Kdykoli prodáváte podnikatelský nebo investiční majetek a máte zisk, musíte obecně zaplatit daň ze zisku v okamžiku prodeje. Oddíl 1031 IRC poskytuje výjimku a umožňuje vám odložit placení daně ze zisku, pokud výnosy reinvestujete do podobného majetku v rámci kvalifikované výměny podobného majetku. Zisk odložený v rámci výměny obdobného majetku podle oddílu 1031 IRC je odložen, ale není osvobozen od daně.
Výměna může zahrnovat výhradně obdobný majetek nebo může zahrnovat obdobný majetek spolu s hotovostí, závazky a majetkem, který není obdobný. Pokud však obdržíte hotovost, úlevu od dluhů nebo majetek, který není obdobný, může vám v roce směny vzniknout určitý zdanitelný zisk. V rámci jedné transakce může dojít k odloženému i uznanému zisku, pokud daňový poplatník provede výměnu za obdobný majetek nižší hodnoty.
Tento informační list, 21. v řadě Tax Gap, poskytuje další pokyny pro daňové poplatníky týkající se pravidel a předpisů upravujících odloženou výměnu obdobného majetku.
Kdo splňuje podmínky pro výměnu podle § 1031?
Vlastníci investičního a obchodního majetku mohou splnit podmínky pro odložení podle § 1031. Fyzické osoby, společnosti typu C, společnosti typu S, osobní společnosti (obecně prospěšné nebo komanditní), společnosti s ručením omezeným, svěřenské fondy a jakýkoli jiný subjekt, který je plátcem daně, mohou uskutečnit výměnu podnikatelských nebo investičních nemovitostí za podnikatelské nebo investiční nemovitosti podle oddílu 1031.
Jaké jsou různé struktury výměny podle oddílu 1031?
Pro uskutečnění výměny podle oddílu 1031 musí dojít k výměně nemovitostí. Nejjednodušším typem výměny podle oddílu 1031 je současná směna jedné nemovitosti za jinou.
Odložená výměna je složitější, ale umožňuje flexibilitu. Umožňují zbavit se nemovitosti a následně získat jednu nebo více jiných náhradních nemovitostí podobného druhu.
Aby bylo možné kvalifikovat odloženou výměnu jako výměnu podle § 1031, je třeba ji odlišit od případu, kdy daňový poplatník jednoduše prodá jednu nemovitost a výtěžek použije na nákup jiné nemovitosti (což je zdanitelná transakce). Při odložené výměně musí být spíše zcizení zcizovaného majetku a nabytí náhradního majetku vzájemně závislými částmi integrované transakce, která představuje výměnu majetku. Daňoví poplatníci, kteří provádějí odložené výměny, obvykle využívají zprostředkovatele výměny na základě dohod o výměně podle pravidel stanovených v předpisech o dani z příjmu. .
Obrácená směna je poněkud složitější než odložená směna. Zahrnuje nabytí náhradního majetku prostřednictvím držitele výměnného ubytovacího titulu, u kterého je zaparkován nejdéle na 180 dní. Během tohoto parkovacího období daňový poplatník zcizí svůj zřeknutý majetek, aby výměnu uzavřel.
Jaký majetek se kvalifikuje pro výměnu obdobného majetku?
Jak zřeknutý majetek, který prodáváte, tak náhradní majetek, který kupujete, musí splňovat určité požadavky.
Obě nemovitosti musí být drženy za účelem jejich používání v rámci živnosti nebo podnikání nebo za účelem investování. Majetek používaný primárně pro osobní potřebu, jako je primární bydliště nebo druhý dům či rekreační objekt, nesplňuje podmínky pro výměnu za obdobný majetek.
Obě nemovitosti si musí být dostatečně podobné, aby mohly být považovány za „obdobné“. Obdobný majetek je majetek stejné povahy, charakteru nebo třídy. Na kvalitě nebo třídě nezáleží. Většina nemovitostí bude mít podobný charakter jako jiné nemovitosti. Například nemovitost, která je vylepšena obytným nájemním domem, je obdobná jako volná půda. Jednou z výjimek u nemovitostí je, že nemovitost na území Spojených států není obdobou nemovitosti mimo území Spojených států. Rovněž vylepšení, která jsou převáděna bez pozemku, nejsou obdobou pozemku.
Nemovitost i osobní majetek mohou být kvalifikovány jako směňované nemovitosti podle § 1031; nemovitost však nikdy nemůže být obdobou osobního majetku. Při výměně osobního majetku jsou pravidla týkající se toho, co lze považovat za obdobný majetek, přísnější než pravidla týkající se nemovitého majetku. Jako příklad lze uvést osobní automobily, které nejsou obdobou nákladních automobilů.
Nakonec, některé typy majetku jsou výslovně vyloučeny z režimu oddílu 1031. Oddíl 1031 se nevztahuje na výměny:
-
Zásoby nebo obchodní zásoby
-
Akcie, dluhopisy, nebo směnek
-
Jiných cenných papírů nebo dluhů
-
Společenských podílů
-
Svěřenských certifikátů
Jaké jsou lhůty pro dokončení odložené výměny obdobného majetku podle § 1031?
Ačkoli při výměně obdobného majetku nemusí dojít k současné směně nemovitostí, musíte splnit dvě časové lhůty, jinak bude celý zisk zdaněn. Tyto limity nelze prodloužit z důvodu jakýchkoli okolností nebo potíží s výjimkou prezidentem vyhlášených katastrof.
První limit spočívá v tom, že máte 45 dní od data prodeje zcizované nemovitosti na určení potenciálních náhradních nemovitostí. Identifikace musí být písemná, vámi podepsaná a doručená osobě zúčastněné na výměně, jako je prodávající náhradní nemovitosti nebo kvalifikovaný zprostředkovatel. Nestačí však oznámení vašemu advokátovi, realitnímu makléři, účetnímu nebo podobným osobám, které jednají jako váš zástupce.
