Reverzní hypotéka vs. Home Equity Loan vs. HELOC: Přehled
Jste-li majitelem domu a je vám alespoň 62 let, můžete svůj vlastní kapitál přeměnit na hotovost a zaplatit z něj životní náklady, náklady na zdravotní péči, rekonstrukci domu nebo cokoli jiného, co potřebujete. Touto možností je zpětná hypotéka; majitelé domů však mají i další možnosti, včetně úvěrů na bydlení a úvěrových linek na bydlení (HELOC).
Všechny tři možnosti vám umožňují čerpat prostředky z vlastního bydlení, aniž byste museli svůj dům prodat nebo se z něj odstěhovat. Jedná se však o různé úvěrové produkty a vyplatí se porozumět svým možnostem, abyste se mohli rozhodnout, který je pro vás vhodnější.
Klíčové poznatky
- Na rozdíl od první hypotéky, kdy věřiteli platíte měsíční splátky, u zpětné hypotéky platí věřitel vám.
- Věřitel reverzní hypotéky nakonec prodá dům, aby získal zpět peníze vyplacené majiteli domu, přičemž veškerý zbývající kapitál připadne vám nebo vašim dědicům.
- Půjčka na bydlení zahrnuje jednorázovou platbu, která je splácena v pravidelných splátkách na pokrytí jistiny a úroků (které mají obvykle pevnou sazbu).
- Stejně jako kreditní karty vám HELOC umožňuje čerpat úvěrovou linku, když ji potřebujete, a platit úroky pouze z toho, co využijete.
- Všechny tři dluhové nástroje mají své výhody a nevýhody, které musí majitelé domů vzít v úvahu, aby určili, který z nich je pro ně vhodný.
Reverzní hypotéka
Reverzní hypotéka funguje jinak než dopředná hypotéka – místo toho, abyste vy spláceli věřiteli, věřitel splácí vám, a to na základě procenta z hodnoty vašeho domu. V průběhu času se váš dluh zvyšuje – protože vám jsou prováděny platby a narůstají úroky – a vaše vlastní jmění se snižuje, protože věřitel z něj kupuje stále větší část.
Vlastnické právo k vašemu domu vám nadále zůstává, ale jakmile se z domu odstěhujete na více než rok, prodáte ho nebo zemřete – nebo se stanete neplatičem daní z nemovitosti nebo pojištění nebo se dům dostane do špatného stavu – půjčka se stane splatnou. Věřitel prodá dům, aby získal zpět peníze, které vám vyplatil (a také poplatky). Veškerý kapitál, který v domě zůstane, připadne vám nebo vašim dědicům.
Pozorně si prostudujte typy reverzních hypoték a ujistěte se, že jste si vybrali tu, která nejlépe vyhovuje vašim potřebám. Než podepíšete smlouvu, pečlivě prozkoumejte drobné písmo – s pomocí právníka nebo daňového poradce. Podvodníci s reverzní hypotékou, kteří se snaží ukrást kapitál vašeho domova, se často zaměřují na starší osoby. FBI doporučuje nereagovat na nevyžádané inzeráty, být podezřívavý k lidem, kteří tvrdí, že vám mohou dát dům zdarma, a nepřijímat platby od osob za dům, který jste si nekoupili.
Upozorňujeme, že pokud je na hypotéce uvedeno jméno obou manželů, banka nemůže dům prodat, dokud pozůstalý manžel nezemře – nebo dokud nenastanou výše uvedené situace týkající se daní, oprav, pojištění, stěhování nebo prodeje domu. Páry by měly pečlivě prozkoumat otázku pozůstalých manželů, než se dohodnou na zpětné hypotéce.
Může to mít i další nevýhody, včetně vysokých nákladů na uzavření smlouvy a možnosti, že vaše děti nezdědí rodinný dům. Úroky účtované z reverzní hypotéky se obecně kumulují až do ukončení hypotéky.
Diskriminace při poskytování hypotečních úvěrů je nezákonná. Pokud se domníváte, že jste byli diskriminováni na základě rasy, náboženství, pohlaví, rodinného stavu, využívání veřejné podpory, národnostního původu, zdravotního postižení nebo věku, můžete podniknout určité kroky. Jedním z těchto kroků je podání oznámení Úřadu pro ochranu spotřebitelů (Consumer Financial Protection Bureau) nebo Ministerstvu bydlení a rozvoje měst USA (HUD).
Home Equity Loan
Podobně jako reverzní hypotéka umožňuje úvěr na bydlení přeměnit vlastní kapitál na hotovost. Funguje stejně jako vaše primární hypotéka – ve skutečnosti se úvěr na vlastní bydlení nazývá také druhá hypotéka. Půjčku obdržíte jako jednorázovou platbu a pravidelnými splátkami splácíte jistinu a úroky, které mají obvykle pevnou úrokovou sazbu. Na rozdíl od zpětné hypotéky vám však nemusí být 62 let, abyste ji mohli získat.
