Podstawowe wymagania
Jeśli rozważają Państwo dokonanie Wymiany w ramach Sekcji 1031 lub po prostu chcą dowiedzieć się więcej o tym, jak działa wymiana, jest to dobre miejsce do rozpoczęcia nauki. W żadnym wypadku nie są to informacje kompletne i we wszystkich przypadkach przed rozpoczęciem wymiany należy skonsultować się z profesjonalnym doradcą podatkowym.
Sekcja 1031 kodeksu IRC zawiera wiele przepisów, które muszą być przestrzegane w celu przeprowadzenia udanej wymiany. Poniższe tematy stanowią podzbiór tych przepisów. Przedstawiamy je tutaj, aby stworzyć punkt wyjścia do zrozumienia podstawowych wymogów skutecznego przeprowadzenia wymiany 1031 oraz aby przedstawić możliwe problemy, które mogą opóźnić lub zdyskwalifikować akceptowalny scenariusz wymiany. Jak zawsze, należy wcześniej zasięgnąć porady księgowego i/lub doradcy podatkowego.
Właściwość kwalifikująca
Właściwość, z której rezygnujesz („Nieruchomość, której się zrzekasz”) musi być wykorzystywana w Twoim handlu/biznesie lub utrzymywana w celach inwestycyjnych, a nie do użytku osobistego.
Właściwość, którą planujesz nabyć („Nieruchomość Zamienna”) musi być również wykorzystywana w Twoim handlu/biznesie lub utrzymywana w celach inwestycyjnych, a nie nabyta do użytku osobistego.
Nieruchomości Zrzeczone i Nieruchomości Zamienne nie mogą być zapasami ani innymi nieruchomościami, które są utrzymywane głównie w celu odsprzedaży w zwykłym toku działalności („własność dealerska”).
Odroczenie podatku
Aby wymiana była w 100% odroczona od podatku, cena zakupu Nieruchomości Zamiennej musi być równa lub wyższa od ceny sprzedaży Nieruchomości Zrzeczonej, a nabywca nie może otrzymać gotówki w momencie zamknięcia transakcji sprzedaży Nieruchomości Zrzeczonej. Jakakolwiek gotówka lub inna „niepodobna do niczego” własność otrzymana w ramach wymiany nazywana jest „butami” i może skutkować powstaniem zysku podlegającego opodatkowaniu. „Stary” dług musi zostać zastąpiony „nowym” długiem lub „nową” gotówką. Otrzymana gotówka może nie podlegać w pełni opodatkowaniu, jeżeli kwota otrzymanej gotówki jest mniejsza niż zysk osiągnięty z transakcji lub jeżeli prawo w inny sposób zwalnia zysk z opodatkowania.
Finansowanie przez sprzedawcę
Choć możliwe w niektórych przypadkach przez minimalny okres czasu, finansowanie przez sprzedawcę czyni transakcję bardziej skomplikowaną, a w wielu przypadkach niemożliwą.
Wpływy ze sprzedaży
Wpływy ze sprzedaży Nieruchomości Zrzeczonej nie mogą być faktycznie lub w sposób konstruktywny otrzymane przez Ciebie przed zakupem Nieruchomości Zamiennej. Pośrednik musi zatrzymać te środki, aby uniknąć problemów związanych z „konstruktywnym otrzymaniem”.
Real Property vs. Personal Property
Meble, wyposażenie, niektóre zwierzęta gospodarskie i inne mienie osobiste przekazane wraz z mieniem przekazanym lub zamiennym nie jest „podobne” do nieruchomości i będzie traktowane jako bagaż, chyba że mienie zamienne zawiera również „podobne” meble, wyposażenie lub inne mienie osobiste. Jeśli jest ona traktowana jako bagaż, należy zapłacić podatek od jej wartości.
Zmiana nazwy i zamiar posiadania
Tytuł do Nieruchomości Zamiennej musi zostać przejęty przez identycznego właściciela Nieruchomości Zrzeczonej. Na przykład, jeśli John Smith sprzedaje Nieruchomość Zrzeczoną w ramach wymiany, to John Smith musi przejąć tytuł prawny do Nieruchomości Zamiennej, a nie jego spółka, korporacja, trust lub jego syn/córka. Nieruchomość Zamienna powinna być nabyta z zamiarem posiadania. Zbycie nieruchomości w ciągu roku lub dwóch od jej otrzymania może poddać w wątpliwość zamiar jej posiadania.
Porady podatkowe i prawne
Firma Texas 1031 Exchange Company pełni rolę Pośrednika w wymianie i nie prowadzi praktyki księgowej ani prawnej. W przypadku tej transakcji wymiany należy polegać na poradach i doradztwie doradcy podatkowego i/lub prawnika.