Záměnné nemovitosti musí být v písemné identifikaci jasně popsány. V případě nemovitostí to znamená právní popis, adresu ulice nebo rozlišitelný název. Řiďte se pokyny finančního úřadu pro maximální počet a hodnotu nemovitostí, které lze identifikovat.
Druhým omezením je, že náhradní nemovitost musí být přijata a výměna dokončena nejpozději do 180 dnů po prodeji vyměňované nemovitosti nebo do data splatnosti (s prodloužením) přiznání k dani z příjmů za zdaňovací období, ve kterém byla prodána vyřazená nemovitost, podle toho, co nastane dříve. Obdržený náhradní majetek musí být v podstatě stejný jako majetek identifikovaný ve výše uvedené lhůtě 45 dnů.
Existují nějaká omezení pro odložené a zpětné výměny?
Důležité je vědět, že převzetí kontroly nad peněžními prostředky nebo jinými výnosy před dokončením výměny může celou transakci diskvalifikovat z režimu výměny za obdobný majetek a způsobit, že VŠECHNY zisky budou okamžitě zdaněny.
Pokud jsou v závěru výměny obdrženy peněžní prostředky nebo jiné výnosy, které nejsou obdobným majetkem, transakce bude stále kvalifikována jako výměna za obdobný majetek. Zisk může být zdaněn, ale pouze v rozsahu výnosů, které nejsou obdobným majetkem.
Jedním ze způsobů, jak se vyhnout předčasnému přijetí hotovosti nebo jiných výnosů, je využít kvalifikovaného zprostředkovatele nebo jiného zprostředkovatele výměny, který tyto výnosy zadrží až do dokončení výměny.
Nemůžete jednat jako vlastní zprostředkovatel. Kromě toho váš zástupce (včetně vašeho realitního agenta nebo makléře, investičního bankéře nebo makléře, účetního, advokáta, zaměstnance nebo kohokoli, kdo pro vás v těchto funkcích pracoval v předchozích dvou letech) nemůže jednat jako váš zprostředkovatel.
Buďte opatrní při výběru kvalifikovaného zprostředkovatele, protože v poslední době se vyskytly případy, kdy zprostředkovatelé vyhlásili úpadek nebo jinak nebyli schopni dostát svým smluvním závazkům vůči daňovému poplatníkovi. Tyto situace vedly k tomu, že daňoví poplatníci nedodrželi přísné lhůty stanovené pro odloženou nebo reverzní výměnu, čímž byla transakce diskvalifikována z oddílu 1031 o odložení zisku. Zisk může být zdaněn v běžném roce, zatímco případné ztráty, které daňový poplatník utrpěl, by byly posuzovány podle samostatných oddílů zákoníku.
Jak vypočítat základ nové nemovitosti?
Je velmi důležité, abyste vy a váš daňový zástupce správně upravili a sledovali základ, abyste vyhověli předpisům oddílu 1031.
Zisk je při výměně obdobného majetku odložen, ale není prominut. Musíte vypočítat a sledovat svůj základ u nového majetku, který jste při výměně získali.
Základem majetku nabytého při výměně podle § 1031 je základ odevzdaného majetku s určitými úpravami. Tento převod základu z postoupené do náhradní nemovitosti zachovává odložený zisk pro pozdější uznání. Vedlejší vliv spočívá v tom, že výsledná odepisovatelná základna je obecně nižší než ta, která by jinak byla k dispozici, kdyby byl náhradní majetek pořízen v rámci zdanitelné transakce.
Pokud je náhradní nemovitost nakonec prodána (nikoli v rámci jiné výměny), podléhá zdanění původní odložený zisk plus jakýkoli další zisk realizovaný od nákupu náhradní nemovitosti.
Jakým způsobem nahlásíte daňovému úřadu výměnu obdobných nemovitostí podle § 1031?
Výměnu musíte daňovému úřadu nahlásit na formuláři 8824, Like-Kind Exchanges, a podat jej spolu s daňovým přiznáním za rok, ve kterém k výměně došlo.
Formulář 8824 obsahuje následující údaje:
-
Popisy směňovaných nemovitostí
-
Data, kdy byly nemovitosti identifikovány a převedeny
-
Jakýkoli vztah mezi stranami směny
-
Hodnota podob- ného majetkunaturálií a jiného přijatého majetku
-
Zisk nebo ztráta z prodeje jiného (nepodobného) majetku, kterého se vzdali
-
Přijatá nebo vyplacená hotovost; závazky zrušené nebo převzaté
-
Přizpůsobený základ odevzdaného obdobného majetku; realizovaný zisk
Pokud nebudete výslovně dodržovat pravidla pro výměnu obdobného majetku, můžete být povinni zaplatit daně, pokuty a úroky z transakcí.
Dejte si pozor na podvody
Poplatníci by se měli mít na pozoru před osobami, které propagují nesprávné využití výměn obdobných aktiv. Obvykle se nejedná o daňové profesionály. Prodejní nabídky mohou daňové poplatníky nabádat k výměně nekvalifikovaných rekreačních nebo druhých domů. Mnozí propagátoři podobných výměn je označují jako výměny „osvobozené od daně“, nikoliv jako výměny „odložené od daně“. Daňovým poplatníkům mohou také doporučit, aby požádali o výměnu navzdory skutečnosti, že převzali peněžní výnosy z prodeje.
Kontaktujte nás pro odborné poradenství ohledně výměny nemovitostí v Bend Oregonu. Vždy se poraďte s účetním a také s realitním odborníkem.