En 1031 Exchange er en måde at udskyde skattepligten på indkomst fra salg af fast ejendom på, hvis du har til hensigt at geninvestere indkomsten i et andet ejendomskøb inden for et bestemt tidsrum. Brugen af ordet “udveksling” er nok lidt forvirrende, for det er ikke en transaktion, hvor du bytter din ejendom til en andens.
Følger du de regler og procedurer, der er fastsat af IRS Section 1031, betyder det, at eventuelle gevinster, du opnår ved salg af den oprindelige ejendom, ikke er underlagt øjeblikkelig beskatning som kapitalgevinster. Dette skyldes, at salg af din eksisterende ejendom (kendt som den “afståede ejendom”) og erhvervelse af en ny ejendom (kendt som den “erstatningsejendom”) betragtes som en ombytning.
Du kan udsætte disse skatter, så længe du fortsætter med at ombytte hver gang du sælger ejendommen i fremtiden. Specifikt er de skatter, vi taler om, kapitalvindingsskat og “genindvinding” af tidligere foretagne afskrivninger.
Sikring af en vellykket udveksling
For at få fat i alle skattefordelene ved din ejendomshandel, når du deltager i en udveksling, skal du følge den korrekte procedure, som omfatter:
- Etablering af udvekslingspapirerne og brug af en kvalificeret mellemmand (Qualified Intermediary, QI) før salget af din eksisterende ejendom.
- Sælge den eksisterende ejendom eller den afståede ejendom – ved afslutningen vil provenuet fra salget blive leveret til QI’en (ikke til ejeren af ejendommen) for at overholde Section 1031-udvekslingsreglerne.
- Identificere en erstatningsejendom, der opfylder alle kravene til en udveksling af samme art. Du skal gøre dette inden for en bestemt tidsramme i henhold til de eksisterende udvekslingsregler.
- Køb af erstatningsejendommen inden for en bestemt tidsramme som beskrevet i udvekslingsreglerne. QI’en betaler provenuet direkte til sælgeren af erstatningsejendommen for at overholde IRS-reglerne, og du modtager skødet.
Der findes andre typer af ombytninger, herunder omvendte ombytninger, forbedringsombytninger og ombytninger af personlige ejendomme. Det er vigtigt at arbejde sammen med en erfaren QI, så transaktionerne gennemføres gnidningsløst, og du er i stand til at realisere alle skattefordelene ved transaktionen.
Kapitalgevinstskat
Hvis du sælger din ejendom med tab, vil en 1031-udveksling ikke være den rigtige løsning for dig, da der ikke er nogen fortjeneste at beskytte; men hvis du sælger din ejendom til en pris, der er højere end den pris, da du erhvervede den, kan en 1031-udveksling spare dig for den skat, du normalt skulle betale på gevinsten. Dette kan give en betydelig besparelse!
Da det er godt for økonomien at geninvestere den indkomst, du tjener på et ejendomssalg, har regeringen (se IRS Code on 1031 Exchanges) tilladt denne skattebesparende procedure som et incitament for dig til at geninvestere disse indtægter med det samme.
Afskrivning Genoptagelse
Afskrivning gælder ikke, når du sælger jord. Afskrivning er en IRS-sanktioneret afskrivning (se IRS-publikation om afskrivning) eller fradrag fra din årlige indkomst, der er bundet til den samlede værdi af din fast ejendom minus værdien af jorden under den. Det er statens måde at anerkende, at din bygning forringes med tiden gennem normal slitage.
Til eksempel: Du køber en udlejningsbolig til 100.000 dollars (se IRS-publikation om afskrivning af udlejningsejendomme). Det fastslås, at grundværdien under boligen er $20.000. Du kan begynde at afskrive de $80.000 på din selvangivelse en lille smule hvert år i løbet af de næste 27½ år (ja, det er et mærkeligt tal – spørg mig ikke, hvordan de fandt på det).
