Základní požadavky
Pokud zvažujete výměnu podle oddílu 1031 nebo se jen chcete dozvědět více o tom, jak výměna funguje, je toto dobré místo, kde se můžete začít učit. V žádném případě nejsou tyto informace úplné a ve všech případech se budete chtít před zahájením výměny poradit s profesionálním daňovým poradcem.
Odddíl 1031 zákoníku IRC obsahuje mnoho ustanovení, která je třeba dodržet, abyste výměnu úspěšně provedli. Následující témata představují podmnožinu těchto ustanovení. Uvádíme je zde proto, abychom vytvořili výchozí bod pro pochopení základních požadavků na úspěšné provedení výměny 1031 a představili možné problémy, které by mohly zdržet nebo diskvalifikovat jinak přijatelný scénář výměny. Jako vždy se včas poraďte se svým účetním a/nebo daňovým poradcem.
Kvalifikovaný majetek
Movitost, které se vzdáváte („Vzdávaný majetek“), musí být využívána v rámci vaší živnosti/podnikání nebo držena za účelem investice, nikoliv pro osobní potřebu.
Movitost, kterou plánujete získat („Náhradní majetek“), musí být rovněž využívána v rámci vaší živnosti/podnikání nebo držena za účelem investice, nikoliv získána pro osobní potřebu.
Vyměňovaný majetek a Nahrazující majetek nesmí být zásobami ani jiným majetkem, který je držen především za účelem dalšího prodeje v rámci běžného podnikání („majetek obchodníka“).
Odklad daně
Aby mohla být výměna 100% daňově odložena, musí se kupní cena Nahrazujícího majetku rovnat nebo převyšovat prodejní cenu Vyřazovaného majetku a při uzavření obchodu s Vyřazovaným majetkem nesmíte obdržet hotovost. Jakákoli hotovost nebo jiný „nepodobný“ majetek získaný při výměně se nazývá „zaváděcí“ a může vést ke zdanitelnému zisku. „Starý“ dluh musí být nahrazen „novým“ dluhem nebo „novou“ hotovostí. Obdržená „boot“ nemusí být plně zdanitelná, pokud je částka obdržené „boot“ nižší než zisk realizovaný z transakce nebo pokud některý zákon jinak osvobozuje zisk od zdanění.
Financování prodávajícím
Ačkoli je v některých případech možné po minimální dobu, financování prodávajícím transakci komplikuje a v mnoha případech znemožňuje.
Výnosy z prodeje
Výnosy z prodeje zcizované nemovitosti nesmíte skutečně ani konstruktivně obdržet před nákupem náhradní nemovitosti. Zprostředkovatel musí tyto prostředky zadržet, aby se předešlo problémům s „konkludentním přijetím“.
Real Property vs. Personal Property
Nábytek, vybavení, některá hospodářská zvířata a jiný osobní majetek převedený spolu s Relinquished Property nebo Replacement Property není „podobného druhu“ jako nemovitý majetek a bude se s ním zacházet jako s botou, pokud váš Replacement Property nezahrnuje také „podobného druhu“ nábytek, vybavení nebo jiný osobní majetek. Pokud se s ním zachází jako s bootem, pak musíte zaplatit daň z jeho hodnoty.
Změna názvu a záměr držby
Vlastnické právo k Náhradnímu majetku musí převzít totožný vlastník Vzdávaného majetku. Například pokud John Smith prodá Zrušený majetek v rámci výměny, pak musí vlastnické právo k Nahrazovanému majetku převzít John Smith, a nikoli jeho partnerství, korporace, trust nebo jeho syn/dcera. Náhradní nemovitost by měla být pořízena s úmyslem držby. Zcizení během jednoho nebo dvou let po obdržení může zpochybnit záměr držet.
Daňové a právní poradenství
Texaská společnost pro výměnu 1031 slouží jako zprostředkovatel při výměně a nevykonává účetní ani právní praxi. Při této výměnné transakci se musíte spolehnout na rady a doporučení svého daňového poradce a/nebo právníka.
