Co potřebujete vědět pro výměnu 1031 v Kalifornii

Pokud jste v současné době vlastníkem investiční nemovitosti, může být pro vás výměna 1031 ideální realitní transakcí, pokud chcete koupit další nemovitost a zároveň prodat tu stávající. Výměna 1031 je daňově odložená výměna, která vám umožní odložit daně z kapitálových výnosů, pokud kupujete jinou „podobnou“ nemovitost. Tento mechanismus výměny využívají někteří z nejúspěšnějších investorů do nemovitostí a může být výhodný v různých situacích. Níže je uveden obecný průvodce výměnou 1031 v Kalifornii. Obsahuje podrobnosti o tom, co je výměna 1031, jak ji provést a proč pro vás může být výhodná. Pochopení složitých detailů výměny 1031 by mělo být provedeno pomocí „kvalifikovaného zprostředkovatele“, což je profesionální společnost třetí strany, která se přizpůsobí procesu výměny a pomůže vám vyhnout se kritickým chybám, které by mohly ohrozit váš daňově výhodný prodej.

Co je to výměna 1031?“

Výměna 1031 je výměna, ke které dochází při prodeji jedné investiční nemovitosti za účelem nákupu jiné. Při výměně stávající investiční nemovitosti za jinou byste obvykle museli zaplatit značnou částku daně z kapitálového zisku. Pokud se však tato transakce kvalifikuje jako výměna 1031, můžete tyto daně odložit na neurčito. To dává investorům možnost přejít do jiné třídy nemovitostí a/nebo přesunout své zaměření do nové oblasti, aniž by je postihla velká daňová zátěž.

Hlavní požadavky pro výměnu 1031 jsou následující: (1) musí koupit jinou „podobnou“ investiční nemovitost; (2) náhradní nemovitost musí mít stejnou nebo vyšší hodnotu; (3) musí investovat celý výnos z prodeje (nemůže obdržet žádnou „zálohu“); (4) musí se jednat o stejného vlastníka a daňového poplatníka; (5) musí identifikovat novou nemovitost do 45 dnů a (6) musí koupit novou nemovitost do 180 dnů.

Abyste pochopili, jak výhodná může být výměna 1031, měli byste vědět, co je to daň z kapitálových výnosů. Při většině transakcí s nemovitostmi, kdy vlastníte investiční nemovitost déle než jeden rok, budete muset zaplatit daň z kapitálových výnosů. Ta přímo vybírá daň z rozdílu mezi upravenou kupní cenou (počáteční cena plus náklady na zlepšení, další související náklady a zohlednění odpisů) a prodejní cenou nemovitosti. Procento, které je zdaněno z kapitálových zisků, závisí na daňovém pásmu, ve kterém se nacházíte. Výměna 1031 je definována v § 1031 daňového řádu, odkud pochází její název.

4 typy výměn nemovitostí

Existují čtyři typy výměn nemovitostí, které můžete zvážit, pokud se chcete zúčastnit výměny 1031, mezi které patří:

• Současná výměna
• Odložená výměna
• Zvratná výměna
• Výměna za výstavbu nebo zlepšení

Současná výměna

Jedním typem výměny 1031 je souběžná výměna, která probíhá, když se prodávaná nemovitost a nemovitost, kterou nabýváte, uzavřou ve stejný den jako druhá. Mějte na paměti, že tato výměna musí proběhnout současně, abyste mohli získat výhody. Pokud by se uzavření jedné z nemovitostí o krátkou dobu opozdilo, mohla by být výměna diskvalifikována, což znamená, že byste museli zaplatit plnou daň z kapitálových výnosů.

