Prawdziwie wielcy hurtownicy są na tyle inteligentne, aby nie wchodzić w układ bez odpowiedniej strategii wyjścia w miejscu. W tym celu, najbardziej płodnych hurtowników naszych czasów są zawsze o krok do przodu, wiedzą, zbliżające się transakcje hurtowe wymagają nie tylko jedną strategię wyjścia, ale dwa. Zdolność do korzystania z wielu opcji zamknięcia przy każdym zamknięciu jest kredytem zaufania dla każdego inwestora i może łatwo przechylić szalę na ich korzyść. Szczególne znaczenie dla dzisiejszych hurtowników są dwie najczęstsze metody zamykania transakcji: sprzedaż umowy i podwójne zamknięcie.
Whereas większość hurtowników są skłonni do faworyzowania metody przypisania umowy, to jest w ich najlepszym interesie, aby mieć plan awaryjny w miejscu: podwójne zamknięcie. W przeciwnym razie określane jako podwójne escrow, podwójne zamknięcie ma na celu ułatwienie hurtowego transakcji w przypadku, gdy umowa nie może być przypisana; jest to plan B i cenne jeden na to. Zapoznanie się z podwójnego zamknięcia prawdziwej strategii nieruchomości dziś najlepszych inwestorów już wiem może oznaczać różnicę między dobrą karierę i wielką karierę.
Co to jest podwójne zamknięcie?
Podwójne zamknięcie jest alternatywną strategią hurtową do szalenie popularnej metody sprzedaży umowy. Bardziej szczegółowo, jednak, podwójne zamknięcia będzie świadkiem inwestor rzeczywiście kupić przedmiot nieruchomości, tylko odwrócić i sprzedać go dość szybko – stąd nazwa podwójne zamknięcie. Podwójne zamknięcie będzie całkiem dosłownie mieć inwestor zamknąć dwa niezależne oferty (jeden z oryginalnym sprzedawcą i jeden z ostatecznym nabywcą). Kiedy wszystko jest powiedziane i zrobione, podwójne zamknięcie nie jest wszystko, co różni się od tego, jak typowo kupić i sprzedać nieruchomość, to po prostu dzieje się w znacznie krótszym okresie czasu. To nie jest rzadkością dla podwójnych zamknięć do wystąpienia w ciągu godzin, dni lub tygodni.
Aby umieścić rzeczy w perspektywie, podwójne zamknięcie będzie miał dwie oddzielne transakcje. Pierwsza transakcja nastąpi między domu oryginalnego sprzedawcy i inwestora, który zamierza hurtowych nieruchomości. Druga transakcja jest zatem między nikim innym niż hurtownika i nowego nabywcy. To ważne rozróżnienie, aby zrobić, jak podwójne zamknięcie musi składać się z dwóch indywidualnych transakcji, z których każdy ma swoje własne oświadczenia rozliczeniowe.
Pierwszy zestaw oświadczeń rozliczeniowych, o których mowa HUD-1, będzie zarys transakcji uzgodnionych numerów-ile wynegocjowałeś kupić nieruchomość dla. Nie jest zaskoczeniem, drugie oświadczenie będzie określić, ile zgodzili się sprzedać tę samą nieruchomość do ostatecznego nabywcy.
Gdy przychodzi czas, aby sprzedać ofertę do innego nabywcy, będzie wejść do drugiej umowy kupna i sprzedaży, tylko tym razem będzie to uwarunkowane pierwszym zamknięciu (jeden, który miał cię kupić nieruchomość od pierwotnego właściciela). W rezultacie, musisz ujawnić, że jest inna umowa, która musi zamknąć przed kolejnym porozumieniem może iść do przodu. Aby było jasne, musisz ujawnić wszystko o pierwszej transakcji do stron zaangażowanych w drugiej transakcji.