Identyfikacja i zakup Nieruchomości Zamiennej
Należy napisać list identyfikujący wszystkie potencjalne nieruchomości zamienne do Firmy Wymiany 1031 Texas lub odpowiedniej strony transakcji w ciągu 45 dni od przeniesienia Zrzeczonej Nieruchomości.
Zakup Nieruchomości Zamiennej musi nastąpić w ciągu 180 dni od przeniesienia Zrzeczonej Nieruchomości. Prawo zezwala na kilka przedłużeń (klęska żywiołowa lub służba w strefie walk). Każda nieruchomość nabyta jako Nieruchomość Zamienna musi być uwzględniona w 45-dniowym liście identyfikacyjnym, o którym mowa powyżej.
Jeśli zidentyfikujesz Nieruchomość Zamienną w 45-dniowym okresie identyfikacyjnym, a następnie zakupisz niektóre, ale nie wszystkie nieruchomości, które zidentyfikowałeś bez ograniczeń, wówczas nie wolno Ci wypłacać żadnych pozostałych funduszy z konta wymiany do czasu zakończenia 180-dniowego okresu wymiany. Niewłaściwa wypłata z rachunku giełdowego niszczy transakcję. Dlatego, aby zachować bezpieczeństwo, nie wolno wypłacać środków do czasu upływu okresu wymiany lub do czasu zakupu wszystkich kwalifikujących się nieruchomości.
Ulepszenia Nieruchomości Zamiennej
Naprawy lub ulepszenia dokonane na Nieruchomości Zamiennej po otrzymaniu tytułu własności nie wliczają się do kosztu Nieruchomości Zamiennej dla celów wymiany. Jeśli konieczne są rozległe naprawy lub ulepszenia, a ich koszt musi być odzwierciedlony w Nieruchomości Zamiennej, wówczas Nieruchomość Zamienna musi być początkowo przekazana Posiadaczowi Tytułu do Kwalifikowanej Nieruchomości Zamiennej do czasu zakończenia napraw. Aby ulepszenia mogły zostać uwzględnione w wymianie, muszą one zostać ukończone do 180. dnia wymiany. Przedpłacone materiały lub koszty robocizny nie kwalifikują się. Istnieją dodatkowe opłaty, gdy ulepszenia są dokonywane w ramach wymiany.
Like-Kind Property
W odniesieniu do nieruchomości, „like-kind property” jest zdefiniowany jako ziemia i wszystko, co jest trwale związane z ziemią. Na przykład, ranczo może być wymienione na motel, budynek biurowy lub centrum handlowe. Godziwa wartość rynkowa mebli w budynku biurowym, które otrzymujesz, nie jest „podobna”, ale raczej jest uważana za otrzymany „bagaż”. Zapłacisz podatek od wartości rynkowej otrzymanych mebli, chyba że dokonasz również oddzielnej wymiany Mienia Osobistego, kupując meble „podobne”.
IRS Reporting Deadline
Musisz zgłosić wymianę z odroczonym terminem płatności podatku do Internal Revenue Service, używając formularza IRS Form 8824 (Like-Kind Exchanges), wraz z federalnym zeznaniem podatkowym za rok podatkowy, w którym sprzedajesz Nieruchomość, z której zrezygnowałeś. Klient musi nabyć Nieruchomość Zamienną przed złożeniem tego zeznania podatkowego. W związku z tym, jeśli nie nabędziesz Nieruchomości Zamiennej do dnia złożenia zeznania podatkowego za dany rok podatkowy (15 marca lub 15 kwietnia dla podatników rozliczających się w roku kalendarzowym), musisz ubiegać się o przedłużenie terminu złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym sprzedałeś Nieruchomość Zamienną.
Wymiana Podmiotów Powiązanych
W większości przypadków nie możesz nabyć Nieruchomości Zamiennej od „podmiotu powiązanego” (członka rodziny lub kontrolowanej korporacji, spółki lub funduszu powierniczego) zgodnie z definicją tego terminu w Internal Revenue Code. Prosimy o kontakt z nami lub doradcą podatkowym w celu uzyskania dalszych informacji, czy termin ten ma zastosowanie do Państwa transakcji.
Powyższe informacje nie stanowią porady podatkowej ani prawnej, lecz zostały przedstawione do Państwa wiadomości i rozważenia. W przypadku pytań związanych z przeprowadzeniem wymiany 1031 prosimy o kontakt z doradcą podatkowym lub prawnym.