Arizona mechanics’ and material men’s lien laws provide protection to parties who supply labor, professional services, materials, machinery, fixtures or tools for the improvement of real property. Podstawowym celem ustaw jest ochrona przed niebezpieczeństwami związanymi z brakiem zapłaty, tych, którzy dostarczyli pracę lub materiały, które zwiększają wartość innej nieruchomości. W skrócie, każda osoba lub firma zwiększająca wartość innej nieruchomości, np. wykonawca budowlany, ma możliwość ustanowienia zastawu na nieruchomości, aby zapewnić, że otrzyma zapłatę od właściciela nieruchomości. Ważne jest, aby wykonawcy, podwykonawcy i dostawcy materiałów rozumieli ten proces, tak aby mogli wykonać wszystkie niezbędne kroki w celu właściwej ochrony siebie i swoich praw do zastawu. Ścisła zgodność z każdym krokiem nie zawsze była wymagana przez sądy, a ustawy o zastawie są zazwyczaj interpretowane liberalnie, jednak w niektórych przypadkach ścisła zgodność jest absolutnie konieczna. Ogólnie rzecz biorąc, nierozsądnie jest ryzykować swoje prawa poprzez niedbałą zgodność z przepisami, kiedy stosunkowo łatwo jest ściśle przestrzegać prawa. Stworzenie i przestrzeganie najlepszych praktyk w Twojej firmie pomoże Ci chronić Twoje prawa do zastawu i zdolność do otrzymania zapłaty. Ten artykuł przeprowadzi Cię przez podstawowy proces zastawu, abyś mógł zrozumieć ramy prawne i opracować najlepsze praktyki. Niniejszy artykuł nie ma na celu wyczerpującego wyjaśnienia prawa zastawu Arizony i jego zawiłości; w rzeczywistości, z pewnością nie powinien on zastąpić konkretnej porady prawnej w przypadku napotkania problemów lub pytań dotyczących zastawu. W razie wątpliwości należy szukać kompetentnej pomocy prawnej, zanim będzie za późno.
Projekty chronione – W Arizonie, zastawy mechaników i materialistów dotyczą tylko prywatnych projektów budowlanych, a nie projektów będących własnością publiczną, takich jak szkoły czy drogi. Osoby i firmy dostarczające robociznę lub materiały do publicznego projektu budowlanego nie mają prawa do zastawu, ale zamiast tego są zazwyczaj chronione przez specyficzne dla danego projektu gwarancje płatności i wykonania. Istnieją również ograniczenia dotyczące domów zamieszkałych przez właścicieli.
Osoby chronione – Ogólnie rzecz biorąc, każda osoba, która zapewnia pracę, profesjonalne usługi, materiały, maszyny, wyposażenie lub narzędzia w budowie, przebudowie lub naprawie budynku lub innego ulepszenia strukturalnego jest uprawniona do roszczenia zastawu. Jednakże, istnieje kilka specyficznych dla faktów ograniczeń tego ogólnego stwierdzenia:
- dostawca dostarczający materiały innemu dostawcy prawdopodobnie nie ma praw do zastawu
- podwykonawca podwykonawcy prawdopodobnie nie ma praw do zastawu
- nielicencjonowani wykonawcy nie mają praw do zastawu, jeśli do wykonania pracy wymagana była licencja
Jeśli spotkasz się ze scenariuszem obejmującym jedno z tych trzech ograniczeń, powinieneś natychmiast skonsultować się z prawnikiem, aby ocenić konkretny scenariusz i odpowiedni sposób postępowania.
Wstępne 20-dniowe zawiadomienie – W celu prawidłowego zarejestrowania zastawu, prawo Arizony wymaga, aby wszystkie osoby (inne niż wykonujące rzeczywistą pracę za wynagrodzenie) przekazały następującym osobom/podmiotom pisemne wstępne 20-dniowe zawiadomienie dotyczące praw do zastawu:
- właściciel (lub domniemany właściciel)
- generalny wykonawca (lub domniemany generalny wykonawca)
- pożyczkodawca budowlany (jeśli istnieje), oraz
- osoba, z którą powód zawarł umowę
Tak więc, dostawca podwykonawcy musi wysłać 20-dniowe zawiadomienie do podwykonawcy, generalnego wykonawcy, właściciela i pożyczkodawcy budowlanego.
