Gdy byłeś młodszy, Twój dom był idealnym miejscem. Twoje przestronne podwórko, zacienione przez drzewa, zapewniało miejsce dla Twoich dzieci do biegania, śmiechu i zabawy. Twoja kuchnia, wraz z w pełni zaopatrzoną lodówką, stale dostarczała obfitych posiłków, aby nakarmić twoją rosnącą rodzinę. Twój salon i den, wyposażony w telewizor domu, służył jako miejsce spotkań rodzinnych, aby zwabić każdego członka z dala od ich indywidualnych pokoi w celu kultywowania rodziny bonding time.
Podczas tych lat, może myślałeś, że ostatnią rzeczą, która kiedykolwiek wejdzie do twojego umysłu będzie opuszczenie domu, który ty i twoja rodzina kochacie. Ale jak wejść na emeryturę i dzieci opuściły gniazdo, może zacząć zdawać sobie sprawę, że wolisz starzeć się w nowym domu, który lepiej pasuje do tego etapu w swoim życiu.
Dlaczego warto kupić nowy dom jako senior?
Może dom, który doskonale służył rosnącej rodziny w przeszłości teraz wydaje się zbyt duży dla obecnych potrzeb. Posiadanie wielopoziomowego domu z kilkoma pokojami i ogromnym ogrodem może teraz wymagać więcej pracy niż jesteś skłonny włożyć w jego utrzymanie, a jeśli jesteś na emeryturze, możesz woleć zejść do mniejszego, bardziej poręcznego domu. A może potrzebujesz domu, który będzie odpowiadał nowym potrzebom fizycznym, np. jednopoziomowego z podjazdami lub poręczami i szerszymi drzwiami. Powab cieplejszego klimatu może być atrakcyjny, a może po prostu chcesz się przenieść bliżej reszty rodziny. Niezależnie od powodów, istnieje realna opcja dostępna dla Ciebie do starzenia się w nowym domu zamiast obecnego.
The HECM for Purchase
W początkach lat 80-tych, nowy produkt kredytowy zwany odwróconą hipoteką został zatwierdzony do ubezpieczenia przez Federalną Administrację Mieszkaniową (FHA). Ten rząd ubezpieczony kredyt mieszkaniowy, bardziej szczegółowo nazywany Home Equity Conversion Mortgage (HECM), został opracowany wyłącznie dla seniorów i podpisany w ustawie w 1988 roku. To narzędzie finansowe stało się jedną z jedynych metod, która umożliwiła starszym właścicielom domów dostęp do części ich kapitału bez konieczności opuszczania domu lub zwiększania miesięcznych wydatków. W 2008 roku, pożyczka ewoluowała, aby włączyć nową odmianę, która pozwoliła starszym właścicielom domów na te same zalety tradycyjnej odwróconej hipoteki HECM, ale dodała opcję zakupu nowego domu, jak również. Pożyczka ta została nazwana HECM na zakup i dzięki rodzajowi finansowania, które oferuje, może być odpowiedzią, której szukasz.
Jak to działa?
HECM na zakup jest rozwiązaniem, które pozwala na osiągnięcie dwóch celów w jednej transakcji: osiągnięcie bardziej dopasowanego głównego miejsca zamieszkania i uzyskanie odwróconej hipoteki. To może zaoszczędzić pieniądze, ponieważ ponosisz tylko jeden zestaw kosztów zamknięcia, ponieważ konsoliduje dwie transakcje finansowe – zakup domu i finansowanie go z odwróconym kredytem hipotecznym – w jedną.
Z HECM na zakup odwróconej hipoteki, kredytobiorca zapewnia zaliczkę przy użyciu sprzedaży poprzedniego domu lub innych oszczędności. Kapitał uzyskany dzięki wpłacie zaliczkowej oraz wartość nowego domu są następnie wykorzystywane do obliczenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego. W trakcie tego procesu, kredytobiorcy mogą być zmuszeni do spełnienia wymogów dotyczących stosunku wartości kredytu do wartości nieruchomości, wpłacając znaczną zaliczkę oraz przedstawiając weryfikację osobistych dochodów i funduszy. Całość lub część środków z odwróconej hipoteki pokrywa pozostały koszt domu, tak jak w przypadku tradycyjnej hipoteki.
