Výhody a nevýhody: Partnerství pro investování do nemovitostí

Partnerství pro investování do nemovitostí může spojit podobně smýšlející investory do nemovitostí, aby dělali některé ze svých oblíbených věcí – investovali do nemovitostí a budovali bohatství.

Když jsem kupoval svou první investiční nemovitost, rozhodl jsem se spolupracovat s partnerem z několika důvodů. Zaprvé jsem viděl výhodu v rozdělení odpovědnosti a výdajů. Za druhé jsem si myslel, že je lepší pustit se do nového dobrodružství s někým jiným než sám.

Partnerství při investování do nemovitostí je situace, kdy se dva nebo více lidí spojí, aby spojili své peníze, zdroje a další prostředky a investovali do nemovitostí. Partnerství mohou být jednoduché dohody mezi dvěma lidmi nebo složité strukturované dohody s různými partnery, kteří přispívají různou výší kapitálu a zdrojů. Partnerství mohou být založena jako společnosti, například LLC nebo C Corporation, nebo jako jednoduchá dohoda mezi dvěma nebo více lidmi.

Nyní si povíme o některých výhodách a nevýhodách partnerství při investování do nemovitostí, abyste se mohli rozhodnout, zda je pro vás partnerství v oblasti nemovitostí to nejlepší.

Výhody partnerství pro investování do nemovitostí

Víte, co se říká: „Čím více, tím lépe“.

Toto rčení platí i pro partnerství. V rámci partnerství můžete mít přístup k jiným než vlastním nápadům. Navíc získáte kombinaci dovedností a zkušeností a máte možnost rozdělit si práci spojenou s řízením vašeho realitního podniku. Nejlepší na tom je, že svůj podnikatelský záměr nemusíte plánovat sami. Spolupráce s týmem zajistí, že projekt bude dobře naplánovaný a co nejúspěšnější.

Peníze, znalosti nebo zkušenosti – co kdo přináší?“

Jste-li začínajícím investorem do nemovitostí, spolupráce s někým, kdo má více zkušeností, vám může pomoci minimalizovat vaše chyby a finanční ztráty. Aby partnerství prosperovalo, měly by všechny strany do projektu něčím přispět, například finanční podporou, znalostmi nebo zkušenostmi.

Peníze, hotovost, úvěr

Partnerství může zahrnovat, že každý z partnerů přispěje do obchodu stejnou částkou peněz. Ne všechna partnerství však zahrnují, že každý přinese peníze nebo se rovným dílem podělí o náklady. Například pokud máte omezené finanční prostředky, můžete přispět na závěrečné náklady nebo zálohu výměnou za procento vlastního kapitálu v transakci.

Další alternativou je přispět svým úvěrem na financování. Pokud máte silný úvěr, můžete se podílet na financování obchodu za část příjmu, který později z investice plyne. Jen buďte opatrní, protože vložením svého úvěru se stáváte také odpovědnými, pokud obchod nevyjde. U některých bank a soukromých věřitelů mohou vyžadovat, aby se na úvěru podíleli všichni partneři, takže všichni nesou právní odpovědnost za úvěr bez ohledu na to, co se stane.

Zkušenosti a odbornost

Jste-li v partnerství zkušenějším investorem, můžete výměnou za část výnosů přispět svými odbornými znalostmi a časem. Například realitní agenti jsou skvělými partnery, protože mají přístup k realitním obchodům dříve, než jsou zveřejněny, mohou vyjednávat o prodeji a jako zprostředkovatel ušetřit peníze za náklady na uzavření obchodu. Realitní makléři mají také přístup k sítím, které zahrnují majitele domů, prodávající a další investory, což může být užitečné, když hledáte dobré investice a možné partnery.

Jste-li zkušenějším investorem, můžete nováčkovi pomoci zorientovat se v problémech, které se objevují při obchodování s nemovitostmi, při práci s dodavateli, vybírání nájemného od nájemníků nebo při hledání dalších investorů, kteří by se na obchodu podíleli. Přispět svým časem a odbornými znalostmi výměnou za zisk by pro vás mohlo být výhodné.

Dělení a zdolávání odpovědnosti

Ať už jste investorem na částečný úvazek, nebo se mu věnujete na plný, máte pravděpodobně hodně práce. Partnerství vám umožní rozdělit a ovládnout důležité úkoly související s vaší investiční nemovitostí. Vy a váš partner či partneři se také můžete rozhodnout, že některé úkoly zadáte externě.

Pokud se s partnery rozhodnete spravovat nemovitost sami, může jedna osoba zvládnout administrativní úkoly, jako je získání licence na pronájem nebo vypracování smlouvy o pronájmu nemovitosti. Další partner by se mohl postarat o předvádění a marketing nemovitosti. Někdo další by mohl převzít vedení správy výdajů na nemovitost, včetně účtů, daní z nemovitosti nebo údržby.

