Vlastníci nemovitostí v Oregonu, kteří chtějí odložit daně z kapitálových výnosů při prodeji nemovitosti, tak mohou učinit uzavřením dohody o výměně podle oddílu 1031 namísto tradičního prodeje podle pravidel daňového úřadu. Ve snaze zajistit, aby Výměna 1031 byla v souladu se složitými a neustále se měnícími pravidly, a také v zájmu ochrany finančních prostředků a vlastnických dokumentů během výměny, musí účastníci Výměny 1031 využít k dokončení transakce kvalifikovaného zprostředkovatele neboli QI.
Úloha QI je úlohou zprostředkovatele, což znamená, že QI přebírá vlastnické tituly a finanční prostředky a ve vhodnou dobu je distribuuje příslušným stranám. Vzhledem k tomu, že QI vystupuje ve fiduciární roli, mnoho jednotlivých států přijalo právní předpisy doplňující ty, které se nacházejí ve federálních pravidlech a které dále určují povinnosti a odpovědnosti QI. Jedním z těchto států je i Oregon; v Oregonu se však kvalifikovaný zprostředkovatel označuje jako Exchange Facilitator neboli EF. Váš EF bude vaším průvodcem, který zajistí dodržení všech pravidel a požadavků výměny 1031.
Oregon House Bill 3484
Výměna 1031 v Oregonu, HB 3484 řeší roli EF. Podle HB 3484 je EF povinen buď udržovat záruku za věrnost ve výši 1 milion USD, uložit u finanční instituce finanční prostředky nebo neodvolatelné akreditivy v hodnotě 1 milion USD, nebo být uveden jako pojištěný na záruce za věrnost ve výši nejméně 1 milion USD. Věrnostní záruka se nevyžaduje, pokud jsou finanční prostředky uloženy na kvalifikovaném vázaném účtu (QEA). Kromě toho musí EF neustále udržovat pojistnou smlouvu pro případ chyb a opomenutí ve výši nejméně 250 000 USD nebo uložit finanční prostředky nebo neodvolatelné akreditivy na finanční účet ve výši nejméně 250 000 USD. EF nemusí mít licenci ani registraci.
Současně s udržováním odpovídající výše finančních prostředků, dluhopisů, využíváním QEA nebo pojistných smluv musí EF v Oregonu také provádět pouze takové investice s prostředky klientů, které „splňují standard obezřetného investora a které splňují investiční cíle likvidity a zachování jistiny“. Ačkoli mohou existovat i jiné situace, které lze kvalifikovat jako porušení standardu obezřetného investora, HB 3484 výslovně uvádí, že standard obezřetného investora je porušen, pokud EF vědomě smísí finanční prostředky s provozním účtem QI nebo pokud EF půjčí nebo jinak převede finanční prostředky někomu, kdo je s EF spojen nebo spřízněn, s výjimkou držitele titulu Exchange Accommodator používaného při zpětné nebo odložené výměně vylepšení.
Pravidla pro výměnu 1031 v Oregonu dále stanoví, že finanční prostředky nepodléhají obstavení ani exekuci proti jakémukoli nároku vznesenému vůči EF a EF nesmí držet peněžní prostředky na finančním účtu na jméno klienta, pokud klient tyto prostředky EF nesvěřil.
Současně s povinnostmi a odpovědností EF v Oregonu existuje řada věcí, které je EF zakázáno dělat, např:
- Vydat nepravdivé prohlášení nebo zkreslené prohlášení, jehož cílem je uvést klienta v omyl
- Nevyúčtovat peněžní prostředky nebo majetek v přiměřené lhůtě
- Podílet se na jednání, které představuje podvod nebo nepoctivost, nebo spáchat trestný čin zahrnující podvod, zkreslené prohlášení, podvod, zpronevěru, zpronevěření finančních prostředků, loupež nebo krádež
- Neplní své smluvní povinnosti
Pokud EF neplní své povinnosti nebo poruší některé z ustanovení HB 3484, má poškozený klient právo na žalobu z kaucí nebo vkladů, které musí mít EF u sebe. Jakákoli žaloba proti EF musí být podána u příslušného oregonského okresního soudu.
Předpis o zpětném vymáhání
Při prodeji náhradní nemovitosti mimo stát se na zisk ze zřeknuté nemovitosti v Oregonu uvaluje daň „clawback“. Pro ty daňové poplatníky, kteří prodávají oregonskou nemovitost a nahrazují ji nemovitostí mimo stát, Oregon vyžaduje, aby daňoví poplatníci podávali každoroční hlášení oregonskému ministerstvu příjmů podle oregonského daňového zákona, § 316.738 a 317.327. Toto je jen jedno z mnoha pravidel pro výměny 1031 v Oregonu, které obvykle zná pouze kvalifikovaný zprostředkovatel nebo EF.
.