Co musisz wiedzieć o 1031 Exchange w Kalifornii

Jeśli jesteś obecnie właścicielem nieruchomości inwestycyjnej, 1031 wymiana może być idealnym transakcji na rynku nieruchomości dla Ciebie, jeśli chcesz kupić inną nieruchomość podczas sprzedaży swojego obecnego. Wymiana 1031 jest wymianą odroczoną od podatku, która pozwala na odroczenie podatku od zysków kapitałowych tak długo, jak kupujesz inną nieruchomość „podobną”. Ten mechanizm wymiany jest używany przez niektórych z najbardziej udanych inwestorów nieruchomości i może być korzystne w różnych sytuacjach. Poniżej znajduje się ogólny przewodnik po 1031 wymiany w Kalifornii. Obejmuje on szczegóły dotyczące tego, co 1031 wymiany jest, jak dokonać wymiany, i dlaczego wymiana może być korzystne dla Ciebie. Zrozumienie zawiłych szczegółów 1031 wymiany powinny być osiągnięte przy użyciu „Qualified Intermediary”, który jest profesjonalnym trzeciej firmy, która mieści się proces wymiany i pomaga uniknąć popełniania błędów krytycznych, które mogłyby zagrozić twój tax-advantaged sprzedaży.

Co to jest 1031 Exchange?

Wymiana 1031 jest wymiana, która występuje, gdy sprzedajesz jedną nieruchomość inwestycyjną w celu zakupu innego. Zamieniając swoją obecną nieruchomość inwestycyjną na inną, zazwyczaj byłbyś zobowiązany do zapłacenia znacznej kwoty podatku od zysków kapitałowych. Jednakże, jeśli ta transakcja kwalifikuje się jako wymiana 1031, można odroczyć te podatki na czas nieokreślony. Daje to inwestorom możliwość przejścia do innej klasy nieruchomości i/lub przesunięcia punktu ciężkości na nowy obszar bez konieczności ponoszenia dużych obciążeń podatkowych.

Główne wymagania dla 1031 wymiany są: (1) musi nabyć inną „podobną” nieruchomość inwestycyjną; (2) nieruchomość zastępcza musi mieć równą lub większą wartość; (3) musi zainwestować wszystkie wpływy ze sprzedaży (nie może otrzymać żadnego „buta”); (4) musi być ten sam posiadacz tytułu i podatnik; (5) musi zidentyfikować nową nieruchomość w ciągu 45 dni; oraz (6) musi nabyć nową nieruchomość w ciągu 180 dni.

Aby zrozumieć, jak korzystna może być wymiana 1031, należy wiedzieć, czym jest podatek od zysków kapitałowych. W większości transakcji na rynku nieruchomości, w których posiadasz nieruchomość inwestycyjną przez okres dłuższy niż jeden rok, będziesz zobowiązany do zapłaty podatku od zysków kapitałowych. To bezpośrednio nakłada podatek od różnicy pomiędzy skorygowaną ceną zakupu (cena początkowa plus koszty ulepszeń, inne powiązane koszty, i faktoring out amortyzacji) a ceną sprzedaży nieruchomości. Procent, który jest opodatkowany od zysków kapitałowych zależy od przedziału podatkowego, w którym się znajdujesz. Wymiana 1031 jest zdefiniowana w sekcji 1031 kodeksu IRS, skąd pochodzi jej nazwa.

4 Rodzaje wymian nieruchomości

Istnieją cztery rodzaje wymian nieruchomości, które można rozważyć, gdy chcesz uczestniczyć w wymianie 1031, która obejmuje:

• Wymianę równoczesną
• Wymianę opóźnioną
• Wymianę odwrotną
• Wymianę budowlaną lub usprawniającą

Wymianę równoczesną

Jednym z rodzajów wymiany 1031 jest wymiana równoczesna, która ma miejsce, gdy nieruchomość, którą sprzedajesz i nieruchomość, którą nabywasz zamykają się tego samego dnia co siebie nawzajem. Należy pamiętać, że ta wymiana musi być jednoczesna, abyś mógł otrzymać korzyści. Jeśli zamknięcie którejkolwiek z nieruchomości zostanie opóźnione o krótki okres czasu, wymiana może zostać zdyskwalifikowana, co oznacza, że będziesz musiał zapłacić pełny podatek od zysków kapitałowych.