Wstępne 20-dniowe zawiadomienie jest pisemnym zawiadomieniem o potencjalnym roszczeniu zastawu, które jest przekazywane przed zarejestrowaniem zastawu mechanicznego. Nie jest to zastaw; jest to raczej po prostu jak powiedzenie „Mogę złożyć zastaw na nieruchomości później, jeśli nie otrzymam zapłaty. Jeśli zapłacisz mi zgodnie z naszą umową, nigdy nie wniosę zastawu”. Zawiadomienie powinno być zgodne z określonymi ustawowymi formami i procesami.
Zawiadomienie musi być złożone w ciągu 20 dni od momentu, kiedy po raz pierwszy rozpoczynasz pracę lub dostarczasz materiały lub sprzęt w ramach projektu, aby chronić pełną kwotę swoich praw i płatności. W efekcie, zawiadomienie „sięga wstecz” i chroni 20 dni przed jego wysłaniem. Tak więc, jeśli rozpoczniesz projekt w dniu 1 i wyślesz zawiadomienie przed 21 dniem, jesteś chroniony za całą pracę i materiały dostarczone lub wykonane. Jeżeli złożyłeś zawiadomienie w dniu 35, zawiadomienie sięga 20 dni wstecz i chroni Cię od dnia 15. Twoje prawa do zastawu, a tym samym możliwość egzekwowania płatności za pracę i materiały poprzez prawo zastawu, w dniach od 1 do 14 są stracone. Przekazanie tego powiadomienia jest absolutnym wymogiem, aby móc później egzekwować swoje prawa do zastawu.
Niektórzy wykonawcy i podwykonawcy wahają się przed wysłaniem tych powiadomień; z obawy, że będą oni denerwować klienta lub generalnego wykonawcę. Ten strach, jednak, jest źle ulokowane. Jak wspomniano powyżej, zawiadomienie nie jest zastawem. Nie jest to groźba złożenia zastawu. Nie przekazuje również informacji, że nie ufasz klientowi lub generalnemu wykonawcy. Wiadomość, którą przekazuje jest taka, że znasz prawo i chcesz się upewnić, że wszyscy się do niego stosują. To jest to. Każdy doświadczony generalny wykonawca, podwykonawca i klient oczekuje, że będziesz przekazywał 20-dniowe wstępne zawiadomienia. W rzeczywistości, brak takiego zawiadomienia może przekazać własną wiadomość: że jesteś niewyszukany i nie znasz podstaw prawa.
Zarejestrowanie zastawu – Zarejestrowanie zastawu może stać się konieczne, aby zapewnić płatność, jeśli jesteś niezapłacony przez zbyt długi czas po zakończeniu projektu. Jeśli ukończyłeś projekt i nie otrzymałeś zapłaty, należy niezwłocznie rozważyć rejestrację zastawu. Istnieją ścisłe wymagania czasowe, które muszą być spełnione, aby zachować swoje prawa do zastawu. Ogólnie rzecz biorąc, „ostatecznym terminem” na zarejestrowanie zastawu jest 120 dni po zakończeniu projektu, chyba że „Zawiadomienie o zakończeniu” zostało prawidłowo zarejestrowane przez generalnego wykonawcę lub właściciela projektu w hrabstwie i doręczone tobie. „Zakończenie projektu” oznacza, że cały projekt został ukończony, a nie tylko indywidualna część projektu podwykonawcy lub dostawcy. Jeżeli nie otrzymałeś zapłaty w ciągu 50 dni od ukończenia projektu, a Zawiadomienie o ukończeniu projektu zostało zarejestrowane, powinieneś niezwłocznie skonsultować się z prawnikiem, aby upewnić się, że zachowałeś swoje prawa do zastawu i zmaksymalizować szanse na otrzymanie zapłaty. Jeśli nie otrzymałeś zapłaty w ciągu 100 dni od zakończenia projektu, a Zawiadomienie o zakończeniu nie zostało zarejestrowane, powinieneś skonsultować się z prawnikiem, aby upewnić się, że zachowasz swoje prawa zastawu i zmaksymalizować szanse otrzymania zapłaty.
Ustawy o zastawie w stanie Arizona są dość techniczne, ale są łatwe do przestrzegania, gdy znasz podstawy. Jeśli wiesz, jakie projekty są chronione, kto jest chroniony i jakie są wymagania ustawowe, powinno być stosunkowo łatwo chronić swoje interesy na każdym projekcie, w który jesteś zaangażowany. Jeżeli chciałbyś porozmawiać o procesach związanych z zastawem, masz pytania lub nie otrzymałeś zapłaty po zakończeniu projektu, proszę skontaktuj się ze mną pod numerem 480-344-4597 lub wejdź na stronę davismiles.com, aby poprosić o konsultację.