Na druhou stranu, pokud se rozhodnete najmout správce nemovitosti, váš správce nemovitosti by vybíral nájemné, staral se o opravy po půlnoci a přijímal telefonáty od nájemce. Ať už si nemovitost spravujete sami, nebo si najmete správce nemovitosti, měli byste se s partnerem (partnery) rozhodnout, jak naložíte s náklady, včetně poplatků za správce nemovitosti, generálního dodavatele nebo dalších výdajů na nemovitost.

Ve většině případů budou tyto náklady pocházet z příjmů generovaných nemovitostí. Pokud vám však vzniknou náklady dříve, než nemovitost vydělá nějaké peníze, je důležité určit, kdo je za co odpovědný. To, čím se budete podílet, může vycházet z vlastního kapitálu jednotlivých osob nebo z dohody, kterou jste uzavřeli před založením partnerství.

Silné stránky a schopnosti

Odpovědnost každého partnera by měla vycházet z jeho schopností a silných stránek. Pokud máte talent na opravy nebo silné vztahy s dodavateli, mohli byste se o veškeré opravy starat vy. Pokud má váš partner silné zkušenosti s účetnictvím, možná se bude starat o účetnictví, daně nebo běžné nákupy. V případě, že jeden z partnerů je realitní agent nebo makléř, mohl by se ujmout vedení při vyhledávání investičních nemovitostí a vyjednávání o nákupech.

Dobré partnerství má transparentnost u všech partnerů, což umožňuje všem vědět, co se v partnerství děje. Například i když nejste účetním, měli byste vědět, jak je to s penězi v realitním partnerství.

Tak či onak, společně můžete také rozhodovat o najímání dodavatelů, správců nemovitostí nebo dalších. S více než jednou osobou můžete mít přístup k několika názorům na otázky týkající se investic nebo vzniklých problémů. Nejlepší na tom je, že si můžete vzájemně předávat nápady a řešit problémy jako tým.

Nevýhody partnerství při investování do nemovitostí

S každým týmem se mohou vyskytnout neshody. Proto je klíčové předem provést brainstorming, jaké problémy by mohly nastat, a podle toho se na ně připravit. Pokud se pustíte do podnikání s partnery, připravte si předem plán pro některé z věcí, na které upozorňuji níže. Pamatujte, že plánování toho, co se může stát, neznamená, že se to stane.

Dělení zisku

V partnerství se dělíte o náklady, ale musíte se dělit i o výnosy. To může znamenat, že než dosáhnete svých cílů v oblasti příjmů, bude to trvat déle nebo bude třeba uzavřít větší obchody. Velmi jasně si nastíněte, jak se budou peníze dělit, ještě předtím, než si vyměníte nějaké dolary.

Pokud to neuděláte, může se stát, že se s partnerem budete o peníze hádat, což se může prodražit, pokud se do toho budou muset zapojit právníci nebo soudy. Nejlepší je mít právně závazné dokumenty, které definují podmínky, a ujistit se, že všichni partneři dohodu podepsali.

Zvažte založení obchodního subjektu, například společnosti s ručením omezeným (LLC), abyste ochránili všechny strany investiční transakce. Ať už investujete s přítelem, členem rodiny nebo investorem, se kterým jste se právě seznámili, vždy vytvořte dohodu, která popisuje obchod, povinnosti jednotlivých osob a rozdělení zisku.

Vše, na čem se s partnery dohodnete, uveďte písemně. To nemohu dostatečně zdůraznit! Ne všechny obchodní transakce dopadnou špatně, ale někdy dojde ke konfliktům nebo neshodám. A až k nim dojde, budete vděční za dohodu, kterou jste sepsali, když se všichni usmívali a byli šťastní, ve srovnání s tím, když jste teď naštvaní a máte právníka.

Uveďte, které úkoly vyžadují pozornost všech, hlasování, nebo zda může jménem partnerství rozhodovat jedna osoba. Když máte správné papírování, když se něco nepovede, máte již k dispozici soubor pravidel a postupů, jak případné problémy vyřešit. To je neocenitelné, když jde racionální myšlení stranou.

Rozhovory o penězích mohou být obtížné, ale pokud se svým partnerem (partnery) nedokážete mluvit o financích, možná byste spolu neměli podnikat. Každý musí být transparentní v tom, co si může a nemůže dovolit. Pokud se dohodnete, že si všechny výdaje rozdělíte půl na půl, pak každý musí být schopen zaplatit svůj díl, žádné výmluvy.

Když dodavatel potřebuje dostat zaplaceno, nechce slyšet, že vy nebo váš partner nemáte peníze. Zvažte založení společného účtu pro firmu, na který každý přispívá předem, což vám umožní snadný přístup k prostředkům. Firemní bankovní účet, ke kterému mají všichni přístup, také zvyšuje transparentnost u všech, jak jsou prostředky spravovány a využívány.

Náklady na založení společnosti

Založení nového podnikatelského subjektu má své náklady, ale vyplatí se to. Kromě státních poplatků budete možná potřebovat právníka, který vypracuje provozní smlouvu, a můžete využít služby, jako je IncFile nebo LegalZoom, k předložení dokumentů s dalšími poplatky. Vyžádejte si radu právníka, pokud jde o správný subjekt (např. LLC, LLP, C-Corp) pro vás.

