Ejendomsejere i Oregon, der ønsker at udskyde kapitalvindingsskatterne ved salg af ejendom, kan muligvis gøre det ved at indgå en Section 1031 Exchange-aftale i stedet for at gennemføre et traditionelt salg i henhold til reglerne fra Internal Revenue Service. I et forsøg på at sikre, at 1031 Exchanges overholder de komplekse og stadigt skiftende regler, samt for at beskytte midler og ejerskabsdokumenter under en udveksling, er deltagerne i en 1031 Exchange forpligtet til at bruge en Qualified Intermediary, eller QI, til at gennemføre transaktionen.
QI’s rolle er en formidler, hvilket betyder, at QI’en tager titler og midler i besiddelse og distribuerer dem til de relevante parter på det relevante tidspunkt. Fordi en QI handler i en tillidsmandsrolle, har mange individuelle stater vedtaget lovgivning ud over den, der findes i henhold til de føderale regler, som yderligere dikterer en QI’s pligter og ansvar. Oregon er en af disse stater; i Oregon betegnes en kvalificeret mægler imidlertid som en Exchange Facilitator eller EF (Exchange Facilitator). Din EF vil være din guide for at sikre, at alle regler og krav i forbindelse med en 1031-udveksling overholdes.
Oregon House Bill 3484
I en Oregon 1031-udveksling omhandler HB 3484 en EF’s rolle. I henhold til HB 3484 skal en EF enten opretholde en troværdighedsgaranti på 1 mio. USD, deponere midler eller uigenkaldelige remburser i et pengeinstitut til en værdi af 1 mio. USD eller være opført som en navngiven forsikringstager på en troværdighedsgaranti på mindst 1 mio. Der kræves ikke en kaution, hvis midlerne opbevares på en kvalificeret deponeringskonto (QEA). Desuden skal en EF til enhver tid have en fejl- og forsømmelsesforsikring på mindst 250.000 USD eller deponere midler eller uigenkaldelige kreditbreve på en finansiel konto på mindst 250.000 USD. EF er ikke forpligtet til at være licenseret eller registreret.
Sammen med opretholdelse af det passende niveau af midler, obligationer, brug af en QEA eller forsikringspolicer skal en EF i Oregon også kun foretage investeringer med klientmidler, der “opfylder en forsigtig investorstandard og som opfylder investeringsmålene om likviditet og bevarelse af hovedstolen”. Selv om der kan være andre situationer, der kvalificerer til en overtrædelse af standarden for en forsigtig investor, fastslår HB 3484 specifikt, at standarden for en forsigtig investor overtrædes, hvis EF bevidst blander midler sammen med QI’s driftskonto, eller hvis EF låner eller på anden måde overfører midler til en person, der er tilknyttet eller relateret til EF, med undtagelse af Exchange Accommodator Titleholder, der anvendes ved omvendt eller udskudt forbedringsudveksling.
Dertil kommer, at 1031-udvekslingsreglerne i Oregon fastslår, at midlerne ikke kan gøres til genstand for udlæg eller udlæg i forbindelse med ethvert krav mod EF, og at EF ikke må opbevare penge på en finansiel konto i en kundes navn, medmindre kunden har betroet midlerne til EF.
Sammen med de pligter og ansvarsområder, som en EF i Oregon har, er der en række ting, som en EF er forbudt at gøre, herunder:
- Føre en falsk erklæring eller vildledning med henblik på at vildlede en klient
- Undlade at redegøre for penge eller ejendom inden for en rimelig tid
- Involvere sig i adfærd, der udgør svig eller uærlighed eller begå en forbrydelse, der involverer svig, vildledning, bedrag, underslæb, underslæb, underslæb af midler, røveri eller tyveri
- Undlader at opfylde sin kontraktlige forpligtelse
Når en EF undlader at opfylde sine forpligtelser eller overtræder en af bestemmelserne i HB 3484, har en skadelidt klient ret til at anlægge sag mod de kautioner eller indskud, som EF skal opbevare. Ethvert søgsmål mod en EF skal anlægges ved den relevante Oregon Circuit Court.
Clawback Bestemmelse
En “clawback”-skat pålægges gevinsten af den afståede ejendom i Oregon, når der sælges en erstatningsejendom uden for staten. For de skatteydere, der sælger ejendomme i Oregon og erstatter dem med ejendomme uden for staten, kræver Oregon, at skatteyderne indgiver en årlig rapport til Oregon Department of Revenue i henhold til Oregon Revenue Statute Sections 316.738 og 317.327. Dette er blot en af de mange 1031-udvekslingsregler i Oregon, som typisk kun en kvalificeret mægler eller EF kender.