Dorosłe dzieci mogą stać się właścicielami domu, nabyć droższy dom wcześniej lub nabyć droższy dom, niż mogliby sobie na to pozwolić, korzystając z porozumienia finansowego opartego na współudziale w kapitale, na mocy którego rodzice lub inni krewni uczestniczą w zakupie i kosztach utrzymania domu używanego przez dzieci jako główne miejsce zamieszkania (Sec. 280A(d)(3)). Właściciel nie będący rezydentem wynajmuje swoją część domu właścicielowi-rezydentowi i uzyskuje normalne korzyści podatkowe z wynajmu nieruchomości, jeśli spełnione są wymogi ustawowe.
Ponieważ dziecko nie jest właścicielem 100% domu, jest ono najemcą co do części domu, której nie jest właścicielem i wynajmuje ten udział od krewnego po uczciwej stawce rynkowej. Uczciwy czynsz rynkowy płacony za część domu, której dziecko nie jest właścicielem, może odzwierciedlać redukcję, która uwzględnia fakt, że dziecko będzie lepiej dbało o dom, ponieważ jest ono zarówno członkiem rodziny, jak i właścicielem kapitału (zob. Bindseil, T.C. Memo. 1983-411).
Podług zasad dotyczących domów wakacyjnych, osobiste użytkowanie domu przez dziecko lub innego krewnego właściciela nieruchomości jest zwykle przypisane właścicielowi (Sec. 280A(d)(2)). Tak więc, użytek osobisty właściciela nie zamieszkującego w danym kraju zwykle przekraczałby większą z 14 dni lub 10% sprawiedliwych dni wynajmu, powodując, że dom jest traktowany jako dom wakacyjny, gdzie odliczenia z tytułu wynajmu są ograniczone do dochodu z wynajmu. Jednakże, wyjątek od ogólnej zasady istnieje, gdy mieszkanie jest wynajmowane najemcy za godziwy czynsz rynkowy i służy jako główne miejsce zamieszkania najemcy (Sec. 280A(d)(3)(A)). Gdy lokator posiada udział w nieruchomości, ten wyjątek od zasady ogólnej stosuje się tylko wtedy, gdy wynajem kwalifikuje się jako umowa finansowania z udziałem w kapitale (Sec. 280A(d)(3)(B)). Przykład: M i L zgodzili się pomóc swojemu synowi, B, w zakupie jego pierwszego domu. Całkowita cena zakupu wynosi 100 000 USD, na którą składa się zaliczka w wysokości 20 000 USD oraz kredyt hipoteczny w wysokości 80 000 USD. M i L płacą połowę zaliczki i połowę raty kredytu hipotecznego zgodnie z umową finansowania z udziałem kapitałowym zawartą z B. B płaci im godziwy czynsz za korzystanie z 50% nieruchomości, określony w momencie zawarcia umowy. W ramach tej umowy B traktuje nieruchomość jako swoje miejsce zamieszkania dla celów podatkowych, odliczając swój 50% udział w odsetkach od kredytu hipotecznego i podatkach od nieruchomości. Ponieważ jego użytkowanie nie jest przypisane do jego rodziców, M i L, traktują oni nieruchomość jako wynajem. Muszą oni wykazać czynsz otrzymywany od B, ale mogą odliczyć swoje 50% odsetek od kredytu hipotecznego i podatków, wydatki na utrzymanie nieruchomości, które ponoszą, oraz amortyzację w wysokości 50% wartości nieruchomości podlegającej amortyzacji. Jeśli nieruchomość generuje stratę podatkową, podlega przepisom o pasywnej stracie (tj. strata może być generowana; wydatki nie są ograniczone do dochodu z wynajmu zgodnie z przepisami dotyczącymi domów wakacyjnych). Uwaga: Dla właściciela-rezydenta, korzyści podatkowe z tytułu własności domu mogą nie być tak znaczące, jak przewidywano, ponieważ odliczenia właściciela-rezydenta dotyczące odsetek od kredytu hipotecznego i podatków od nieruchomości są oparte na jego lub jej procencie własności. Ale porozumienie shared-equity zmniejsza nakłady pieniężne rezydenta-właściciela, co może być ważniejsze niż oszczędności podatkowe. Uwaga: Jeżeli przewiduje się, że właściciel będący rezydentem (dziecko) ostatecznie nabędzie udziały od właściciela niebędącego rezydentem (zazwyczaj rodzica), a wynajem będzie generował straty zawieszone na mocy przepisów dotyczących strat biernych, należy zachować szczególną ostrożność przy uzgadnianiu warunków leasingu, ponieważ zawieszone straty bierne normalnie dozwolone w momencie zbycia nie są dozwolone, gdy udziały są sprzedawane podmiotowi powiązanemu (Sec. 469(g)(1)(B)). Straty pasywne, które w przeciwnym razie zostałyby zawieszone, mogą zostać zminimalizowane poprzez dokonanie większej wpłaty zaliczki, która zmniejszy koszty odsetek hipotecznych lub poprzez pobieranie czynszu na wyższym końcu rozsądnego przedziału dla wartości udziału wynajmowanego właścicielowi-rezydentowi. Planowanie wskazówka: Jedną z wad porozumień dotyczących współudziału w kapitale jest to, że właściciele niebędący rezydentami nie będą kwalifikować się do wyłączenia zysku z Sekcji 121 przy sprzedaży rezydencji. W rezultacie powstanie zysk podlegający opodatkowaniu dla części zysku związanego z domniemanym wynajmem. Zysk ten może również podlegać opodatkowaniu 3,8% podatkiem od dochodów z inwestycji netto. Klienci powinni rozważyć zagwarantowanie lub współpodpisanie hipoteki, zamiast całkowitej współwłasności, jeśli wykluczenie potencjalnego przyszłego zysku jest głównym czynnikiem. Powinno to pozwolić właścicielowi-rezydentowi na wyłączenie całego zysku (do $250,000 dla podatników samotnych lub $500,000 dla podatników pozostających w związku małżeńskim). Ale może to być niepraktyczne, jeśli właściciel-rezydent potrzebuje gotówki na zaliczkę i / lub płatności hipoteczne. To studium przypadku zostało zaadaptowane z PPC’s Guide to Tax Planning for High Income Individuals, 19th edition (March 2018), autorstwa Anthony’ego J. DeChellisa i Patricka L. Younga. Wydane przez Thomson Reuters/Tax & Accounting, Carrollton, Texas, 2017 (800-431-9025; tax.thomsonreuters.com). .