Když jste byli mladší, byl váš domov ideálním místem. Váš prostorný dvůr, zastíněný stromy, poskytoval vašim dětem místo pro běhání, smích a hry. Vaše kuchyně spolu s plně zásobenou lednicí nepřetržitě poskytovala dostatek jídla pro vaši rozrůstající se rodinu. Váš obývací pokoj a pracovna, vybavené domácí televizí, sloužily jako místo rodinného setkávání, které vylákalo každého člena z jeho jednotlivých pokojů, abyste si vypěstovali čas pro rodinné sblížení.
Během těch let jste si možná mysleli, že to poslední, co by vás kdy napadlo, by bylo opustit domov, který vy a vaše rodina milujete. Ale jakmile vstoupíte do důchodu a vaše děti opustí hnízdo, možná si začnete uvědomovat, že byste raději stárli v novém domě, který by lépe vyhovoval této etapě vašeho života.
Proč si jako senior kupovat nový dům?
Možná se vám dům, který v minulosti dokonale sloužil vaší rozrůstající se rodině, nyní zdá příliš velký pro vaše současné potřeby. Mít vícepatrový dům s několika místnostmi a obrovskou zahradou může nyní vyžadovat více práce, než jste ochotni vynaložit na jeho údržbu, a pokud jste v důchodu, možná se raději zmenšíte do menšího, lépe ovladatelného domu. Nebo možná potřebujete dům, který vyhovuje novým fyzickým potřebám, například jednoúrovňový dům s rampami nebo zábradlím a širšími dveřmi. Může vás lákat teplejší podnebí nebo se prostě rozhodnete přestěhovat blíže ke zbytku rodiny. Ať už jsou vaše důvody jakékoli, existuje pro vás reálná možnost, jak stárnout v novém domově namísto stávajícího.
HECM pro koupi
Na začátku 80. let 20. století byl schválen nový úvěrový produkt zvaný reverzní hypotéka, který byl pojištěn Federální správou bydlení (FHA). Tento státem pojištěný úvěr na bydlení, přesněji nazývaný Home Equity Conversion Mortgage (HECM), byl vyvinut výhradně pro seniory a v roce 1988 byl podepsán zákon. Tento finanční nástroj se stal jednou z mála metod, která umožnila majitelům domů v seniorském věku přístup k části jejich vlastního kapitálu, aniž by museli opustit svůj domov nebo si zvýšit měsíční výdaje. V roce 2008 se půjčka vyvinula a zahrnula novou variantu, která majitelům domů v seniorském věku umožnila stejné výhody jako tradiční reverzní hypotéka HECM, ale přidala i možnost nákupu nového domu. Tento úvěr byl nazván HECM for Purchase a díky typu financování, které nabízí, může být právě tou odpovědí, kterou hledáte.
Jak to funguje?
HECM for Purchase je řešení, které vám umožní dosáhnout dvou cílů v rámci jediné transakce: získat vhodnější hlavní bydlení a získat zpětnou hypotéku. To vám může ušetřit peníze, protože vám vznikne pouze jedna sada uzavíracích nákladů, protože konsoliduje dvě finanční transakce – koupi domu a jeho financování pomocí reverzního hypotečního úvěru – do jedné.
Při reverzní hypotéce HECM for Purchase poskytne dlužník zálohu pomocí prodeje předchozího domu nebo jiných úspor. Vlastní kapitál získaný díky zálohové platbě a hodnota nového domu se pak použije pro výpočet výše reverzního hypotečního úvěru. Během tohoto procesu mohou být dlužníci nuceni splnit požadavky na poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti s významnou zálohou a předložit ověření osobních příjmů a finančních prostředků. Všechny prostředky reverzní hypotéky nebo jejich část pak pokryjí zbývající náklady na bydlení, stejně jako u tradiční hypotéky.
Výhodou financování pomocí reverzní hypotéky je, že namísto splácení úvěru každý měsíc v průběhu času jako u tradiční hypotéky je splácení reverzní hypotéky odloženo na dobu splatnosti úvěru (viz níže část Kdy je splatný úvěr HECM na koupi?). Senioři se stálým příjmem tak mohou financovat koupi nového bydlení, aniž by je tížila povinnost měsíčně splácet hypotéku. Dlužníci jsou zodpovědní za placení daně z nemovitosti, pojištění majitele domu a za údržbu domu.
Další důležité informace o HECM for Purchase
Vhodné typy nemovitostí
Pro půjčku HECM for Purchase jsou obvykle způsobilé rodinné domy a stávající nemovitosti se čtyřmi nebo méně jednotkami, přičemž podle amerického ministerstva financí (U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) nejsou způsobilé následující nemovitosti:
- Družstevní jednotky
- Nově postavené obytné domy, u nichž nebyl příslušným místním úřadem vydán certifikát o užívání nebo jeho ekvivalent
- Penziony
- Penzióny
- Stávající vyrobené domy postavené před 15. červnem 1976; a
- Existující vyrobené domy postavené po 15. červnu 1976, které neodpovídají bezpečnostním normám pro stavbu vyrobených domů, což dokládají připevněné certifikační štítky (např.g., datový štítek a certifikační štítek HUD) a/nebo nemají trvalé základy, jak je požadováno v příručce HUD Permanent Foundations for Manufactured Housing Guide, nebo domy, které jsou instalovány nebo byly dříve obývány na jiném místě nebo lokalitě.