Identifikace a nákup náhradní nemovitosti
Do 45 dnů od převodu zcizované nemovitosti musíte společnosti The Texas 1031 Exchange Company nebo vhodné straně transakce napsat dopis, ve kterém identifikujete všechny potenciální náhradní nemovitosti.
Nákup náhradní nemovitosti musí být dokončen do 180 dnů od převodu zcizované nemovitosti. Zákon umožňuje několik prodloužení (služba v případě katastrofy nebo v bojové zóně). Veškerý majetek nabytý jako Náhradní majetek musí být zahrnut do výše uvedeného 45denního identifikačního dopisu.
Pokud identifikujete Náhradní majetek ve 45denní identifikační lhůtě a poté nakoupíte část, ale ne všechen identifikovaný majetek bez omezení, pak nesmíte vybrat žádné zbývající prostředky z výměnného účtu, dokud nebude ukončena 180denní výměnná lhůta. Nevhodným výběrem z výměnného účtu se transakce ruší. Pro jistotu tedy nesmíte prostředky vybrat až do uplynutí směnného období nebo do nákupu všech způsobilých nemovitostí.
Zlepšení náhradní nemovitosti
Opravy nebo vylepšení provedené na náhradní nemovitosti po získání vlastnického práva se pro účely směny nezapočítávají do nákladů na náhradní nemovitost. Pokud jsou nutné rozsáhlé opravy nebo vylepšení a pokud potřebujete, aby se náklady promítly jako náklady na Náhradní nemovitost, pak musí být Náhradní nemovitost zpočátku převedena na kvalifikovaného držitele vlastnického práva k výměnnému ubytování, dokud nejsou opravy dokončeny. Aby mohly být úpravy zahrnuty do výměny, musí být dokončeny do 180. dne výměny. Předem zaplacené náklady na materiál nebo práci nejsou způsobilé. Pokud jsou v rámci výměny provedeny úpravy, jsou účtovány další poplatky.
Podobný majetek
V souvislosti s nemovitým majetkem je „podobný majetek“ definován jako pozemek a vše, co je s pozemkem trvale spojeno. Například ranč lze vyměnit za motel, kancelářskou budovu nebo nákupní centrum. Reálná tržní hodnota nábytku v kancelářské budově, kterou obdržíte, není „obdobným předmětem“, ale považuje se za obdrženou „botu“. Z reálné tržní hodnoty obdrženého nábytku zaplatíte daň, pokud neprovedete také samostatnou výměnu osobního majetku nákupem „obdobného“ nábytku.
Lhůta pro ohlášení IRS
Výměnu s odloženou splatností daně musíte ohlásit finančnímu úřadu na formuláři IRS 8824 (Výměna obdobného majetku) spolu s přiznáním k federální dani z příjmu za zdaňovací období, ve kterém prodáváte postoupený majetek. Náhradní majetek musíte získat před podáním tohoto přiznání k dani z příjmu. Pokud jste tedy Náhradní majetek nenabyli do data podání daňového přiznání za dané zdaňovací období (15. března nebo 15. dubna pro poplatníky s kalendářním rokem), musíte požádat o prodloužení lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém jste prodali Zbavovaný majetek.
Výměny od spřízněných osob
Ve většině případů nemůžete koupit Náhradní majetek od „spřízněné osoby“ (rodinného příslušníka nebo ovládané společnosti, partnerství nebo trustu), jak je tento pojem definován v daňovém zákoníku. Pokud se tento pojem vztahuje na vaši transakci, kontaktujte nás nebo svého daňového poradce pro více informací.
Výše uvedené informace nejsou daňovým ani právním poradenstvím, ale jsou uvedeny pro vaši informaci a zvážení. Otázky související s realizací výměny 1031 konzultujte se svým daňovým nebo právním poradcem.