Korzyść z finansowania za pomocą odwróconej hipoteki jest taka, że zamiast spłacać pożyczkę co miesiąc w czasie, jak w przypadku tradycyjnej hipoteki, spłata odwróconej hipoteki jest odroczona do momentu, kiedy pożyczka staje się wymagalna (zobacz Kiedy należy spłacić HECM na zakup? poniżej). W ten sposób starsi kredytobiorcy o stałych dochodach mogą sfinansować zakup nowego domu bez konieczności dokonywania comiesięcznych płatności hipotecznych. Kredytobiorcy są odpowiedzialni za płacenie podatków od nieruchomości, ubezpieczenie domu oraz za utrzymanie domu.
Inne ważne informacje o HECM na zakup
Kwalifikujące się typy nieruchomości
Domy jednorodzinne i istniejące nieruchomości z czterema lub mniejszymi jednostkami zazwyczaj kwalifikują się do HECM na zakup, a według U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), następujące właściwości nie kwalifikują się:
- Jednostki spółdzielcze
- Nowo wybudowane rezydencje, w których Certificate of Occupancy lub jego odpowiednik nie został wydany przez odpowiednie władze lokalne
- Boarding houses
- Bed and breakfast establishments
- Istniejące domy produkcyjne zbudowane przed 15 czerwca 1976r; oraz
- Istniejące wyprodukowane domy zbudowane po 15 czerwca 1976 r., które nie spełniają standardów bezpieczeństwa konstrukcji wyprodukowanych domów, o czym świadczą umieszczone etykiety certyfikacyjne (np.g., tabliczka znamionowa i etykieta certyfikacyjna HUD) i/lub nie mają stałego fundamentu zgodnie z wymogami przewodnika HUD „Stałe fundamenty dla produkowanych domów” lub domów, które są zainstalowane lub były zamieszkane wcześniej w innym miejscu lub lokalizacji.
Obowiązki kredytobiorcy
Obowiązki w ramach HECM na zakup są takie same jak w przypadku tradycyjnej odwróconej hipoteki HECM. Musisz kontynuować płatności za podatki od nieruchomości, ubezpieczenie właściciela domu, wszelkie opłaty stowarzyszeniowe właściciela domu oraz koszty podstawowego utrzymania domu, aby uniknąć zaległości w spłacie kredytu.
Istnieją pewne aspekty HECM na zakup, które różnią się od tradycyjnej odwróconej hipoteki HECM. Ponieważ odwrócona hipoteka ma na celu pomóc seniorom starzeć się w miejscu, musisz wprowadzić się do nowego domu w ciągu 60 dni po zamknięciu, a nowy dom musi stać się twoim głównym miejscem zamieszkania.
Kiedy kredyt HECM na zakup staje się wymagalny?
Ale nie ma konkretnej daty, w której kredyt HECM na zakup staje się wymagalny, kilka zdarzeń może spowodować, że kredyt stanie się wymagalny i płatny. Poniżej wymienione są zdarzenia, które mogą spowodować wymagalność pożyczki:
- Ostatni pozostający przy życiu kredytobiorca lub małżonek nie biorący kredytu umiera lub opuszcza dom, aby zamieszkać gdzie indziej na dłużej niż 12 kolejnych miesięcy.
- Dom zostaje sprzedany.
- Nie spełniasz zobowiązań kredytobiorcy dotyczących utrzymania płatności podatków od nieruchomości, ubezpieczenia domu, opłat stowarzyszenia właścicieli domu oraz podstawowych napraw domu lub nie spełniasz innych warunków kredytu.