Chcete-li vydělávat peníze jako firma, musíte jako firma fungovat. Vytvoření podnikatelského subjektu je jen dalším nákladem na podnikání a výdajem, který si rozhodně můžete odepsat.

Protože vaše partnerství může být izolováno na jeden nebo pokrývat několik různých investičních obchodů, možná budete muset vytvořit samostatný podnikatelský subjekt pro každé z vašich partnerství. Nikdy nemíchejte finanční prostředky nebo účetnictví napříč různými podniky nebo se svými osobními prostředky. Nechcete přece vystavit majetek ve svých ostatních podnicích (ani svůj osobní majetek!) případným finančním sporům, pokud by došlo k nějakým problémům.

Nejdůležitější je, že náklady mohou být malou cenou, kterou zaplatíte, pokud budete společně vydělávat mnohem více jako úspěšné partnerství. Pamatujte, že nastavení správné podnikatelské struktury chrání všechny partnery a nemělo by se brát na lehkou váhu. Pokud potřebujete pomoc, poraďte se s právníkem.

Souboj titánů

Může nastat situace, kdy se s partnerem neshodnete. Pokud byste pracovali sami, váš názor by mohl mít rozhodující slovo. Když však pracujete s dalšími lidmi, není to tak jednoduché. Stejně jako vy využíváte partnerovy sítě nebo odborné znalosti, musíte být připraveni vyrovnat se s jeho názory a pohledy, které se nemusí shodovat s těmi vašimi.

Pokud máte oba na něco silný názor a nemůžete najít cestu vpřed, možná budete muset přizvat třetí stranu, přítele nebo investora, aby vám pomohl dospět k řešení. V takovém případě může pomoci mít podepsanou dohodu. Ve vaší dohodě by měly být popsány cesty k řešení.

V případě, že nemůžete najít společnou řeč, možná budete muset partnerství ukončit a vymyslet způsob, jak rozdělit majetek (peníze v bance, nemovitost atd.) a závazky (hypotéku) tak, aby to vyhovovalo všem. Naštěstí pro vás jste založili papíry, ve kterých je vše písemně popsáno, takže rozdělení nebude těžké vyřešit.

Jak najít partnera pro investování do nemovitostí

Podívejte se kolem sebe, pravděpodobně jste obklopeni spoustou možných partnerů pro investování do nemovitostí. Partnery vám mohou být rodinní příslušníci, lidé ve skupině meetup nebo andělští investoři. Pokud to s partnerstvím při investování do nemovitostí myslíte vážně, prozkoumejte programy a iniciativy ve svém okolí. Mohou existovat místní investiční kluby nebo zkuste vyhledat potenciální partnery na internetových fórech, například Bigger Pockets.

Stejně jako u všech věcí v oblasti investování do nemovitostí si udělejte domácí úkoly. Seznamte se s každým potenciálním partnerem, se kterým chcete investovat. Pochopte, jak jsou na tom všichni finančně. Ujistěte se, že dokážete spolupracovat jako tým. Ujistěte se, že všichni mají stejné cíle a chápou rizika. Buďte obezřetní vůči všemu, co zní příliš dobře, než aby to byla pravda, nebo vůči komukoli, kdo s vámi nechce jednat transparentně. Existuje spousta dalších potenciálních partnerů.

Mohli byste také spolupracovat s místními samosprávami nebo komunitními developery. Tyto skupiny však mohou chtít vidět předchozí zkušenosti s nemovitostmi nebo peněžní toky, které můžete přinést, takže se připravte na větší kontrolu, než se vládní program nebo developer stanou partnery.

Pokud se obklopíte lidmi, kterými se toužíte stát – jako ostatní investoři do nemovitostí -, všude najdete možnosti partnerství. Jen neusilujte o každý obchod, který uvidíte. Proveďte si vlastní due diligence, zejména pokud se jedná o velké částky peněz.

Vyjděte ven a jděte!“

Nyní je čas pustit se do práce. Přestaňte snít o tom, že se stanete investorem do nemovitostí, a staňte se jím. Pokud vám partnerství pomůže dostat vaše příjmy a investiční cíle na vyšší úroveň, jděte do toho. Pokud něco, pak zkušenost s partnerstvím prohloubí vaše znalosti a lásku k investování do nemovitostí. Nebo se dozvíte, co vás nebaví, a zvážíte jiné způsoby budování bohatství, pokud zjistíte, že partnerství při investování do nemovitostí pro vás není tou nejlepší cestou.

Acquania Escarne je tvůrkyní The Purpose of Money, komunity žen, které po dolarech budují generační bohatství pro své rodiny. Jako podnikatelka, investorka do nemovitostí a licencovaná pojišťovací agentka byla Acquania vždy zapálená pro finanční gramotnost. Na svých webových stránkách Acquania píše blogy o způsobech, které vám pomohou zlepšit vaše finanční návyky, vytvořit bohatství a investovat do nemovitostí. Sledujte Acquanii na sociálních sítích, kde získáte každodenní tipy.