Arizonské zákony o zástavním právu pro mechaniky a dodavatele materiálu poskytují ochranu stranám, které dodávají práci, odborné služby, materiál, stroje, zařízení nebo nástroje pro zlepšení nemovitosti. Hlavním účelem těchto zákonů je chránit před nebezpečím nezaplacení ty, kteří poskytli práci nebo materiály, které zvyšují hodnotu cizí nemovitosti. Stručně řečeno, každá osoba nebo společnost, která zvyšuje hodnotu cizí nemovitosti, například stavební dodavatel, má možnost zřídit zástavní právo k nemovitosti, aby zajistila, že od vlastníka nemovitosti obdrží platbu. Je důležité, aby zhotovitelé, subdodavatelé a dodavatelé materiálu rozuměli tomuto procesu, aby mohli provést všechny nezbytné kroky za účelem řádné ochrany sebe a svých zástavních práv. Striktní dodržování jednotlivých kroků nebylo vždy soudy vyžadováno a zákony o zástavním právu jsou obvykle vykládány liberálně, nicméně v některých případech je striktní dodržování naprosto nezbytné. Obecně pak platí, že není moudré riskovat svá práva nedbalým dodržováním, když je poměrně snadné zákon striktně dodržovat. Nastavení a dodržování osvědčených postupů ve vaší firmě pomůže ochránit vaše zástavní práva a vaši schopnost dostat zaplaceno. Tento článek vás provede základním procesem zástavního práva, abyste pochopili právní rámec a vytvořili osvědčené postupy. Tento článek si neklade za cíl být vyčerpávajícím vysvětlením arizonského zástavního práva a jeho složitostí; ve skutečnosti by rozhodně neměl být náhradou za konkrétní právní poradenství v případě, že se setkáte s problémy nebo otázkami týkajícími se zástavního práva. V případě pochybností vyhledejte kompetentní právní pomoc dříve, než bude pozdě.
Chráněné projekty – V Arizoně se zástavní práva mechaniků a materiálových dělníků vztahují pouze na soukromé stavební projekty, nikoli na projekty ve veřejném vlastnictví, jako jsou školy nebo silnice. Lidé a společnosti dodávající práci nebo materiál na veřejný stavební projekt nemají zástavní práva, ale místo toho jsou obvykle chráněni platebními a výkonnostními zárukami specifickými pro daný projekt. Existují také omezení týkající se domů obývaných vlastníky.
Chráněné osoby – Obecně platí, že každá osoba, která poskytuje práci, odborné služby, materiál, stroje, zařízení nebo nástroje při výstavbě, úpravě nebo opravě budovy nebo jiného stavebního vylepšení, je oprávněna uplatnit nárok na zástavní právo. Toto obecné tvrzení je však omezeno několika skutečnostmi:
- dodavatel dodávající materiál jinému dodavateli pravděpodobně nemá zástavní právo
- subdodavatel subdodavateli pravděpodobně nemá zástavní právo
- nelicencovaní zhotovitelé nemají zástavní právo, pokud byla k provedení práce vyžadována licence
Pokud se setkáte se scénářem zahrnujícím jedno z těchto tří omezení, měli byste se okamžitě poradit s právníkem, aby posoudil konkrétní scénář a vhodný postup.
Předběžné 20denní oznámení – Aby bylo možné řádně zapsat zástavní právo, arizonský zákon vyžaduje, aby všechny osoby (jiné než ty, které vykonávají skutečnou práci za mzdu) daly následujícím osobám/subjektům písemné předběžné 20denní oznámení týkající se vašich zástavních práv:
- vlastníkovi (nebo domnělému vlastníkovi)
- generálnímu dodavateli (nebo domnělému generálnímu dodavateli)
- zástavnímu věřiteli (pokud existuje) a
- osobě, s níž žadatel uzavřel smlouvu
Dodavatel subdodavatele tedy musí zaslat 20denní oznámení subdodavateli, generálnímu dodavateli, vlastníkovi a stavebnímu věřiteli.
