Dospělé děti mohou získat vlastnictví domu, získat dříve dražší dům nebo získat dražší dům, než by si jinak mohly dovolit, pomocí dohody o financování sdíleného kapitálu, kdy se rodiče nebo jiní příbuzní podílejí na nákupu a nákladech na údržbu domu, který děti používají jako hlavní bydliště (§ 280A písm. d) bod 3). Nerezident-vlastník pronajímá svou část domu rezidentovi-vlastníkovi a získává běžné daňové výhody pronájmu nemovitosti, pokud jsou splněny zákonné požadavky.
Protože dítě nevlastní 100 % domu, je dítě nájemcem, pokud jde o část domu, kterou dítě nevlastní, a pronajímá tento podíl od příbuzného za spravedlivou tržní sazbu. Spravedlivé tržní nájemné placené za část domu, kterou dítě nevlastní, může odrážet snížení, které zohledňuje, že dítě se bude o dům lépe starat, protože je členem rodiny a zároveň vlastníkem podílu (viz Bindseil, T.C. Memo. 1983-411).
Podle pravidel pro rekreační domy se osobní užívání domu dítětem nebo jiným příbuzným vlastníka nemovitosti obvykle připisuje vlastníkovi (§ 280A(d)(2)). Osobní užívání majitelem, který není rezidentem, by tedy obvykle přesáhlo vyšší z těchto hodnot: 14 dní nebo 10 % spravedlivých dní pronájmu, což by způsobilo, že by se s domem zacházelo jako s rekreačním domem, u něhož jsou odpočty z pronájmu omezeny na příjmy z pronájmu. Z obecného pravidla však existuje výjimka, pokud je obydlí pronajato nájemci za spravedlivé tržní nájemné a slouží jako hlavní bydliště nájemce (§ 280A písm. d) bod 3 písm. A)). Pokud nájemce vlastní podíl na nemovitosti, uplatní se tato výjimka z obecného pravidla pouze tehdy, pokud se pronájem kvalifikuje jako dohoda o podílovém financování (§ 280A písm. d) bod 3 písm. B)).
Ujednání o sdíleném financování je dohoda, na jejímž základě dvě nebo více osob nabývá kvalifikované vlastnické podíly na bytové jednotce a osoba (nebo osoby), která vlastní jeden nebo více podílů, je oprávněna užívat byt jako své hlavní bydliště a je povinna platit nájemné druhé osobě nebo osobám vlastnícím kvalifikované vlastnické podíly (§ 280A písm. d) bod 3 písm. C)). Kvalifikovaný vlastnický podíl je definován jako nedělený podíl na dobu delší než 50 let na celé bytové jednotce a jakémkoli přilehlém pozemku, který je nabýván v rámci transakce, jíž se týká dohoda o podílovém vlastnictví (§ 280A písm. d) bod 3 písm. D)). Skutečné vlastnictví po dobu nejméně 50 let se nevyžaduje; tj. nemovitost může být zcizena před uplynutím 50 let, a přesto se kvalifikuje.
Příklad: M a L se dohodli, že pomohou svému synovi B koupit jeho první dům. Celková kupní cena je 100 000 USD a skládá se ze zálohy 20 000 USD a hypotéky ve výši 80 000 USD. M a L zaplatí polovinu akontace a uhradí polovinu splátky hypotéky na základě dohody o společném financování s B. B jim platí přiměřené nájemné za užívání 50 % nemovitosti, které je stanoveno při uzavření dohody.
Podle této dohody B považuje nemovitost za své osobní bydliště pro daňové účely, přičemž si odečte svůj 50% podíl na úrocích z hypotéky a dani z nemovitosti. Protože jeho užívání není přičítáno jeho rodičům M a L, považují nemovitost za pronájem. Musí vykazovat nájemné, které dostávají od B, ale mohou si odečíst svůj 50% podíl na hypotečních úrocích a daních, výdaje na údržbu, které platí, a odpisy na základě 50% odepisovatelné základny nemovitosti. Pokud nemovitost generuje daňovou ztrátu, podléhá pravidlům pasivní ztráty (tj. ztráta může být generována; výdaje nejsou omezeny na příjmy z pronájmu podle pravidel pro rekreační domy).
Poznámka: Pro rezidenta-vlastníka nemusí být výhody vlastnictví domu z hlediska daně z příjmu tak významné, jak se předpokládalo, protože odpočty úroků z hypotéky a daně z nemovitosti rezidenta-vlastníka vycházejí z jeho procenta vlastnictví. Uspořádání podílového vlastnictví však snižuje peněžní výdaje vlastníka-rezidenta, což může být důležitější než daňové úspory.
Upozornění: Pokud se předpokládá, že rezident-vlastník (dítě) nakonec koupí podíl nerezidenta-vlastníka (typicky rodiče) a pronájem bude generovat ztráty pozastavené podle pravidel pro pasivní ztráty, je třeba při sjednávání podmínek pronájmu dbát zvláštní opatrnosti, protože pozastavené pasivní ztráty, které jsou normálně povoleny při zcizení, nejsou povoleny při prodeji podílu spřízněné osobě (§ 469g odst. 1 písm. B)). Pasivní ztráty, které by jinak byly pozastaveny, lze minimalizovat složením vyšší zálohy, která sníží výdaje na úroky z hypotéky, nebo účtováním nájemného na horní hranici přiměřeného rozpětí hodnoty podílu, který je pronajímán vlastníkovi-rezidentovi.
Tip pro plánování: Jednou z nevýhod dohod o sdíleném vlastnictví je, že vlastníci-nerezidenti nebudou mít nárok na vyloučení zisku podle § 121 při prodeji rezidence. Výsledkem bude zdanitelný zisk z té části zisku, která se vztahuje k domnělému pronájmu. Zisk může rovněž podléhat 3,8% dani z čistého investičního příjmu. Klienti by měli zvážit ručení nebo spolupodepsání hypotéky namísto přímého spoluvlastnictví, pokud je vyloučení potenciálního budoucího zisku hlavním důvodem. To by mělo vlastníkovi-rezidentovi umožnit vyloučit celý zisk (až do výše 250 000 USD u svobodných daňových poplatníků nebo 500 000 USD u manželských poplatníků podávajících společné daňové přiznání). To však může být nepraktické, pokud vlastník-rezident potřebuje hotovost na akontaci a/nebo splátky hypotéky.
Tato případová studie byla převzata z knihy PPC’s Guide to Tax Planning for High Income Individuals, 19. vydání (březen 2018), autorů Anthonyho J. DeChellise a Patricka L. Younga. Vydala společnost Thomson Reuters/Tax & Accounting, Carrollton, Texas, 2017 (800-431-9025; tax.thomsonreuters.com).
.