Afskrivningsberegningen
Købspris – grundværdi = bygningsværdi
$100.000 – $20.000 = $80.000
Bygningsværdi divideret med 27 ½ = Årligt afskrivningsfradrag fra indkomsten
$80.000 ÷ 27 ½ = $2.909/årligt fradrag
Du trækker nu $2.909/år fra i din skattepligtige indkomst. Hvis du spoler 10 år frem, har du i alt fratrukket 29.090 $ fra din skattepligtige indkomst i denne periode. Nu sælger du din ejendom for 150.000 USD. Hvis du ikke foretager en 1031-udveksling (hvad tænkte du på?), skal du ikke blot betale kapitalvindingsskat på gevinsten, du skal også betale skat (recapture) af alle de afskrivninger, du har foretaget i løbet af de sidste 10 år.
Qualified Intermediary
For at få en lovlig udveksling kræver loven, at en uafhængig tredjepart fungerer som formidler. Formidleren kaldes også en kvalificeret mellemmand:
- Udarbejder udvekslingsdokumenterne
- Holder udvekslingsmidlerne (provenuet fra salget)
- Sørger for overholdelse af IRS Section 1031-udvekslingskrav
- Koordinerer med din ejendomsmægler, ejendomsmæglerfirma, skatterådgiver og juridisk rådgiver
- Holder konstant kommunikation og giver dig besked om alle frister
- Giver hjælp til at identificere en egnet erstatningsbolig
Nu da du ved mere om udvekslingsprocessen, kan vi begynde at arbejde. Kontakt os, og vi vil med glæde hjælpe dig på enhver måde.
Hvad er IRC Section 1031?
Sektion 1031 i Internal Revenue Code giver en ejer af investeringsejendom mulighed for at bytte ejendom og udskyde betaling af føderale og statslige kapitalvindingsskatter (op til 15 % føderale, 25 % afskrivningsgenvinding og gældende statsskatter), hvis de køber en “tilsvarende” ejendom, der følger reglerne og bestemmelserne i Internal Revenue Code. Dette giver investorer mulighed for at bruge hele salgsindtægten til at udnytte den til mere værdifulde ejendomme, øge cashflowet, diversificere til andre ejendomme, reducere forvaltningen eller konsolidere besiddelser.
Hvad er “Like-Kind”-ejendom?
Der er en vis forvirring om, hvilken type ejendom der kvalificerer sig til en §1031-skatteudskudt ombytning. I Internal Revenue Code § 1031 hedder det, at “gevinst eller tab skal anerkendes ved ombytning af ejendom, der besiddes til produktiv brug i en handel eller virksomhed eller til investering, hvis en sådan ejendom udelukkende ombyttes til ejendom af samme art, som enten skal besiddes til produktiv brug i en handel eller virksomhed eller til investering”. “Ejendom af samme art” kan omfatte, men er ikke begrænset til, en af følgende, forudsat at den besiddes med henblik på investering:
- Enfamiliehusudlejning
- Duplex
- Lejlighed
- Erhvervsejendom
- Landbrugsjord
For eksempel kan råjord ombyttes til en enfamiliehusudlejning, eller lejligheder eller en erhvervsejendom. Ejendomme kan udveksles hvor som helst i USA.
Har en ombytning brug for at være samtidig?
Nej, i modsætning til hvad nogle ejendomsejere forestiller sig, er en § 1031-skatteudskudt ombytning sjældent en topartsombytning. De fleste udvekslinger er forsinkede udvekslinger, hvor Exchanger har 180 dage mellem salget af den afståede ejendom og lukningen af den erstattende ejendom. De skal identificere den potentielle erstatningsejendom (eller de potentielle erstatningsejendomme) inden for 45 kalenderdage fra afslutningen af den afståede ejendom.
Hvornår kan en § 1031-ombytning anvendes?
Det kan anvendes, når en ejendomsejer har til hensigt at SÆLGE en ejendom, der ikke er hans primære bolig (og som falder ind under definitionen af “lignende”), og planlægger at KØBE en anden “lignende” ejendom inden for 180 kalenderdage efter afslutningen af den opgivne ejendom.
Den vigtigste forudsætning for enhver udveksling er en kompetent og erfaren kvalificeret mellemmand. 1031 Exchange Place er den enhed, der strukturerer, vejleder og dokumenterer udvekslingstransaktionen fra start til slut.