Současná výměna může proběhnout třemi různými způsoby. Prvním typem simultánní výměny je výměna listin s vlastníkem druhé investiční nemovitosti. Druhým typem je třístranná výměna, kdy transakci mezi vámi a vlastníkem druhé investiční nemovitosti zprostředkovává třetí strana zvaná kvalifikovaný zprostředkovatel. Kvalifikovaní zprostředkovatelé celou transakci strukturují a mají školení a zkušenosti se zpracováním takových transakcí. Bez pomoci kvalifikovaného zprostředkovatele se vystavujete riziku, že výměnu 1031 zmaříte a vznikne vám velké daňové zatížení.

Odložená výměna

Odložená výměna je snadno nejběžnější výměna 1031, kterou můžete provést. Když provedete odloženou výměnu, budete se moci vzdát své investiční nemovitosti nebo ji prodat před nákupem jiné investiční nemovitosti. To vám umožní použít prostředky z jednoho prodeje na pořízení jiné nemovitosti. K tomuto typu výměny může dojít až poté, co svou nemovitost uvedete na trh, zajistíte kupce a uzavřete prodejní a konečnou kupní smlouvu. Poté bude třeba angažovat kvalifikovaného zprostředkovatele, který si ponechá výnosy z prodeje, dokud prodávající nezíská nemovitost podobného charakteru.

Na určení nové nemovitosti budete mít 45 dní a na uzavření 180 dní. Během této doby budou zisky z prodeje vaší předchozí investiční nemovitosti drženy ve vázaném fondu. Opět platí, že zatímco prodej nové nemovitosti musí být dokončen do 180 dnů, na vyhledání investiční nemovitosti, kterou chcete koupit, budete mít pouze 45 dnů. Tento časový rámec vám dává určitý prostor ve srovnání se simultánní výměnou.

Reverzní výměna

Reverzní výměna je jedinečná v tom, že před prodejem své stávající investiční nemovitosti najdete a koupíte investiční nemovitost. Vaše současná nemovitost pak bude vyměněna. Tím, že si předem koupíte novou nemovitost, můžete s prodejem své současné nemovitosti počkat, dokud se nezvýší její tržní hodnota.

Hlavním problémem tohoto typu výměny je, že transakce obvykle probíhá se 100 % hotovostí. Je také důležité si uvědomit, že většina bank neposkytuje úvěry na zpětnou výměnu. Mějte na paměti, že koupě další nemovitosti při této výměně znamená, že budete mít 45 dní na to, abyste určili, které ze svých současných investičních nemovitostí se vzdáte. Na dokončení prodeje pak budete mít dalších 135 dní.

Výměna s výstavbou nebo vylepšením

Výměna s výstavbou nebo vylepšením je typ výměny, který vám umožní provést vylepšení nemovitosti předtím, než dojde k vlastní výměně. Nemovitost bude umístěna u kvalifikovaného zprostředkovatele po dobu 180 dnů, během nichž můžete použít vlastní kapitál z výměny k provedení potřebných vylepšení. Existují však tři samostatné požadavky, které musíte splnit, pokud chcete, aby byly všechny zisky osvobozeny od daní.

Předně, veškerý směnný kapitál bude muset být použit jako záloha nebo provedením vylepšení nemovitosti během 180 dnů. Daňový poplatník bude muset získat stejnou nemovitost, která byla identifikována 45. den, což znamená, že se nesmí výrazně změnit. Jakmile bude nemovitost vrácena poplatníkovi, bude muset mít stejnou nebo vyšší hodnotu. Tato zlepšení musí být provedena do 180 dnů.

Základní definice výměny 1031

Co je to obdobný majetek?

Movitost, kterou získáte, musí být „obdobným majetkem“, aby transakce mohla být považována za výměnu 1031. Jedná se však o široký pojem, což znamená, že nemovitost, kterou získáte, nemusí být přesně stejná jako ta, které jste se zřekli. Pro tuto výměnu se může kvalifikovat téměř jakýkoli typ nemovitosti. Můžete například vyměnit dvojdomek za bytový dům. Obě nemovitosti se budou muset nacházet v USA.