Závazky dlužníka
Závazky v rámci HECM for Purchase jsou stejné jako u tradiční zpětné hypotéky HECM. Musíte pokračovat v platbách za daň z nemovitosti, pojištění majitele domu, případné poplatky sdružení majitelů domů a náklady na základní údržbu domu, abyste se vyhnuli nesplácení úvěru.
Existují některé aspekty HECM for Purchase, které se liší od tradiční reverzní hypotéky HECM. Protože reverzní hypotéky mají pomoci seniorům stárnout v místě, musíte se do nového domu nastěhovat do 60 dnů po uzavření smlouvy a nový dům se musí stát vaším hlavním bydlištěm.
Kdy je úvěr HECM for Purchase splatný?
Ačkoli neexistuje žádné konkrétní datum, kdy je úvěr HECM for Purchase splatný, několik událostí může způsobit, že se úvěr stane splatným. Následují tyto události, které by způsobily splatnost půjčky:
- Poslední zbývající dlužník nebo manžel/manželka, který/á si nepůjčuje, zemře nebo opustí dům a bude žít jinde déle než 12 po sobě jdoucích měsíců.
- Dům je prodán.
- Neplníte povinnosti dlužníka spočívající v udržování úhrady daně z nemovitosti, pojištění vlastníků domu, poplatků sdružení vlastníků domu a základních oprav domu nebo neplníte další podmínky úvěru.
Reálný příběh dlužníka
Někteří dlužníci nyní využívají tento úvěrový produkt k tomu, aby si pomohli koupit svůj dům. Pro dlužníky společnosti American Advisors Group Andyho a Beatrice Hollimonovy vedl úvěr HECM for Purchase k jejich nádhernému novému domovu: domu o rozloze 2 000 čtverečních metrů a třech ložnicích v Lake Worth na Floridě.
„Vlastnili jsme dům v St. Louis a chtěli jsme změnit místo pro odchod do důchodu,“ svěřil se Andy Hollimon, když vysvětloval svůj sen, že s manželkou uniknou chladným zimám na Středozápadě a přestěhují se na jih do mírnějšího podnebí.
Pomocí úvěru HECM for Purchase mohli manželé Hollimonovi prodat svůj starý dům a pořídit si nový na základě zpětné hypotéky. Bez úvěru HECM for Purchase by náklady na jejich vysněný dům byly mimo jejich možnosti. Nyní si užívají nového života bez měsíčních splátek hypotéky. Dlužníci jsou nadále odpovědní za placení daně z nemovitosti, pojištění majitele domu a za údržbu domu. Jejich příběh byl nedávno zveřejněn v Huffington Post.
Jednou z výhod reverzního hypotečního úvěru HECM for Purchase je, že vám umožní vyhnout se použití všech vašich důchodových prostředků na nákup nového domova. Můžete také upustit od použití svého stálého měsíčního příjmu na měsíční splátku hypotéky, což je typické pro tradiční hypotéky. S úvěrem HECM for Purchase mají dlužníci přístup k finančnímu nástroji, který jim pomáhá: vyhnout se odčerpávání majetku, pořídit si vhodnější bydlení a stárnout v něm bez měsíčních splátek hypotéky. Dlužníci jsou odpovědní za placení daně z nemovitosti, pojištění majitele domu a za údržbu domu. Pro více informací o tom, jak by tento finanční nástroj mohl fungovat právě pro vás, kontaktujte odborníka na reverzní hypotéky HECM for Purchase společnosti American Advisors Group na telefonním čísle 1-888-998-3147.
Zdroje:
Wargo, Buck. „Pár ze St. Louis využívá hypotéku HECM k nákupu vysněného domu na Floridě“. NP. 28. června 2015. Web. 8. července 2015. http://www.huffingtonpost.com/buck-wargo/st-louis-couple-uses-hecm-mortgage-to-buy-dream-home-in-florida_b_7662948.html
„Koupě domu s reverzní hypotékou“. Kiplinger.com. Kiplinger. NP. NP. Web. 24. června 2015. http://www.kiplinger.com/article/retirement/T037-C000-S004-buy-a-home-with-a-reverse-mortgage.html
„Koupě domu s reverzní hypotékou HECM“. MtgProfessor.com. Hypoteční profesor. NP. NP. Web. 24. června 2015. http://www.mtgprofessor.com/A%20-%20Reverse%20Mortgages/Buying%20a%20House%20With%20a%20HECM%20Reverse%20Mortgage.html
„HECM pro koupi často kladené otázky“. HUD.gov. Ministerstvo bydlení a rozvoje měst USA. NP. NP. Web. 23. června 2015. http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/faqs_hecm
Herron, Janna. „Využít zpětnou hypotéku ke koupi domu?“. BankRate.com. Bankrate. NP. NP. 24. června 2015. http://www.bankrate.com/finance/mortgages/use-reverse-mortgage-to-buy-a-home.aspx
„Prodej HECM za účelem koupě“. ReverseReview.com The Reverse Review. NP. ND. Web. 23. června 2015. http://www.reversereview.com/magazine/feature-selling-the-hecm-for-purchase.html