Proprietarii din Oregon care doresc să amâne impozitele pe câștigurile de capital la vânzarea unei proprietăți pot face acest lucru prin încheierea unui acord de schimb în temeiul Secțiunii 1031 în loc să finalizeze o vânzare tradițională în conformitate cu regulile Serviciului Fiscal Intern. În efortul de a se asigura că schimburile 1031 respectă regulile complexe și în continuă schimbare, precum și pentru a proteja fondurile și documentele de proprietate în timpul unui schimb, participanții la un schimb 1031 trebuie să folosească un intermediar calificat, sau QI, pentru a finaliza tranzacția.
Rolul QI este unul de facilitator, ceea ce înseamnă că QI intră în posesia titlurilor și a fondurilor și le distribuie părților corespunzătoare la momentul potrivit. Deoarece un QI acționează într-un rol fiduciar, multe state individuale au adoptat o legislație în plus față de cea regăsită în normele federale, care dictează în continuare îndatoririle și responsabilitățile unui QI. Oregon este unul dintre aceste state; cu toate acestea, în Oregon, un Intermediar calificat este denumit Facilitator de schimb, sau EF (Exchange Facilitator). EF va fi ghidul dumneavoastră pentru a vă asigura că sunt respectate toate regulile și cerințele unui schimb 1031.
Oregon House Bill 3484
În cadrul unui schimb 1031 în Oregon, HB 3484 abordează rolul unui EF. În conformitate cu HB 3484, un EF trebuie fie să mențină o garanție de fidelitate în valoare de 1 milion de dolari, fie să depună la o instituție financiară fonduri sau scrisori de credit irevocabile în valoare de 1 milion de dolari, fie să figureze pe o listă de asigurați numiți pe o garanție de fidelitate în valoare de cel puțin 1 milion de dolari. Nu este necesară o garanție de fidelitate în cazul în care fondurile sunt păstrate într-un cont escrow calificat (QEA). În plus, un FE trebuie să mențină în permanență o poliță de asigurare împotriva erorilor și omisiunilor în valoare de cel puțin 250.000 de dolari sau să depună fonduri sau scrisori de credit irevocabile într-un cont financiar în valoare de cel puțin 250.000 de dolari. EF nu este obligat să fie licențiat sau înregistrat.
Pe lângă menținerea unui nivel adecvat de fonduri, obligațiuni, utilizarea unui QEA sau a unor polițe de asigurare, un EF din Oregon trebuie, de asemenea, să facă numai investiții cu fondurile clienților care „îndeplinesc un standard de investitor prudent și care satisfac obiectivele de investiții de lichiditate și de păstrare a capitalului”. Deși pot exista și alte situații care se califică pentru o încălcare a standardului de investitor prudent, HB 3484 prevede în mod specific că standardul de investitor prudent este încălcat în cazul în care EF amestecă în mod conștient fonduri cu contul de operare al QI sau dacă EF împrumută sau transferă în alt mod fonduri unei persoane care este afiliată sau legată de EF, cu excepția titularului de titlu de acomodare a schimbului utilizat în cadrul schimbului de îmbunătățire inversă sau amânată.
În plus, normele privind schimbul 1031 din Oregon prevăd că fondurile nu fac obiectul sechestrului sau al executării silite împotriva oricărei creanțe formulate împotriva EF, iar EF nu poate păstra sume de bani într-un cont financiar în numele unui client, cu excepția cazului în care clientul a încredințat fondurile către EF.
Pe lângă îndatoririle și responsabilitățile unui EF din Oregon, există o serie de lucruri pe care un EF nu are voie să le facă, inclusiv:
- Facerea unei declarații false sau a unei reprezentări false menite să inducă în eroare un client
- Nu reușește să dea socoteală pentru bani sau bunuri într-un interval de timp rezonabil
- Se angajează într-un comportament care constituie fraudă sau lipsă de onestitate sau comite o infracțiune care implică fraudă, reprezentare falsă, înșelăciune, delapidare, deturnare de fonduri, jaf sau furt
- Nu-și îndeplinește obligațiile contractuale
În cazul în care un FE nu-și îndeplinește obligațiile sau încalcă oricare dintre dispozițiile HB 3484, un client prejudiciat are dreptul de a acționa în instanță asupra cauțiunilor sau depozitelor care trebuie să fie deținute de FE. Orice acțiune în justiție împotriva unui FE trebuie să fie intentată în instanța de circuit corespunzătoare din Oregon.
Dispoziția privind restituirea taxei
Un impozit „clawback” este impus pe câștigul proprietății cedate din Oregon atunci când este vândută o proprietate de înlocuire din afara statului. Pentru acei contribuabili care vând proprietăți din Oregon și le înlocuiesc cu proprietăți din afara statului, statul Oregon solicită contribuabililor să depună un raport anual la Departamentul de venituri din Oregon, în conformitate cu secțiunile 316.738 și 317.327 din Oregon Revenue Statute. Aceasta este doar una dintre numeroasele reguli privind schimburile 1031 din Oregon pe care, de obicei, doar un intermediar calificat, sau EF, le va cunoaște.
.