Real Borrower Story
Niektórzy kredytobiorcy używają teraz tego produktu kredytowego, aby pomóc im w zakupie domu. Dla pożyczkobiorców American Advisors Group, Andy’ego i Beatrice Hollimon, pożyczka HECM na zakup doprowadziła ich do nowego, wspaniałego domu: domu z trzema sypialniami o powierzchni 2000 stóp kwadratowych w Lake Worth na Florydzie.
„Posiadaliśmy nasz dom w St. Louis na dość długi czas … i szukaliśmy zmienić lokalizację na emeryturę”, wspólny Andy Hollimon, jak wyjaśnił sen on i jego żona dzielili ucieczki zimne zimy Midwest i przeniesienie na południe do bardziej umiarkowanym klimacie.
Z HECM na zakup, Hollimon’s były w stanie sprzedać swój stary dom i kupić nowy dom pod odwróconej hipoteki. Bez HECM na zakup, koszty ich wymarzonego domu byłyby poza ich zasięgiem. Teraz cieszą się nowym życiem bez comiesięcznych spłat kredytu hipotecznego. Kredytobiorcy pozostają odpowiedzialni za płacenie podatków od nieruchomości, ubezpieczenie domu i utrzymanie domu. Ich historia została niedawno przedstawiona w Huffington Post.
Jedną z korzyści płynących z HECM na zakup odwróconej pożyczki hipotecznej jest to, że pozwala uniknąć korzystania z wszystkich swoich aktywów emerytalnych kupić nowy dom. Można również powstrzymać się od korzystania z stałych miesięcznych dochodów na miesięcznej płatności hipotecznych, co jest typowe dla tradycyjnych kredytów hipotecznych. Z HECM na zakup, kredytobiorcy mają dostęp do narzędzia finansowego, które pomaga im: uniknąć drenażu aktywów, nabyć bardziej dopasowany dom i zestarzeć się w nim bez miesięcznych płatności hipotecznych. Kredytobiorcy są odpowiedzialni za płacenie podatków od nieruchomości, ubezpieczenie domu oraz za utrzymanie domu. Aby uzyskać więcej informacji na temat tego, jak to narzędzie finansowe może pracować dla Ciebie, skontaktuj się z American Advisors Group HECM dla zakupu odwróconej hipoteki profesjonalisty na 1-888-998-3147.
Źródła:
Wargo, Buck. „Louis wykorzystuje hipotekę HECM do kupna wymarzonego domu na Florydzie”. NP. 28 June 2015. Web. 8 July 2015. http://www.huffingtonpost.com/buck-wargo/st-louis-couple-uses-hecm-mortgage-to-buy-dream-home-in-florida_b_7662948.html
„Buy a Home with a Reverse Mortgage.” Kiplinger.com. Kiplinger. NP. ND. Web. 24 czerwca 2015. http://www.kiplinger.com/article/retirement/T037-C000-S004-buy-a-home-with-a-reverse-mortgage.html
„Buying a House with a HECM Reverse Mortgage.” MtgProfessor.com. Mortgage Professor. NP. ND. Web. 24 czerwca 2015. http://www.mtgprofessor.com/A%20-%20Reverse%20Mortgages/Buying%20a%20House%20With%20a%20HECM%20Reverse%20Mortgage.html
„HECM for Purchase Frequently Asked Questions.” HUD.gov. U.S. Department of Housing and Urban Development. NP. ND. Web. 23 June 2015. http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/faqs_hecm
Herron, Janna. „Wykorzystać odwróconą hipotekę do kupna domu?” BankRate.com. Bankrate. NP. ND. 24 czerwca 2015. http://www.bankrate.com/finance/mortgages/use-reverse-mortgage-to-buy-a-home.aspx
„Sprzedaż HECM do zakupu.” ReverseReview.com The Reverse Review. NP. ND. Web. 23 June 2015. http://www.reversereview.com/magazine/feature-selling-the-hecm-for-purchase.html