Krátké prodeje mohou potenciálním zájemcům o bydlení poskytnout skvělou příležitost k výhodnému nákupu. Pokud máte zájem o koupi domu v krátkém prodeji, musíte se připravit na zdlouhavý uzavírací proces a připravit se na to, že budete muset proskočit některými obručemi, které nejsou obvykle spojovány s tradičními prodeji. A pokud jste budoucí kupující krátkého prodeje, budete se také muset vyzbrojit znalostmi o tom, jak najít krátké prodeje ve vašem okolí.
Pokud zvažujete tento typ koupě domu, zde je náš odborně podložený výklad o tom, co je krátký prodej, jaké jsou potenciální výhody a nevýhody jeho koupě a jak najít nabídky krátkých prodejů ve vašem okolí.
Co je to krátký prodej?
Krátký prodej nastane, když majitel domu dluží na svém domě více, než je jeho současná hodnota, ale přesto ho potřebuje prodat. Může se to stát, když majitel domu koupil dům na vrcholu trhu a pak se trh propadne.
Velká recese je ukázkovým příkladem tohoto scénáře a vytvořila spoustu krátkých prodejů. „Lidé si zajistili 100% financování svých domů,“ říká Jessica Wallaceová, špičková prodejní agentka z oblasti Santa Cruz v Kalifornii, takže měli nulový vlastní kapitál, když „trh klesl o 10 %“.
Dalším důvodem, proč by majitel domu mohl potřebovat prodat v krátkém prodeji, je, pokud se příliš zadlužil pomocí úvěrů na bydlení nebo úvěrových linek.
Aby se tento typ prodeje uskutečnil, prodávající bude muset přesvědčit svého věřitele, aby si vzal méně, než je hodnota domu (jinými slovy, aby přišel při prodeji „zkrátka“). Věřitelé jsou k tomu motivováni – pokud má dům nižší hodnotu, než dlužník zaplatil, a dlužník skutečně nemá možnost splácet – aby se vyhnuli procesu exekuce, který je rovněž nákladný.
Proč bych měl uvažovat o koupi domu v krátkém prodeji?
Hlavním důvodem pro koupi domu v krátkém prodeji? Můžete získat skvělou nabídku.
Řekněme, že kupujete například od majitele domu, který koupil na vrcholu trhu… a vy jste měli štěstí, že jste přišli v době, kdy trh zaznamenal velký propad.
Stejně tak je u těchto nabídek menší konkurence ostatních kupujících. A na rozdíl od exekuce (jejímž prostřednictvím můžete také nakonec získat výhodnou nabídku) si budete moci dům ve zkráceném prodeji před podáním nabídky projít.
Můžete si také nechat provést jakoukoli inspekci nemovitosti, která se vám líbí, a to i před podáním nabídky, pokud s tím prodávající souhlasí. A nakonec je pravděpodobné, že krátký prodej bude v lepším stavu než skutečný zabavený dům.
Jaké jsou některé nevýhody koupě krátkého prodeje?
Domy v krátkém prodeji se obvykle prodávají tak, jak jsou. A věřitelé možná nebudou chtít platit všechny poplatky, které jsou obvykle součástí nákladů na uzavření smlouvy prodávajícího, aby si ušetřili nějaké peníze, protože už tak jsou ve ztrátě.
„Jediný důvod, proč byste měli chtít koupit krátký prodej, je ten, že za něj dostanete dobrou cenu,“ říká Wallace.
