Vše, co potřebujete vědět o pravidlech výměny 1031 – KW Utah – KW Utah

Pro zjednodušení používáme zaokrouhlená čísla, vylučujeme mnoho proměnných a předpokládáme celkové zhodnocení 20 % za každé pětileté období držby. První nákup níže byl proveden s 20% zálohou, která je následně reinvestována do druhé nemovitosti, a tak dále.

Existuje pět běžných typů výměn 1031, které jsou nejčastěji využívány investory do nemovitostí. Jsou to:

1. Opožděná výměna s jednou nemovitostí, která je prodána – nebo se jí vzdává – a náhradní nemovitostí (nebo nemovitostmi), která je zakoupena během povoleného časového okna.

2. Opožděná/současná výměna s náhradní nemovitostí zakoupenou ve stejnou dobu, kdy je prodána současná nemovitost.

3. Opožděná zpětná výměna s náhradní nemovitostí zakoupenou předtím, než se současná nemovitost vzdá.

4. Opožděná výměna typu build-to-suit s nahrazením stávající nemovitosti novou nemovitostí postavenou podle potřeb investora.

5. Opožděná/současná výměna typu build-to-suit s nemovitostí postavenou podle potřeb investora zakoupenou před prodejem stávající nemovitosti.

Podle § 1031 daňového zákoníku jsou výměny obdobných nemovitostí:

Vhodné typy obdobných nemovitostí pro výměnu 1031

Využití výměny 1031 s odloženou daňovou povinností vyžaduje předběžné plánování. Je třeba se řídit třemi základními pravidly pro výměnu 1031:

1. Náhradní nemovitost by měla mít stejnou nebo vyšší hodnotu než prodávaná nemovitost

2. Náhradní nemovitost musí být identifikována do 45 dnů

3. Náhradní nemovitost musí být zakoupena do 180 dnů

Aby bylo možné výměnu 1031 co nejlépe využít, by investoři do nemovitostí měli určit náhradní nemovitost – nebo nemovitosti -, které mají stejnou nebo vyšší hodnotu než prodávaná nemovitost. Existují tři způsoby, jak toho dosáhnout:

• Identifikovat až tři nemovitosti bez ohledu na jejich hodnotu nebo

• Identifikovat neomezený počet nemovitostí, pokud jejich souhrnná hodnota nepřesahuje 200 % hodnoty nahrazované nemovitosti, nebo

• Identifikovat neomezený počet nemovitostí, pokud hodnota pořizovaných nemovitostí činí nejméně 95 % nahrazované nemovitosti

Obávané 45denní identifikační okno a jak se vyplatí plánovat předem

180-denní okno pro nákup náhradní nemovitosti

Výměna 1031 funguje i u zastavené nemovitosti

Tady je příklad, jak funguje výměna 1031 s odloženou daňovou povinností v reálném světě. Pro zjednodušení budeme předpokládat pět věcí:

1. Současná nemovitost je budova pro více rodin s pořizovací cenou 1 milion dolarů

2. Tržní hodnota budovy je 2 miliony dolarů

3. Na nemovitosti není žádná hypotéka

4. Poplatky, které lze zaplatit z prostředků na výměnu, jako jsou provize a poplatky za úschovu, byly započteny do pořizovací ceny základ

5. Sazba daně z kapitálových výnosů vlastníka nemovitosti je 20 %

Prodej nemovitosti bez využití výměny 1031

Prodej nemovitosti s využitím výměny 1031

• Koupě vícegenerační budovy jako náhradní nemovitosti v hodnotě nejméně 2 miliony USD a odložení placení daně z kapitálových výnosů ve výši 200 USD,000

• Nakoupit druhý bytový dům za 2 USD.5 milionů dolarů a odložit zaplacení daně z kapitálových výnosů ve výši 200 000 dolarů

• Koupit maloobchodní nákupní centrum za 1 mil.5 milionů USD a zaplatit daň z kapitálových výnosů ve výši 100 000 USD ze zdanitelného zisku (nebo boty) ve výši 500 USD,000

• Nakoupit nákupní centrum s další nemovitostí za celkovou reprodukční hodnotu vyšší než 2 mil. dolarů a odložit placení daně z kapitálových zisků

Jak krok-up basis může trvale eliminovat daň z kapitálových zisků

6 věcí, které je třeba si zapamatovat o výměně 1031

• Nemovitost musí být používána pro investiční nebo podnikatelské účely

• Náhradní nemovitost musí být identifikována do 45 dnů a zakoupena do 180 dnů

• Je-li hodnota náhradní nemovitosti nižší než hodnota zcizované nemovitosti, rozdíl se nazývá boot a podléhá zdanění

• Zóny příležitostí vytvořené zákonem Tax Cuts and Jobs Act z roku 2017 nabízejí nové možnosti daňově odložených investic

• Výměnu 1031 lze využít i v případě, že na nemovitosti vázne hypotéka

• Při správném plánování majetku, naběhlé odložené daně z kapitálových výnosů lze při převodu nemovitosti na dědice zcela eliminovat

.