Výměna podle § 1031 je způsob, jak odložit daňovou povinnost z příjmu z prodeje nemovitosti, pokud máte v úmyslu tento příjem ve stanovené lhůtě reinvestovat do dalšího nákupu nemovitosti. Použití slova „výměna“ je asi trochu matoucí, protože se nejedná o transakci, při které vyměňujete svou nemovitost za cizí.
Podle pravidel a postupů stanovených daňovým úřadem § 1031 znamená, že veškeré zisky, kterých dosáhnete z prodeje původní nemovitosti, nepodléhají okamžitému zdanění jako kapitálové zisky. Je to proto, že prodej vaší stávající nemovitosti (známé jako „zřeknutá nemovitost“) a pořízení nové nemovitosti (známé jako „náhradní nemovitost“) se považuje za výměnu.
Tyto daně můžete odložit, pokud budete pokračovat ve výměně při každém prodeji nemovitosti v budoucnu. Konkrétně se jedná o daň z kapitálových výnosů a „zpětné odečtení“ dříve uplatněných odpisů.
Zajištění úspěšné výměny
Abyste při výměně využili všech daňových výhod transakce s nemovitostí, musíte dodržet správný postup, který zahrnuje:
- Vypracování dokumentů pro výměnu a využití kvalifikovaného zprostředkovatele (QI) před prodejem vaší stávající nemovitosti.
- Prodej stávající nemovitosti nebo zřeknuté nemovitosti – při uzavření bude výtěžek z prodeje předán QI (nikoliv vlastníkovi nemovitosti), aby byla dodržena pravidla pro výměnu podle oddílu 1031.
- Vymezení náhradní nemovitosti, která splňuje všechny požadavky na výměnu obdobného majetku. To musíte provést v určitém časovém rámci podle stávajících pravidel výměny.
- Koupě náhradní nemovitosti v určitém časovém rámci, jak je uvedeno v pravidlech výměny. QI vyplatí výnosy přímo prodávajícímu náhradní nemovitosti, aby se vyhovělo pravidlům IRS, a vy obdržíte listinu.
Existují další typy výměn, včetně zpětných výměn, výměn zlepšení a výměn osobního majetku. Je důležité spolupracovat se zkušeným finančním poradcem, aby transakce proběhly hladce a vy jste mohli využít všech daňových výhod transakce.
Daň z kapitálových výnosů
Pokud prodáváte svou nemovitost se ztrátou, nebude pro vás výměna 1031 tou správnou volbou, protože není třeba chránit zisk; pokud však prodáváte svou nemovitost za cenu vyšší než při jejím pořízení, může vám výměna 1031 ušetřit daň, kterou byste za normálních okolností museli ze zisku zaplatit. To může v součtu znamenat značnou úsporu!
Protože reinvestování příjmů, které získáte prodejem nemovitosti, je dobré pro ekonomiku, vláda (viz zákoník IRS o výměně 1031) povolila tento postup úspory daní jako pobídku k tomu, abyste tyto příjmy okamžitě reinvestovali.
Odpisová rekapitulace
Odpisy se při prodeji pozemku neuplatňují. Odpisy jsou daňovým úřadem IRS schváleným odpisem (viz publikace IRS o odpisech) neboli odpočtem od vašeho ročního příjmu, který je vázán na celkovou hodnotu vaší nemovitosti sníženou o hodnotu pozemku pod ní. Je to způsob, jakým vláda uznává, že se vaše budova v průběhu času zhoršuje v důsledku běžného opotřebení.
Např: Koupíte nájemní dům za 100 000 USD (viz publikace IRS o odpisech nájemních nemovitostí). Je zjištěno, že hodnota pozemku pod domem činí 20 000 USD. V daňovém přiznání můžete začít odepisovat 80 000 USD po troškách každý rok po dobu následujících 27 a půl roku (ano, to je zvláštní číslo – neptejte se mě, jak na to přišli).