Předběžné 20denní oznámení je písemné oznámení potenciálního zástavního věřitele, které se podává před zápisem mechanického zástavního práva. Nejedná se o zástavní právo; namísto toho se jedná o pouhé sdělení: „Pokud nedostanu zaplaceno, mohu na nemovitost později uplatnit zástavní právo. Pokud mi zaplatíte podle naší smlouvy, zástavní právo nikdy nepodám“. Oznámení by se mělo řídit specifickými zákonnými formuláři a postupy.
Oznámení musí být podáno do 20 dnů od okamžiku, kdy poprvé zahájíte práce nebo dodáte materiál či vybavení na projekt, abyste ochránili svá práva a platby v plné výši. Ve skutečnosti oznámení „sahá zpět“ a chrání 20 dní před jeho odesláním. Pokud tedy zahájíte projekt 1. den a odešlete oznámení před 21. dnem, jste chráněni za všechny dodané nebo provedené práce a materiály. Pokud jste podali výpověď 35. den, výpověď dosahuje 20 dní zpět a chrání vás od 15. dne. Vaše zástavní práva, a tedy možnost vymáhat platbu za práci a materiál prostřednictvím zástavního práva, ve dnech 1 až 14 zaniknou. Podání tohoto oznámení je absolutním požadavkem, abyste mohli později uplatnit svá zástavní práva.
Někteří zhotovitelé a subdodavatelé váhají s odesláním těchto oznámení; ze strachu, že naštvou objednatele nebo generálního dodavatele. Tato obava však není na místě. Jak bylo uvedeno výše, oznámení není zástavním právem. Nejedná se o výhrůžku podáním zástavního práva. Nesděluje ani zprávu, že klientovi nebo generálnímu dodavateli nedůvěřujete. Sděluje, že znáte zákony a chcete zajistit, aby je všichni dodržovali. To je vše. Každý zkušený generální dodavatel, subdodavatel a klient očekává, že podáte 20denní předběžné oznámení. Ve skutečnosti může neposkytnutí takového oznámení vysílat vlastní zprávu: že jste neznalí a neznáte základy zákona.
Zaznamenání zástavního práva – Zaznamenání zástavního práva se může stát nezbytným pro zajištění platby, pokud nebudete zaplaceni příliš dlouho po dokončení projektu. Pokud jste projekt dokončili a nedostali jste zaplaceno, je třeba neprodleně zvážit zápis zástavního práva. Existují přísné časové požadavky, které je třeba dodržet, aby byla zachována vaše zástavní práva. Obecně platí, že „lhůta“ pro zápis zástavního práva je 120 dní po dokončení projektu, pokud generální dodavatel nebo vlastník projektu řádně nezaznamenal „oznámení o dokončení“ v okrese a nedoručil vám jej. „Dokončení projektu“ znamená, že je dokončen celý projekt, nikoli pouze jednotlivá část subdodavatele nebo dodavatele. Pokud vám nebylo zaplaceno do 50 dnů po dokončení projektu a bylo zaznamenáno oznámení o dokončení, měli byste se neprodleně poradit s právníkem, abyste zajistili zachování svých zástavních práv a maximalizovali šance na obdržení platby. Pokud vám nebylo zaplaceno do 100 dnů po dokončení projektu a nebylo zaznamenáno oznámení o dokončení, měli byste se poradit s právníkem, abyste zajistili zachování svých zástavních práv a maximalizovali šance na obdržení platby.
Arizonské zástavní zákony jsou poměrně technické, ale je snadné je dodržovat, jakmile znáte základy. Pokud víte, jaké projekty jsou chráněny, kdo je chráněn a jaké jsou zákonné požadavky, mělo by být poměrně snadné chránit své zájmy u každého projektu, na kterém se podílíte. Pokud byste si chtěli promluvit o svých zástavních procesech, máte dotazy nebo jste nedostali zaplaceno po dokončení projektu, neváhejte mě kontaktovat na telefonním čísle 480-344-4597 nebo na adrese davismiles.com a požádejte o konzultaci.
.