Tot ce trebuie să știți despre regulile schimbului 1031 – KW Utah – KW Utah

Pentru simplificare, folosim cifre rotunde, excludem o mulțime de variabile și presupunem o apreciere totală de 20% pe fiecare perioadă de păstrare de 5 ani. Prima achiziție de mai jos a fost făcută cu un avans de 20%, care este apoi reinvestit în a doua proprietate, și așa mai departe.

Există cinci tipuri comune de schimburi 1031 care sunt cel mai des folosite de investitorii imobiliari. Acestea sunt:

1. Schimb întârziat cu o proprietate care este vândută – sau cedată – și o proprietate (sau proprietăți) de înlocuire cumpărată în timpul intervalului de timp permis.

2. Schimb întârziat/simultan cu proprietatea de înlocuire cumpărată în același timp cu vânzarea proprietății actuale.

3. Schimb inversat întârziat cu proprietatea de înlocuire cumpărată înainte ca proprietatea actuală să fie cedată.

4. Schimb întârziat de tip build-to-suit cu proprietatea actuală înlocuită cu o nouă proprietate construită în funcție de nevoile investitorului.

5. Schimb întârziat/simultan de tip build-to-suit cu proprietatea construită în funcție de necesități achiziționată înainte ca proprietatea actuală să fie vândută.

În conformitate cu secțiunea 1031 din Internal Revenue Code, schimburile de bunuri similare sunt:

Tipurile de bunuri similare eligibile pentru schimburile 1031

Utilizarea unui schimb 1031 cu impozit amânat necesită o planificare prealabilă. Cele trei reguli principale ale schimbului 1031 care trebuie respectate sunt:

1. Proprietatea de înlocuire trebuie să aibă o valoare egală sau mai mare decât cea care se vinde

2. Proprietatea de înlocuire trebuie identificată în termen de 45 de zile

3. Proprietatea de înlocuire trebuie cumpărată în termen de 180 de zile

Pentru a profita la maximum de un schimb 1031, investitorii imobiliari ar trebui să identifice o proprietate de înlocuire – sau proprietăți – care au o valoare egală sau mai mare decât cea a proprietății care se vinde. Există trei modalități de a face acest lucru:

• Identificați până la trei proprietăți, indiferent de valoarea lor, sau

• Identificați un număr nelimitat de proprietăți, atâta timp cât valoarea combinată nu depășește 200% din valoarea proprietății care este înlocuită, sau

• Identificați un număr nelimitat de proprietăți, atâta timp cât proprietățile achiziționate au o valoare egală sau mai mare de 95% din valoarea proprietății care este înlocuită

Temutul termen de identificare de 45 de zile și modul în care planificarea în avans dă roade

180-zile pentru a achiziționa proprietatea de înlocuire

Schimburile 1031 funcționează și cu proprietăți ipotecate

Iată un exemplu de cum funcționează un schimb cu impozit amânat 1031 în lumea reală. Pentru a păstra lucrurile simple, vom presupune cinci lucruri:

1. Proprietatea actuală este o clădire multifamilială cu o bază de cost de 1 milion de dolari

2. Valoarea de piață a clădirii este de 2 milioane de dolari

3. Nu există nicio ipotecă asupra proprietății

4. Celelalte taxe care pot fi plătite cu fonduri de schimb, cum ar fi comisioanele și taxele de escrow, au fost luate în considerare în costul bază

5. Taxa de impozitare a câștigurilor de capital a proprietarului proprietății este de 20%

Vânzarea proprietății imobiliare fără a utiliza un schimb 1031

Vânzarea proprietății imobiliare utilizând un schimb 1031

• Cumpărarea clădirii multifamiliale ca proprietate de înlocuire în valoare de cel puțin 2 milioane de dolari și amânarea plății impozitului pe câștigurile de capital de 200 de dolari,000

• Cumpărați cea de-a doua clădire de locuințe multifamiliale în valoare de 2,00 $.5 milioane de dolari și amânarea plății impozitului pe câștigurile de capital de 200.000 de dolari

• Cumpărarea centrului comercial de vânzare cu amănuntul pentru 1.5 milioane de dolari și plătiți un impozit pe câștigurile de capital de 100.000 de dolari pentru câștigul impozabil (sau pentru cizma) de 500 de dolari,000

• Cumpărați centrul comercial împreună cu o altă proprietate pentru o valoare totală de înlocuire de peste 2 milioane de dolari și amânați plata impozitului pe câștigurile de capital

Cum se face pasul…up basis poate elimina definitiv impozitul pe câștigurile de capital

6 lucruri de reținut despre schimburile 1031

• Bunurile imobiliare trebuie să fie folosite în scopuri de investiții sau de afaceri

• Primăria de înlocuire trebuie să fie identificată în termen de 45 de zile și cumpărată în termen de 180 de zile

• Dacă valoarea proprietății de înlocuire este mai mică decât cea a proprietății la care s-a renunțat, diferența se numește boot și este impozabilă

• Zonele de oportunitate create prin Tax Cuts and Jobs Act of 2017 oferă noi oportunități pentru investiții cu impozit amânat

• Schimburile 1031 pot fi folosite chiar dacă există o ipotecă asupra proprietății

• Cu o planificare succesorală adecvată, impozitul pe câștigurile de capital amânat acumulat poate fi complet eliminat atunci când proprietatea imobiliară este transmisă moștenitorilor

.