Jeśli masz jeszcze do podpisania żadnych podwójnych umów zamknięcia własnych, gorąco polecam zasięgnąć porady prawnej. Nie rób żadnych ruchów, dopóki prawny profesjonalista upewnił się, że wszystko jest na up-and-up. Podwójne zamknięcie transakcji nieruchomości nie jest dokładnie rocket science, ale wiele zasad muszą być przestrzegane. Z przedstawicielem prawnym w swoim rogu, nie ma powodu, aby nie wiedzieć, jak zrobić podwójne zamknięcie w granicach prawa.
Warto zauważyć, że w trakcie podwójnego zamknięcia, inwestorzy poniosą standardowe opłaty związane z zamknięciem nieruchomości, które są bezpośrednio skorelowane z państwem, w którym transakcja ma miejsce. Co więcej, inwestor zostanie dodany do łańcucha tytułu, jak krótko posiadał nieruchomość w jednym punkcie.
Podwójne zamknięcie Vs Contract Assignment
Jak już nawiązałem do, istnieją dwie podstawowe strategie hurtowe: umowa przypisania i podwójne zamknięcie. Ten ostatni przeszedłem już dogłębnie, ale pierwszy ma kilka różnic, które zasługują na uwagę, a mianowicie, przeniesienie własności, lub jego brak. Podczas gdy podwójne zamknięcie będzie miał hurtownika rzeczywiście kupić nieruchomość (w związku z tym jest zobowiązana do łańcucha tytułu), przypisując umowę nie będzie wymagać hurtownika do zakupu. Zamiast tego, przypisanie umowy (inaczej znany jako sprzedaż umowy) strategii hurtowych będzie świadkiem hurtowników sprzedać swoje prawa do zakupu przedmiotowej nieruchomości – nie samej nieruchomości. To jest warte powtórzenia: kiedy sprzedajesz umowę, nie sprzedajesz nieruchomości-jesteś rzeczywiście sprzedaje swoje prawo do zakupu nieruchomości do innego investor.
Przez kurs umowy cesji hurtowej transakcji, inwestor podpisze umowę ze sprzedawcą, który daje im prawo do zakupu nieruchomości. Umowa prawnie daje inwestorowi „equitable interest” w przedmiotowym domu, nie mają roszczenia do tytułu. Dlatego też, gdy umowa cesji występuje, inwestor sprzedaje swoje prawa w ramach warunków już uzgodnione z oryginalnym sprzedającym.
Niepodobnie do podwójnego zamknięcia, umowa cesji nigdy nie będzie miał inwestor wziąć tytuł do domu, ani nie pojawi się na łańcuchu tytułu. Być może nawet ważniejsze, umowa cesji zazwyczaj nie będzie wymagać żadnych funduszy w imieniu inwestora. Zamiast tego, nowy nabywca będzie płacić inwestorowi za prawa do zakupu domu.
Czy kupujący potrzebuje gotówki w podwójnym zamknięciu Deal?
Cash jest najbardziej wpływową formą kapitału podczas prowadzenia podwójnego zamknięcia. Jeśli nie ma nic innego, gotówka ułatwia szybkość niezbędną do dokonania podwójnego zamknięcia. Źródła gotówki mogą obejmować, ale nie są ograniczone do:
-
Home Equity Lines of Credit (HELOCs)
-
Private Money
-
Hard Money
-
Self-Directed IRAs
When To Use A Double Close
Podwójne zamknięcie strategii sprzedaży hurtowej nieruchomości jest zazwyczaj najlepiej zdegradowany do roli rezerwy. To nie jest, aby powiedzieć, podwójne zamknięcie w nieruchomości nie jest realną opcją, ale raczej, że jest to zwykle lepiej przypisać umowy, gdy jest to możliwe. To powiedziawszy, najlepszy czas, aby przeprowadzić back-to-back zamknięcia jest, gdy sprzedaż umowy nie jest opcja.