„Protože při krátkém prodeji vám opravy, které je třeba na nemovitosti provést, neprovede ani majitel domu, který prodělával a nemá, co by do domu vložil, ani banka, která bude také prodělávat. Rozhodně je to situace, kdy si kupující dává pozor.“
Koupě zkráceného prodeje navíc může být vážnou zkouškou vaší trpělivosti:
„Krátký prodej je krátký na peníze, ale velmi dlouhý na čas,“ vysvětluje Wallace „Viděl jsem, že to trvá i rok. Budete čekat dlouho, a pokud máte na nemovitost zálusk, můžete být velmi zklamáni.“
To proto, že i když majitel domu nabídku schválil, „věřitel se může po šesti měsících vrátit a říct: ‚Ne, tuto cenu nebudeme akceptovat. Takže budete čekat dlouho – a možná vám ji nikdy neschválí.“
OK, myslím, že mám zájem. Kde mohu najít domy v krátkém prodeji?“
Pokud máte zájem o koupi domu v krátkém prodeji ve vašem okolí, najděte si nejprve kupujícího agenta. „Chcete se spojit s místním realitním agentem, který je dobře zavedený a zná danou oblast,“ říká Wallace. „Právě oni vědí o krátkých prodejích a mohou vám dát vědět.“
Mnoho makléřských společností poskytuje seznamy krátkých prodejů lidem, kteří makléřské společnosti sdělili, že mají zájem, a proto se zeptejte svého agenta, zda jeho makléřská společnost takovou službu nabízí. Promluvte si také se svým agentem o zřízení přístupu do MLS, abyste mohli vyhledávat domy v krátkém prodeji ve vaší oblasti.
Krátké prodeje můžete vyhledávat přímo prostřednictvím MLS, která je uvádí, někdy přímo označené. Krátký prodej často poznáte podle popisu ve výpisu. Může v nich být přímo uvedeno „krátký prodej“ – a pokud ne, mohou obsahovat další prozrazující formulace jako „podléhá schválení banky“, „oznámení o prodlení“, „směřuje do dražby“ nebo jiné informace o stavu.
Další způsob, jak najít krátké prodeje, je prostřednictvím agenta, který se specializuje na krátké prodeje: Tito agenti zastupují věřitele a obvykle nabízejí domy ve velkém. Pravděpodobně budou mít certifikaci SFR (short sales and foreclosure resource) od Národní asociace realitních kanceláří. (Ale i tak budete pravděpodobně chtít vlastního kupujícího agenta, který vás bude zastupovat a chránit vaše zájmy, pokud najdete krátký prodej tímto způsobem)
Krátké prodeje můžete také najít přímo prostřednictvím soudu. Na městském nebo okresním úřadě si můžete prohlédnout seznamy osob se selháním úvěru – známé také jako předexekuce. Jedná se o krok před exekucí a obvykle existuje období zhruba šesti měsíců po poslední zmeškané splátce hypotéky, než banka skutečně přistoupí k exekuci.
Wallace upozorňuje, že se jedná pouze o způsob, jak sledovat domy, které se mohou stát krátkým prodejem – zdaleka to však není zárukou, že se tak stane. „Většinou si najdou způsob, jak splácet hypotéku,“ říká. „Ale je to ukazatel toho, kdo má problémy se splácením hypotéky, a těch bude právě teď hodně,“ dodává vzhledem k pandemii koronaviru a související ekonomické krizi.
Pokud máte cit pro starou školu, můžete mít štěstí při hledání krátkých prodejů prostřednictvím novin. Projděte si místní realitní rubriku a podívejte se, co byste mohli najít. Nebo si můžete prohlédnout inzeráty v digitálním stylu, na Craigslistu. Proveďte místní vyhledávání v sekci „nemovitosti na prodej“ a hledejte výraz „short sale“ nebo „foreclosure“.
Podobně můžete inzeráty použít i obráceně: zveřejnit inzerát oznamující vaše hledání. Svůj zájem o koupi domu v krátkém prodeji můžete oznámit na obecních nástěnkách, v příslušných skupinách sociálních médií a v dalších digitálních i reálných prostorech.
K vyhledávání krátkých prodejů můžete využít i své schopnosti na síti. Možná ve vašem okolí existuje místní klub investorů do nemovitostí, do kterého byste se mohli zapojit. Investoři jsou vaší konkurencí pro tyto domy, ale také hledají speciálně pronájmy nebo fix-and-flips, takže mohou být dobrým zdrojem pro domy, které neodpovídají jejich nákupním škatulkám – ale dokonale vyhovují těm vašim.
Můžete se také podívat na online platformy:
Ačkoli velká recese před deseti lety vytvořila mnoho krátkých prodejů, teprve se ukáže, zda současná ekonomická krize způsobí totéž. „Nikdo z nás nedokáže předpovědět budoucnost,“ říká Wallace a vysvětluje, že více bychom měli vědět za šest měsíců až rok. Ale pokud se ceny propadnou o 10 % nebo více, pak je podle ní čas „opravdu začít otevírat oči a hledat krátké prodeje“.
.