Skutečně velcí velkoobchodníci jsou dostatečně chytří na to, aby se nezabývali obchodem bez řádné výstupní strategie. Za tímto účelem jsou nejplodnější velkoobchodníci naší doby vždy o krok napřed; vědí, že hrozící velkoobchodní obchody vyžadují nejen jednu strategii ukončení, ale hned dvě. Schopnost uplatnit více možností uzavření obchodu při jakémkoli uzavírání je pro každého investora zásluhou a může snadno převážit misky vah na jeho stranu. Pro dnešní velkoobchodníky jsou zvláště důležité dvě nejběžnější metody uzavření obchodu: prodej smlouvy a dvojí uzavření.
Přestože většina velkoobchodníků se přiklání k metodě postoupení smlouvy, je v jejich nejlepším zájmu mít připravený záložní plán: dvojí uzavření. Dvojité uzavření, jinak označované jako dvojitá úschova, je určeno k usnadnění velkoobchodního obchodu v případě, že smlouvu nelze postoupit; je to plán B, a to velmi cenný. Seznámení se strategií dvojitého uzavření realitní smlouvy, kterou již znají nejlepší investoři současnosti, může znamenat rozdíl mezi dobrou a skvělou kariérou.
Co je to dvojité uzavření?
Dvojité uzavření je alternativní strategie velkoobchodního prodeje k velmi populární metodě prodeje na základě smlouvy. Přesněji řečeno, dvojité uzavření však bude svědkem toho, že investor skutečně koupí předmětnou nemovitost, jen aby se otočil a poměrně rychle ji prodal – odtud název dvojité uzavření. Při dvojím uzavření investor doslova uzavře dva nezávislé obchody (jeden s původním prodávajícím a jeden s konečným kupujícím). Když se to všechno vezme kolem a kolem, dvojí uzavření se nijak neliší od běžného způsobu nákupu a prodeje nemovitosti, jen se odehraje v mnohem kratším časovém úseku. Není neobvyklé, že k dvojímu uzavření dojde během několika hodin, dnů nebo týdnů.
Pro představu, při dvojím uzavření dojde ke dvěma samostatným transakcím. První transakce proběhne mezi původním prodávajícím domu a investorem, který má v úmyslu nemovitost prodat velkoobchodně. Druhá transakce tedy neproběhne mezi nikým jiným než velkoobchodníkem a novým kupujícím. To je důležité rozlišovat, protože dvojité uzavření se musí skládat ze dvou samostatných transakcí, z nichž každá má své vlastní výpisy o vypořádání.
První sada výpisů o vypořádání, označovaná jako HUD-1, bude uvádět dohodnutá čísla transakcí – za kolik jste si vyjednali koupi nemovitosti. Není překvapením, že druhý výpis určí, za kolik jste se dohodli na prodeji téže nemovitosti konečnému kupujícímu.
Když přijde čas prodat obchod dalšímu kupujícímu, uzavřete druhou kupní a prodejní smlouvu, jenže tentokrát bude podmíněna prvním uzavřením (tím, podle kterého jste nemovitost koupili od původního majitele). V důsledku toho musíte zveřejnit, že existuje další smlouva, která musí být uzavřena předtím, než bude možné pokročit s následnou smlouvou. Aby bylo jasno, musíte stranám zapojeným do druhé transakce sdělit vše o první transakci.
Pokud jste ještě nepodepsali žádnou vlastní smlouvu o dvojím uzavření, vřele doporučuji vyhledat právní radu. Nepodnikejte žádné kroky, dokud se právník nepřesvědčí, že je vše v pořádku. Dvojí uzavření realitní transakce není zrovna raketová věda, ale je třeba dodržovat mnoho pravidel. S právním zástupcem ve vašem rohu není důvod, proč byste neměli vědět, jak provést dvojité uzavření v mezích zákona.
Je třeba poznamenat, že v průběhu dvojitého uzavření investoři ponesou standardní poplatky spojené s uzavřením nemovitosti, které přímo souvisejí se státem, ve kterém transakce probíhá. Navíc bude investor přidán do řetězce vlastnických práv, protože v určitém okamžiku nemovitost krátce vlastnil.
Dvojí uzavření vs. postoupení smlouvy
Jak jsem již naznačil, existují dvě základní strategie velkoobchodu: postoupení smlouvy a dvojí uzavření. Tu druhou jsem již podrobně rozebral, ale ta první má několik rozdílů, které si zaslouží vaši pozornost, a to převod vlastnictví, resp. jeho absence. Zatímco při dvojitém uzavření velkoobchodník nemovitost skutečně koupí (a je tedy zavázán k řetězci vlastnických práv), postoupení smlouvy nevyžaduje, aby ji velkoobchodník koupil. Místo toho budou velkoobchodní strategie postoupení smlouvy (jinak známé jako prodej smlouvy) svědčit o tom, že velkoobchodníci prodají svá práva na koupi předmětné nemovitosti – nikoliv nemovitost samotnou. To stojí za zopakování: když prodáváte smlouvu, neprodáváte nemovitost – ve skutečnosti prodáváte své právo koupit nemovitost jinému investorovi.