Home Equity Line of Credit (HELOC)
S úvěrovou linkou na vlastní bydlení (HELOC) máte možnost si podle potřeby půjčit až do výše schváleného úvěrového limitu. V tomto ohledu funguje úvěr HELOC spíše jako kreditní karta.
U standardního úvěru na bydlení platíte úrok z celé částky úvěru, ale u úvěru HELOC platíte úrok pouze z peněz, které skutečně čerpáte.
Fixní úroková sazba u úvěru na bydlení znamená, že vždy víte, jaká bude vaše splátka, zatímco variabilní sazba u úvěru HELOC znamená, že výše splátky se mění.
V současné době nejsou úroky, které platíte z úvěrů na bydlení a z úvěrů HELOC, daňově uznatelné, pokud peníze nepoužijete na renovaci domu nebo podobné činnosti v místě bydliště, které tyto úvěry zajišťuje. Před přijetím zákona Tax Cuts and Jobs Act z roku 2017 byly úroky z dluhů na financování bydlení zcela nebo částečně daňově odpočitatelné. Všimněte si, že tato změna se týká daňových let 2018 až 2025.
Navíc – a to je důležitý důvod pro tuto volbu – s úvěrem na vlastní bydlení zůstává váš dům aktivem pro vás i vaše dědice. Je však důležité si uvědomit, že váš dům slouží jako zástava, takže v případě nesplácení úvěru riskujete, že o něj přijdete v důsledku exekuce.
Klíčové rozdíly
Reverzní hypotéky, úvěry na bydlení a úvěry HELOC vám umožňují přeměnit vlastní kapitál na hotovost. Liší se však v podmínkách vyplácení a splácení a také v požadavcích, jako je věk, vlastní kapitál, úvěr a příjem. Na základě těchto faktorů uvádíme hlavní rozdíly mezi těmito třemi typy úvěrů.
Vyplácení
- Reverzní hypotéka: měsíční platby, jednorázová platba, úvěrová linka nebo jejich kombinace
- Úvěr na bydlení: jednorázová platba
- HELOC: Podle potřeby, až do výše předem schváleného úvěrového limitu – přichází s kreditní nebo debetní kartou nebo šekovou knížkou
Splácení
- Úvěry na zpětnou hypotéku (s odloženým splácením) jsou splatné, jakmile se dlužník dostane do prodlení s placením daní z nemovitosti nebo pojištění nebo za jiných určitých okolností.
- Úvěry na bydlení zahrnují měsíční splátky prováděné po stanovenou dobu s pevnou úrokovou sazbou
- HELOC zahrnují měsíční splátky podle vypůjčené částky a aktuální úrokové sazby.
Požadavky na věk a vlastní kapitál
- Reverzní hypotéka: musí vám být alespoň 62 let a musíte vlastnit dům přímo nebo mít malý zůstatek hypotéky
- Home equity loan: Hypotéka na bydlení: bez požadavku věku a musí mít alespoň 20 % vlastního kapitálu v domě
- HELOC: bez požadavku věku a musí mít alespoň 20 % vlastního kapitálu v domě
Úvěrový a příjmový status
- Reverzní hypotéka: Někteří věřitelé však mohou kontrolovat, zda jste schopni včas a v plné výši hradit průběžné poplatky za nemovitost, jako jsou daně z nemovitosti a pojištění
- Úvěr na bydlení: dobré úvěrové skóre a doklad o stálém příjmu postačujícím k plnění všech finančních závazků
- HELOC: Dobré úvěrové skóre a doklad o stálém příjmu postačujícím k plnění všech finančních závazků
Daňové výhody
- Reverzní hypotéka: žádné, dokud úvěr neskončí
- Home equity loan: Pro daňová období 2018 až 2025 jsou úroky daňově uznatelné pouze v případě, že peníze byly vynaloženy na kvalifikované účely – na koupi, výstavbu nebo podstatné zlepšení domu daňového poplatníka, který úvěr zajišťuje
- HELOC: stejně jako u úvěru na bydlení
Zvláštní úvahy
Reverzní hypotéky, úvěry na bydlení a HELOC umožňují přeměnit vlastní kapitál na hotovost. Jak se tedy rozhodnout, který typ úvěru je pro vás vhodný?
Obecně se reverzní hypotéka považuje za lepší volbu, pokud hledáte dlouhodobý zdroj příjmů a nevadí vám, že váš dům nebude součástí vašeho majetku. Pokud jste však ženatí, ujistěte se, že jsou práva pozůstalého manžela či manželky jasná.
Za lepší volbu se považuje buď půjčka na bydlení, nebo úvěr HELOC, pokud potřebujete krátkodobou hotovost, budete schopni měsíčně splácet a raději si ponecháte svůj domov. Obě možnosti mají vedle svých výhod i značná rizika, takže než se pro některou z nich rozhodnete, důkladně si je prostudujte.