Výpočet odpisů
Kupní cena – hodnota pozemku = hodnota budovy
100 000 USD – 20 000 USD = 80 000 USD
Hodnota budovy děleno 27 ½ = roční odpočet odpisů z příjmů
80 000 USD ÷ 27 ½ = odpočet 2 909 USD/rok
Od zdanitelných příjmů si nyní odečtete 2 909 USD/rok. Rychle se posuňte o 10 let dopředu a za toto období jste si od zdanitelného příjmu odečetli celkem 29 090 USD. Nyní prodáváte svou nemovitost za 150 000 USD. Pokud neprovedete výměnu 1031 (co jste si mysleli?), nejenže zaplatíte daň z kapitálových výnosů ze zisku, ale budete muset zaplatit také daň (rekapitulaci) ze všech odpisů, které jste za posledních 10 let uplatnili.
Kvalifikovaný zprostředkovatel
Pro legální výměnu zákon vyžaduje, aby jako zprostředkovatel působila nezávislá třetí strana. Zprostředkovatel se také nazývá kvalifikovaný zprostředkovatel:
- Připravuje dokumenty ke směně
- Udržuje prostředky na směnu (výnosy z prodeje)
- Zajišťuje soulad s požadavky IRS na směnu podle § 1031
- Koordinuje s vaším realitním makléřem, společností poskytující tituly, daňovým a právním poradcem
- Udržuje stálou komunikaci a informuje vás o všech termínech
- Poskytuje pomoc při vyhledávání vhodné náhradní nemovitosti
Teď, když víte více o procesu výměny, pojďme začít pracovat. Kontaktujte nás a my vám rádi pomůžeme všemi možnými způsoby.
Co je to § 1031 IRC?
Podle § 1031 zákona Internal Revenue Code může vlastník investiční nemovitosti provést výměnu nemovitosti a odložit placení federálních a státních daní z kapitálového zisku (až 15 % federálních daní, 25 % zpětných odpisů a příslušných státních daní), pokud koupí „obdobnou“ nemovitost podle pravidel a předpisů Internal Revenue Code. To umožňuje investorům použít veškeré výnosy z prodeje na pákový efekt do hodnotnější nemovitosti, zvýšit peněžní tok, diverzifikovat do jiných nemovitostí, snížit správu nebo konsolidovat majetek.
Co je to „like-kind“ nemovitost?
Existují určité nejasnosti ohledně toho, jaký typ nemovitosti se kvalifikuje pro výměnu s odkladem daně podle §1031. V § 1031 daňového zákoníku se uvádí, že „zisk nebo ztráta se uzná při výměně majetku určeného k produktivnímu využití v obchodní nebo podnikatelské činnosti nebo k investování, pokud je tento majetek vyměněn výhradně za majetek podobného druhu, který má být držen buď k produktivnímu využití v obchodní nebo podnikatelské činnosti, nebo k investování“. Mezi „obdobné“ nemovitosti může patřit mimo jiné některá z následujících nemovitostí, pokud je držena za účelem investice:
- Nájemní nemovitost pro jednu rodinu
- Duplex
- Byt
- Komerční nemovitost
- Zemědělská půda
Například nezastavěnou půdu lze směnit za nájemní nemovitost pro jednu rodinu nebo za byty či komerční budovu. Nemovitosti lze vyměnit kdekoli na území Spojených států.
Musí být výměna souběžná?
Ne, na rozdíl od představ některých majitelů nemovitostí je výměna podle § 1031 s odkladem daně zřídkakdy dvoustranná. Většina výměn je odloženou výměnou, při níž má směňující 180 dní mezi prodejem zcizované nemovitosti a uzavřením obchodu s náhradní nemovitostí. Potenciální náhradní nemovitost (nebo nemovitosti) musí určit do 45 kalendářních dnů od uzavření obchodu se zřeknutou nemovitostí.
Použije se vždy, když majitel nemovitosti hodlá PRODAT jakoukoli nemovitost, která není jeho primárním bydlištěm (a spadá pod definici „obdobné nemovitosti“), a plánuje KUPOVAT jinou „obdobnou“ nemovitost do 180 kalendářních dnů od uzavření zřeknuté nemovitosti.
Podstatou každé výměny je kompetentní a zkušený kvalifikovaný zprostředkovatel. 1031 Exchange Place je subjekt, který strukturuje, vede a dokumentuje výměnnou transakci od začátku do konce.