Wymiana jednoczesna może nastąpić na trzy odrębne sposoby. Pierwszy rodzaj jednoczesnej wymiany to taki, w którym zamieniasz się aktami notarialnymi z właścicielem innej nieruchomości inwestycyjnej. Drugi typ to wymiana trójstronna, w której transakcja pomiędzy Tobą a właścicielem innej nieruchomości inwestycyjnej jest ułatwiona przez stronę trzecią zwaną Kwalifikowanym Pośrednikiem. Kwalifikowani Pośrednicy zorganizują całą transakcję i mają przeszkolenie i doświadczenie w obsłudze takich transakcji. Bez pomocy Kwalifikowanego Pośrednika, istnieje ryzyko unieważnienia wymiany 1031 i poniesienia dużych obciążeń podatkowych.

Wymiana opóźniona

Wymiana opóźniona jest najczęstszą wymianą 1031, jakiej można dokonać. Kiedy przeprowadzasz wymianę opóźnioną, będziesz w stanie zrzec się lub sprzedać swoją nieruchomość inwestycyjną przed zakupem innej nieruchomości inwestycyjnej. Pozwala to na wykorzystanie środków z jednej sprzedaży do nabycia innej nieruchomości. Ten rodzaj wymiany może nastąpić dopiero po wprowadzeniu nieruchomości na rynek, znalezieniu kupca oraz zawarciu umowy sprzedaży i ostatecznej umowy kupna. Następnie konieczne będzie zaangażowanie Kwalifikowanego Pośrednika, który zatrzyma wpływy ze sprzedaży do czasu nabycia przez sprzedającego nieruchomości podobnej do tej, którą nabył.

Mają Państwo 45 dni na zidentyfikowanie nowej nieruchomości i 180 dni na jej zamknięcie. W tym okresie, zyski ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości inwestycyjnej będą przechowywane w wiążącym funduszu powierniczym. Ponownie, podczas gdy sprzedaż nowej nieruchomości musi być zakończona w ciągu 180 dni, będziesz miał tylko 45 dni, aby znaleźć nieruchomość inwestycyjną, którą chcesz kupić. Te ramy czasowe daje trochę swobody w porównaniu do jednoczesnej wymiany.

Odwrotna wymiana

Odwrotna wymiana jest wyjątkowy w tym, że można znaleźć i zakupić nieruchomość inwestycyjną przed sprzedażą bieżącej nieruchomości inwestycyjnej. Twoja obecna nieruchomość będzie następnie przedmiotem handlu. Dzięki wcześniejszemu zakupowi nowej nieruchomości, możesz poczekać ze sprzedażą swojej obecnej nieruchomości, aż wartość rynkowa nieruchomości wzrośnie.

Głównym problemem tego typu wymiany jest to, że transakcja zazwyczaj odbywa się w 100 procentach gotówką. Ważne jest również, aby zrozumieć, że większość banków nie udziela kredytów na wymianę odwrotną. Należy pamiętać, że zakup innej nieruchomości z tej wymiany oznacza, że będziesz miał 45 dni, aby określić, który z bieżących nieruchomości inwestycyjnych zostaną zrzeczone. Następnie będziesz miał kolejne 135 dni na zakończenie sprzedaży.

Wymiana budowlana lub ulepszeniowa

Wymiana budowlana lub ulepszeniowa jest rodzajem wymiany, która pozwala na dokonanie ulepszeń nieruchomości przed faktyczną wymianą. Nieruchomość zostanie umieszczona u wykwalifikowanego pośrednika na 180 dni, podczas których można wykorzystać kapitał z wymiany na dokonanie niezbędnych ulepszeń. Jednakże, istnieją trzy oddzielne wymagania, które musisz spełnić, jeśli chcesz, aby wszystkie zyski były wolne od podatku.

Po pierwsze, cały kapitał z wymiany będzie musiał być wydany jako zaliczka lub poprzez dokonanie ulepszeń nieruchomości w ciągu 180 dni. Podatnik będzie musiał otrzymać tę samą nieruchomość, która została zidentyfikowana w 45 dniu, co oznacza, że nie może się ona znacząco zmienić. Kiedy nieruchomość zostanie zwrócona podatnikowi, będzie musiała mieć równą lub większą wartość. Ulepszenia te muszą być dokonane w ciągu 180 dni.

Podstawowe definicje wymiany 1031

Co to jest nieruchomość podobna?

Właściwość, którą otrzymujesz, musi być „nieruchomością podobną”, aby transakcja została uznana za wymianę 1031. Jest to jednak szeroki termin, co oznacza, że nieruchomość, którą otrzymujesz, nie musi być dokładnie taka sama jak ta, której się zrzekasz. Prawie każdy rodzaj nieruchomości może kwalifikować się do tej wymiany. Na przykład, można wymienić duplex na budynek mieszkalny. Obie nieruchomości muszą znajdować się w USA.

