć na 95% całkowitej kwoty zidentyfikowanej.

Nie musisz być w escrow lub mieć umowy na każdej z nieruchomości, które chcesz zidentyfikować jako potencjalne nieruchomości zamienne. Jednakże, musisz formalnie zidentyfikować je do QI w ciągu 45-dniowego okresu dozwolonego.

Po upływie 45-dniowego okresu identyfikacji, będziesz mógł kupić tylko nieruchomości, które formalnie zidentyfikowałeś na swojej 45-dniowej liście. Jeśli nie jesteś w stanie kupić żadnej z tych nieruchomości z jakiegokolwiek powodu, wtedy twoja wymiana zostanie odrzucona, a ty będziesz podlegał podatkowi od zysków kapitałowych od sprzedaży twojego zrzeczenia się.

Typy wymian 1031

Istnieją 4 podstawowe typy wymian 1031, które mogą być wykorzystane przez inwestorów nieruchomości na Florydzie:

1. Wymian równoczesnych
2. Wymian opóźnionych
3. Wymian odwrotnych
4. Wymian budowlanych

Wymian równoczesnych

Wymiana równoczesna obejmuje inwestora zamykającego escrow na nieruchomości, którą sprzedali i ich nieruchomości zastępczej w tym samym dniu. Jednoczesna wymiana jest najstarszą formą wymiany 1031. W rzeczywistości, przed 1991 rokiem, większość wymian 1031 była wymianą równoczesną, w której jeden podatnik wymieniał nieruchomość bezpośrednio z innym podatnikiem.

Wymiana równoczesna działa świetnie, jeśli Ty i inna strona macie nieruchomość, którą chce mieć druga strona. Na przykład, gdy dwaj rolnicy mają ziemię uprawną, której pragnie drugi, dwaj mogą w zasadzie zamienić się nieruchomościami, a w niektórych przypadkach nawet bez udziału QI lub innej strony trzeciej.

Wymiana opóźniona

Wymiana opóźniona, zwana również wymianą terminową lub odroczoną, jest ogólnie tym, o czym mówi się, gdy omawia się wymianę 1031 i jest to najczęstszy rodzaj wymiany 1031. W przypadku wymiany opóźnionej, sprzedajesz kwalifikującą się nieruchomość jednego dnia i kupujesz kwalifikującą się nieruchomość zastępczą w ciągu 180 dni później.

Większość ludzi strukturyzuje swoje wymiany 1031 jako wymiany opóźnione, ponieważ pozwala im to na czas i elastyczność, aby sprzedać nieruchomość, której chcą się zrzec jednej stronie, a następnie nabyć nieruchomość zastępczą, której pragną od innej strony.

Wymiana odwrotna

Na dzisiejszym rynku nieruchomości sprzedaż obecnej nieruchomości może zająć dużo czasu, ale nie chcesz przegapić okazji do nabycia nowej nieruchomości, gdy cena jest odpowiednia. Odwrotna wymiana może pozwolić Ci uchwycić moment, kiedy widzisz wielką ofertę.

Co więcej, odwrotna wymiana może być przydatne, gdy już złożył ofertę na nieruchomości zastępczej, ale nieruchomość chcesz zrezygnować nie jest sprzedaż tak szybko, jak przewidywano. To dlatego, że z odwrotnej wymiany, można kupić nieruchomość zastępczą pierwszy, a następnie później odroczyć podatki od sprzedaży zrzeczonej nieruchomości, pod warunkiem, że jest on sprzedawany w ciągu 180 dni.

Odwrotna wymiana może być wyjątkowo potężne narzędzie dla inwestora, który musi działać na zakup nowej nieruchomości natychmiast. Jednakże, ponieważ banki nie zawsze udzielają pożyczek na wymianę odwrotną, a nie będziesz miał pieniędzy ze sprzedaży swojej zrzeczonej nieruchomości (ponieważ jeszcze jej nie sprzedałeś), wymiana odwrotna jest zazwyczaj opcją tylko dla tych, którzy mają dużo gotówki na zakup lub którzy są skłonni pójść do kredytodawcy hard money, aby sfinansować zakup. Z tego powodu, wymiany odwrotne stanowią tylko około 5% wszystkich wymian 1031.

Wymiana budowlana

Wymiana budowlana, znana również jako poprawa lub wymiana build-to-suit, może pozwolić inwestorowi na zakup ziemi i zbudować nieruchomość zastępczą według własnych specyfikacji, tak aby uzyskać dokładnie taką nieruchomość zastępczą, jakiej potrzebują i chcą.

Tutaj jak działa wymiana budowlana:

Sprzedajesz nieruchomość, której chcesz się zrzec, a wpływy są przekazywane do QI. Następnie znaleźć kawałek surowej ziemi lub nieruchomości, które muszą być przebudowane i wynegocjować najniższą cenę można dostać. Ale zamiast zamykać nieruchomość samodzielnie, zamiast tego upoważniasz swojego QI do nabycia nieruchomości dla Ciebie.

Twój QI następnie posiada tytuł własności do nieruchomości podczas pozostałej części okresu wymiany i wykorzystać pozostałą część funduszy wymiany do zapłaty za budowę lub ulepszenia nieruchomości zastępczej. Gdy budowa została zakończona, ulepszona nieruchomość zostanie przeniesiona do Ciebie jako własność zastępcza.

Wymiana budowlana może być również wykonana jako odwrotna wymiana budowlana, dzięki której QI kupuje nieruchomość w Twoim imieniu i inicjuje ulepszenia przed zrzeczeniem się nieruchomości została sprzedana.

Konsultacje z doświadczonym agentem nieruchomości na Florydzie

Z odpowiednią pomocą, wymiana 1031 może być bardzo prostym procesem i pozwala cieszyć się korzyścią z odroczenia 100% podatków od zysków kapitałowych. To, z kolei, pozwoli Ci zachować wszystkie swoje pieniądze pracują dla Ciebie, tak, że można budować bogactwo szybciej.

.