Istnieją dwa podstawowe powody, podwójne zamknięcie powinien służyć jako alternatywa dla sprzedaży umów: finansowanie i opłaty. Na początek, sprzedaż umowy może być zakończona w ciągu zaledwie kilku godzin, bez konieczności finansowania własnych. Ostateczny nabywca jest rzeczywiście ten, kto płaci za możliwość zakupu domu. Być może nawet ważniejsze, jednak, sprzedaży umowy nie jest saddled z opłat, które stały się synonimem transakcji na rynku nieruchomości. Jak już wspomniałem, podwójne zamknięcie będzie wymagać od inwestorów, aby zapłacić wszystkie opłaty i koszty, które zazwyczaj towarzyszą transakcji w branży nieruchomości. Dlatego, jeśli chcesz uniknąć płacenia dodatkowych opłat, przypisanie umowy będzie lepszą alternatywą.
Pros And Cons Of Double Closing
Możliwość przeprowadzenia podwójnego zamknięcia jest bezcenna dla inwestorów. Jednakże, nie tak jak każda inna strategia, podwójne zamknięcie ma zarówno plusy jak i minusy, które muszą być zważone przeciwko sobie. Spójrzmy na niektóre z powodów, dla których inwestorzy mogą chcieć rozważyć przeprowadzenie podwójnego zamknięcia i niektóre z powodów, dla których mogą tego nie chcieć.
Pros Of Double Closing
Podwójne zamknięcia są ważnym narzędziem dla inwestorów do ich dyspozycji. Oto niektóre z najważniejszych powodów, dla których dobrze jest wiedzieć, jak przeprowadzić podwójne zamknięcie
-
Podwójne zamknięcie daje inwestorom nieruchomości opcjonalność. Jeśli przypisanie umowy nie będzie działać, zdolność do ułatwienia podwójnego zamknięcia sprawia, że możliwość transakcji transpiring znacznie bardziej prawdopodobne.
-
W większości stanów, podwójne zamknięcie jest traktowany tak samo jak tradycyjne blisko, co nie wymaga licencjonowanego agenta nieruchomości.
-
Hurtownicy nie muszą ujawniać cen nabywcy końcowemu, ponieważ jest to zupełnie inna transakcja.
Cons Of Double Closing
Podwójne zamknięcia nie są pozbawione wad, z których nie najmniejsze obejmują:
-
Jak sugerują ich nazwy, podwójne zamknięcia stanowią dwa razy tyle pracy. Inwestorzy będą, dosłownie, zamknąć dwa oddzielne oferty, wzywając do dwa razy więcej pracy.
-
Podwójne zamknięcia mogą być stresujące, ponieważ istnieje wiele szans dla niezdecydowanych stron, aby wycofać się z umowy.
-
Podwójne zamknięcia są nielegalne w niektórych stanach, więc ważne jest, aby sprawdzić z lokalnymi przepisami przed przejściem do przodu z tej strategii.
-
Ponieważ podwójne zamknięcia nie są powszechne, inwestorzy natkną się na agentów zamykających, którzy albo nie wiedzą, jak je zrobić, albo po prostu nie zrobi ich w ogóle.
-
Ponieważ podwójne zamknięcia mają wiele ruchomych części, może być trudno wyrównać harmonogramy dla wszystkich zaangażowanych w transakcję.
Podsumowanie
Sprzedaż umowy okazała się być realną strategią wyjścia dla dzisiejszych hurtowników. Istnieje jednak wiele powodów, dla których cesja kontraktu może nie być w planach. Dlatego inwestorzy muszą wiedzieć, jak przeprowadzić podwójne zamknięcie; w ten sposób mogą zwiększyć swoje szanse na zrealizowanie udanej transakcji. Przynajmniej dostęp do każdej z tych strategii sprawi, że będziesz mógł zrealizować więcej transakcji.
Key Takeaways
- Podwójne zamknięcie jest z pewnością opłacalną strategią sprzedaży hurtowej, ale zazwyczaj jest alternatywą dla metody cesji kontraktu.
- Do podwójnego zamknięcia prawdziwe transakcje nieruchomości, inwestorzy będą musieli rzeczywiście zakończyć dwie niezależne transakcje.
- Nieruchomości podwójne strategie zamknięcia są często niezrozumiałe, ale to nie czyni ich mniej wykonalne.
.