Tým Money Empire v poslední době zaznamenává rostoucí trend v oblasti hypoték – nárůst křížového zajištění úvěrů. Ale co to vlastně je?
Pro odhalení tohoto pojmu jsme hovořili s manažerem Money Empire Kaynem Wahlstromem a registrovaným finančním poradcem Goranem Loncarem.
Co je to křížové zajištění?
Křížové zajištění vzniká, když se jako zajištění úvěru od jedné banky použije dohromady více nemovitostí.
Křížové zajištění vzniká, když se jako zajištění úvěru od jedné banky použije dohromady více nemovitostí. Na první pohled to může znít dobře, ale jak vysvětluje Kayne, problémy brzy nastanou, když chcete provést změny ve svém portfoliu.
„Řekněme, že někdo má u banky A dvě nemovitosti, každou v hodnotě 500 000 USD, přičemž celková hodnota aktiv je 1 000 000 USD. Dále má dluh v hodnotě 700 000 USD. Chtějí prodat dům, aby realizovali nějaký kapitál na nákup podniku nebo trochu hotovosti navíc. Řeknou si: „Prodáme dům B za 600 000 USD, získáme 300 000 USD do zadní kapsy a dluh ponecháme proti druhému domu. Ale za dobu, která uplynula od doby, kdy si poprvé vzali půjčky, se jejich příjem snížil a nyní nemohou dluh obsluhovat, pokud nemovitost prodají. Myslí si, že získají zdravou finanční injekci, ale banka jim řekne: „Ne – tyto prostředky musíte použít na splacení hypotečního dluhu.“
To však neznamená, že nemůžete použít více nemovitostí k zajištění více úvěrů – jen k tomu musíte přistupovat jinak.
„Předpokládejme, že klient má nemovitost A u banky A a v této nemovitosti má vlastní kapitál, za který chce koupit nemovitost B. Věřte, že klient má nemovitost B, kterou chce koupit. Získáme revolvingový úvěr nebo kontokorentní úvěr nečerpaný na nemovitost A a ten se stane vkladem pro nemovitost B, kterou pak koupí u jiné banky.“
Křížové kolateralizované úvěry jsou stále běžnější.Výhodou toho, že každá nemovitost slouží jako zajištění pouze jednoho úvěru, je, že je vám jasné, jak velký dluh máte na každém majetku.
„Pokud pak jednu z těchto nemovitostí prodáte, víte přesně, kolik peněz budete realizovat po zaplacení poplatků zprostředkovateli a hypotéky.“
Jak to lapidárně vyjádřil Goran: „Investování do nemovitostí 101 znamená rozložit riziko.“ Mít všechny půjčky zajištěné jedním obřím souhrnným aktivem vás uzamkne k využívání služeb jediné banky a také zbytečně svazuje osud všech vašich investic do nemovitostí.
Co můžete dělat, pokud jsou vaše půjčky křížově zajištěné?
Jestliže jsou vaše půjčky v současné době křížově zajištěné, jak vám může tým Money Empire pomoci z této situace? Kayne vysvětlil, že se začne analýzou vaší současné situace.
„Podíváme se na vaše portfolio – celková aktiva, celková pasiva. Pak bychom určili, jakou hodnotu má každý jednotlivý majetek, a začali bychom rozdělovat vaše riziko mezi různé banky.“
Výhodou spolupráce s finančními poradci je, že jsou nezávislou stranou – neprodávají půjčky, takže jsou schopni objektivně poradit, co je pro vaši peněženku nejlepší. Jak vysvětlil Goran: „Často bude vaše banka prvním místem, kam se obrátíte v případě finančních potřeb, ale je důležité si uvědomit, že se zabývá vyděláváním peněz – neřekne vám: ‚Pro vaše dlouhodobé finanční zdraví bychom vám doporučili vzít si půjčku v jiné bance‘.“ Naopak nezávislému finančnímu poradci můžete důvěřovat, že bude dbát na vaše nejlepší finanční zájmy.
Chcete-li se dozvědět více o spolupráci s týmem Money Empire při finančním poradenství v Aucklandu, kontaktujte ho ještě dnes.