V průběhu velkoobchodního obchodu s postoupením smlouvy investor podepíše s prodávajícím smlouvu, která mu dává právo koupit nemovitost. Smlouva právně dává investorovi „ekvitní zájem“ o předmětný dům; nemá nárok na vlastnické právo. Když tedy dojde ke smluvnímu postoupení, investor prodává svá práva v rámci podmínek již dohodnutých s původním prodávajícím.
Na rozdíl od dvojího uzavření, při smluvním postoupení investor nikdy nepřevezme vlastnické právo k domu, ani se neobjeví v řetězci vlastnických práv. Možná ještě důležitější je, že smluvní postoupení obvykle nebude vyžadovat žádné financování ze strany investora. Místo toho bude nový kupující platit investorovi za práva na koupi domu.
Potřebuje kupující při dvojitém uzavření obchodu hotovost?
Peníze jsou nejvlivnější formou kapitálu při provádění dvojitého uzavření. Když už pro nic jiného, hotovost usnadňuje rychlost nezbytnou pro uskutečnění dvojitého uzavření. Zdroje hotovosti mohou mimo jiné zahrnovat:
-
Úvěrové linky na vlastní kapitál (HELOC)
-
Soukromé peníze
-
Tvrdé peníze
-
Samostatné prostředkyDirected IRAs
Kdy použít dvojité uzavření
Strategii dvojitého uzavření velkoobchodu s nemovitostmi je obvykle nejlepší odsunout do záložní role. To neznamená, že by dvojité uzavření v realitním obchodě nebylo reálnou možností, ale spíše to, že je obvykle lepší smlouvy přidělovat, pokud je to možné. To znamená, že nejlepší doba pro provedení zpětného uzavření je, když prodej smlouvy nepřipadá v úvahu.
Existují dva hlavní důvody, proč by dvojité uzavření mělo sloužit jako alternativa k prodeji smluv: financování a poplatky. Pro začátek, prodej smlouvy může být dokončen již za několik hodin, aniž byste potřebovali vlastní financování. Konečný kupující je vlastně ten, kdo vám platí za možnost koupit dům. Možná ještě důležitější však je, že prodej smlouvy není zatížen poplatky, které se staly synonymem pro realitní transakce. Jak jsem již zmínil, při dvojím uzavření musí investor zaplatit všechny poplatky a náklady, které obvykle provázejí transakce v realitním průmyslu. Pokud se tedy chcete vyhnout placení dalších poplatků, bude postoupení smlouvy lepší alternativou.
Pros And Cons Of Double Closing
Možnost provést dvojí uzavření je pro investory neocenitelná. Avšak ne nepodobně jako jakákoli jiná strategie má dvojí uzavření klady i zápory, které je třeba vzájemně zvážit. Podívejme se na některé z důvodů, proč investoři mohou chtít zvážit provedení dvojité uzávěrky, a na některé z důvodů, proč ji možná nebudou chtít provést.
Pros Of Double Closing
Dvojitá uzávěrka je důležitý nástroj, který mají investoři k dispozici. Zde jsou některé z nejdůležitějších důvodů, proč je dobré vědět, jak provést dvojí uzavření
-
Dvojí uzavření dává investorům do nemovitostí možnost volby. Pokud postoupení smlouvy nebude fungovat, možnost zprostředkovat dvojí uzavření činí možnost uskutečnění obchodu mnohem pravděpodobnější.
-
Ve většině států je dvojí uzavření považováno za stejné jako tradiční uzavření, které nevyžaduje licencovaného realitního makléře.
-
Prodejci nemusí konečnému kupujícímu sdělovat ceny, protože se jedná o zcela jinou transakci.
Cons Of Double Closing
Dvojité uzavření není bez nevýhod, mezi něž v neposlední řadě patří:
-
Jak napovídá jejich název, dvojí uzavření představuje dvakrát více práce. Investoři doslova uzavřou dva samostatné obchody, což si vyžádá dvakrát tolik práce.
-
Dvojité uzavírání může být stresující, protože existuje více možností, že nerozhodné strany z obchodu vycouvají.
-
Dvojité uzavírání je v některých státech nezákonné, proto je důležité se před zahájením této strategie informovat o místních zákonech.
-
Protože dvojí uzavírání není běžné, investoři se setkají s uzavíracími agenty, kteří buď nevědí, jak je provádět, nebo je prostě nechtějí provádět vůbec.
-
Protože dvojí uzavírání má mnoho pohyblivých částí, může být obtížné sladit harmonogramy všech zúčastněných na obchodu.
Shrnutí
Prodej smlouvy se ukázal jako životaschopná strategie odchodu pro dnešní velkoobchodníky. Existuje však mnoho důvodů, proč postoupení smlouvy nemusí být ve hře. Investoři proto musí vědět, jak provést dvojí uzavření; tím mohou zvýšit své šance na realizaci úspěšného obchodu. Přístup ke každé strategii se přinejmenším postará o to, abyste mohli dotáhnout do konce více obchodů.
Klíčové závěry
- Přestože je dvojí uzavření zcela jistě životaschopnou strategií velkoobchodu, je obvykle alternativou k metodě smluvního postoupení.
- Pro dvojí uzavření realitních obchodů budou muset investoři ve skutečnosti uzavřít dvě nezávislé transakce.
- Strategie dvojího uzavření realitních obchodů je často špatně chápána, ale to neznamená, že je méně životaschopná.
.