Co se kvalifikuje jako investiční nemovitost?

Nemovitost musí být podnikatelská nebo investiční, což znamená, že se nemůže jednat o osobní majetek. Váš dům se nebude kvalifikovat pro výměnu 1031. Pronajímanou nemovitost v rodinném domě, kterou vlastníte, však lze vyměnit za nemovitost určenou ke komerčnímu pronájmu.

Jak se při výměně určuje stejná nebo vyšší hodnota?

Vlastní kapitál a tržní hodnota investiční nemovitosti, kterou kupujete, se musí rovnat nebo být vyšší než hodnota, za kterou jste prodali svou stávající nemovitost. Pokud má vaše nemovitost hypotéku ve výši 300 000 USD na dům za 1 milion USD, musí mít nemovitost, kterou chcete koupit, hodnotu alespoň 1 milion USD a vy musíte mít stejný poměr (nebo vyšší) dluhu na nemovitosti.

Co je to „boot“?

Termín „boot“ označuje nepodobný majetek získaný při výměně. Typicky má boot podobu hotovosti, hypotečního dluhu nebo osobního majetku přijatého při výměně. Pokud chcete, aby vaše výměna byla zcela osvobozena od daně, nemůžete při prodeji nemovitosti obdržet boot. Veškerý boot, který obdržíte, bude zdaněn.

Co znamená totéž Držitel titulu / Poplatník daně?

Jméno a daňové přiznání, které je uvedeno na listu vlastnictví prodávané nemovitosti, musí být stejné jako jméno a daňové přiznání, které uvedete při koupi nové nemovitosti. Výjimka je povolena, pokud jste jediným společníkem společnosti s ručením omezeným, v níž je nemovitost převedena ze společnosti na vás.

Okno 45 dnů pro identifikaci

Nezáleží na tom, jakého typu výměny 1031 se zúčastníte, budete mít 45 dnů od ukončení prodeje na vyhledání až tří nemovitostí podobného druhu. Pokud identifikujete dvě nebo tři nemovitosti, jejich celková hodnota musí být stejná nebo vyšší než hodnota prodávané nemovitosti.

Okno pro nákup do 180 dnů

Po prodeji stávající nemovitosti budete mít 180 dnů na nákup náhradní investiční nemovitosti a dokončení výměny 1031.

Začínáme s transakcí podle § 1031

Pokud máte pocit, že je pro vás výměna podle § 1031 vhodná, je nezbytné, abyste věděli, co děláte, a dodržovali všechna pravidla. Prvním krokem je vždy kontaktovat kvalifikovaného zprostředkovatele, který vám pomůže výměnu vyřídit. Ať už provádíte souběžnou nebo odloženou výměnu, investiční nemovitost, kterou se rozhodnete koupit, musí být podobná nemovitosti, které se vzdáváte. Je také důležité, abyste se při této výměně nepokoušeli použít žádný osobní majetek. Mějte na paměti, že na vyhledání nemovitosti budete mít 45 dní a na dokončení výměny 180 dní. Jakékoli zpoždění v těchto lhůtách by mohlo způsobit, že budete muset zaplatit daň z kapitálových výnosů.

Pro investora mohou být tyto výměny užitečné různými způsoby. Pokud chcete diverzifikovat svůj majetek jinou nemovitostí nebo byste rádi koupili nemovitost s lépe odhadnutelnými výnosy, je výměna 1031 skvělým nástrojem. Může být také užitečná, pokud v současné době spravujete investiční nemovitost, kterou vlastníte, ale raději byste koupili nemovitost, která je již spravována. I když byste nyní měli pochopit, jak začít s transakcí podle oddílu 1031, jedná se o neuvěřitelně komplikovaný proces, který je spojen s mnoha překážkami, jež je třeba překonat. Kontaktujte společnost AB Capital a získejte náš seznam důvěryhodných kvalifikovaných zprostředkovatelů.