Co kwalifikuje się jako nieruchomość inwestycyjna?

Nieruchomość musi być nieruchomością biznesową lub inwestycyjną, co oznacza, że nie może być własnością osobistą. Twój dom nie będzie kwalifikował się do wymiany 1031. Jednak posiadana przez Ciebie jednorodzinna nieruchomość czynszowa może zostać wymieniona na komercyjną nieruchomość czynszową.

Jak określić Równą lub Większą Wartość przy wymianie?

Wartość kapitałowa i rynkowa nieruchomości inwestycyjnej, którą nabywasz, będzie musiała być równa lub większa od tej, za którą sprzedałeś swoją obecną nieruchomość. Jeśli Twoja nieruchomość ma $300,000 hipoteki na $1 mln domu, nieruchomość, którą chcesz kupić musi być warta co najmniej $1 mln i musisz mieć taki sam stosunek (lub wyższy) długu na nieruchomości.

Co to jest „Boot”?

Termin „boot” odnosi się do niepodobnego majątku otrzymanego w ramach wymiany. Zazwyczaj jest to gotówka, dług hipoteczny lub majątek osobisty otrzymany w ramach wymiany. Jeśli chcesz, aby Twoja wymiana była całkowicie wolna od podatku, nie możesz otrzymać gotówki przy sprzedaży nieruchomości. Każda otrzymana gotówka będzie podlegała opodatkowaniu.

Co oznacza ten sam Tytuł Posiadacza / Podatnika?

Nazwisko i zeznanie podatkowe, które pojawia się na tytule własności nieruchomości, którą sprzedajesz będzie musiało być takie samo jak nazwisko i zeznanie podatkowe, które podajesz przy zakupie nowej nieruchomości. Wyjątek jest dozwolony, jeśli jesteś jedynym członkiem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której nieruchomość jest przekazywana z firmy do Ciebie.

Okno 45-dniowej identyfikacji

Niezależnie od tego, w jakim rodzaju wymiany 1031 bierzesz udział, będziesz miał 45 dni od zamknięcia sprzedaży, aby znaleźć aż trzy podobne nieruchomości. Jeśli zidentyfikujesz dwie lub trzy nieruchomości, ich łączna wartość musi być równa lub przewyższać wartość sprzedawanej nieruchomości.

Okno 180-dniowego zakupu

Po sprzedaży obecnej nieruchomości, będziesz miał 180 dni na zakup zastępczej nieruchomości inwestycyjnej i zakończenie wymiany 1031.

Rozpoczęcie transakcji 1031

Jeśli czujesz, że wymiana 1031 jest dla Ciebie odpowiednia, ważne jest, abyś wiedział, co robisz i przestrzegał wszystkich zasad. Pierwszym krokiem jest zawsze kontakt z Kwalifikowanym Pośrednikiem, który pomoże Ci w przeprowadzeniu wymiany. Niezależnie od tego, czy dokonujesz wymiany równoczesnej czy opóźnionej, nieruchomość inwestycyjna, którą zdecydujesz się kupić, musi być podobna do nieruchomości, której się zrzekasz. Ważne jest również, aby nie próbować wykorzystać w tej wymianie żadnych dóbr osobistych. Należy pamiętać, że będziesz miał 45 dni na znalezienie nieruchomości i 180 dni na zakończenie wymiany. Wszelkie opóźnienia w tych terminach mogą spowodować konieczność zapłaty podatku od zysków kapitałowych.

Jako inwestor, wymiany te mogą być przydatne na wiele sposobów. Jeśli chcesz zdywersyfikować swoje aktywa za pomocą innej nieruchomości lub chciałbyś nabyć nieruchomość, która ma lepiej oszacowane zwroty, wymiana 1031 jest doskonałym narzędziem. Może to być również pomocne, jeśli obecnie zarządzasz nieruchomością inwestycyjną, którą posiadasz, ale wolisz kupić taką, która jest już zarządzana. Podczas gdy powinieneś teraz zrozumieć, jak rozpocząć transakcję w sekcji 1031, jest to niezwykle skomplikowany proces, który wiąże się z wieloma przeszkodami, które muszą być nawigowane. Prosimy o kontakt z AB Capital w celu uzyskania naszej listy zaufanych kwalifikowanych pośredników.