Når du sælger forretnings- eller investeringsejendomme og har en gevinst, skal du generelt betale skat af gevinsten på salgstidspunktet. IRC Section 1031 indeholder en undtagelse og giver dig mulighed for at udskyde betalingen af skat af gevinsten, hvis du geninvesterer provenuet i lignende ejendom som led i en kvalificerende udveksling af lignende varer. Gevinst, der udskydes i forbindelse med en tilsvarende ombytning i henhold til IRC Section 1031, er skatteudskudt, men den er ikke skattefri.
Ombytningen kan udelukkende omfatte tilsvarende ejendom, eller den kan omfatte tilsvarende ejendom sammen med kontanter, passiver og ejendom, der ikke er tilsvarende. Hvis du modtager kontanter, gældslettelse eller ejendom, der ikke er af samme art, kan du imidlertid udløse en vis skattepligtig gevinst i det år, hvor udvekslingen finder sted. Der kan være både udskudt og anerkendt gevinst i den samme transaktion, når en skatteyder bytter til lignende ejendom af mindre værdi.
Dette faktablad, det 21. i serien Tax Gap, giver yderligere vejledning til skatteydere om de regler og bestemmelser, der gælder for udskudt udveksling af lignende ejendomme.
Hvem kvalificerer sig til Section 1031-udveksling?
Ejere af investerings- og erhvervsejendomme kan kvalificere sig til en Section 1031-udskydelse. Enkeltpersoner, C-selskaber, S-selskaber, partnerskaber (almindelige eller begrænsede), selskaber med begrænset ansvar, fonde og enhver anden skattepligtig enhed kan oprette en udveksling af forretnings- eller investeringsejendomme mod forretnings- eller investeringsejendomme i henhold til Section 1031.
Hvad er de forskellige strukturer for en Section 1031-udveksling?
For at gennemføre en Section 1031-udveksling skal der ske en udveksling af ejendomme. Den enkleste type Section 1031-udveksling er en samtidig byttehandel af en ejendom mod en anden.
Den udskudte ombytning er mere kompleks, men giver fleksibilitet. De giver dig mulighed for at afhænde en ejendom og efterfølgende erhverve en eller flere andre erstatningsegenskaber af samme art.
For at kvalificere sig som en Section 1031-byttehandel skal en udskudt byttehandel adskilles fra det tilfælde, hvor en skatteyder blot sælger en ejendom og bruger provenuet til at købe en anden ejendom (hvilket er en skattepligtig transaktion). I en udskudt ombytning skal afhændelsen af den afståede ejendom og erhvervelsen af den nye ejendom snarere være gensidigt afhængige dele af en integreret transaktion, der udgør en ombytning af ejendom. Skatteydere, der foretager udskudte byttehandler, anvender generelt bytteformidlere i henhold til bytteaftaler i henhold til reglerne i indkomstskatteforordningerne. .
En omvendt ombytning er noget mere kompliceret end en udskudt ombytning. Det indebærer erhvervelse af erstatningsegenskaber gennem en byttebolighaver, hos hvem ejendommen parkeres i højst 180 dage. I løbet af denne parkeringsperiode afhænder skatteyderen sin afståede ejendom for at afslutte udvekslingen.
Hvilken ejendom kvalificerer sig til en tilsvarende ombytning?
Både den afståede ejendom, du sælger, og den erstatningsejendom, du køber, skal opfylde visse krav.
Både ejendomme skal holdes til brug i en handel eller virksomhed eller til investering. Ejendomme, der primært anvendes til personlig brug, som f.eks. en primær bolig eller et sekundært hjem eller en feriebolig, opfylder ikke betingelserne for at blive behandlet som lignende ejendomme.
Både ejendomme skal være så ensartede, at de opfylder betingelserne for at blive betragtet som “lignende”. Ejendomme af samme art er ejendomme af samme art, karakter eller klasse. Kvalitet eller klasse er uden betydning. De fleste ejendomme vil være ligestillede med andre ejendomme. F.eks. er fast ejendom, der er forbedret med et udlejningshus til beboelse, ligestillet med uudnyttet jord. En undtagelse for fast ejendom er, at ejendomme i USA ikke er ensartede med ejendomme uden for USA. Forbedringer, der overdrages uden jord, er heller ikke af samme art som jord.
Rejendom og personlig ejendom kan begge kvalificere sig som bytteejendomme i henhold til Section 1031; men fast ejendom kan aldrig være af samme art som personlig ejendom. I forbindelse med ombytning af personlig ejendom er reglerne for, hvad der kan betegnes som lignende, mere restriktive end reglerne for fast ejendom. Som eksempel kan nævnes, at biler ikke er ligestillede med lastbiler.
Endelig er visse typer ejendom specifikt udelukket fra behandling i henhold til Section 1031. Section 1031 finder ikke anvendelse på udvekslinger af:
-
Inventar eller varelager
-
Aktier, obligationer, eller obligationer
-
Andre værdipapirer eller gæld
-
Partnerskabsinteresser
-
Trustcertifikater
Hvad er tidsfristerne for at gennemføre en Section 1031 Deferred Like-Kind Exchange?
Selv om en lignende byttehandel ikke behøver at være en samtidig byttehandel af ejendomme, skal du overholde to tidsfrister, ellers vil hele gevinsten være skattepligtig. Disse frister kan ikke forlænges under nogen omstændigheder eller i tilfælde af en hård situation, undtagen i tilfælde af præsidentielt erklærede katastrofer.
Den første grænse er, at du har 45 dage fra den dato, hvor du sælger den afståede ejendom, til at identificere potentielle erstatningsejendomme. Identifikationen skal være skriftlig, underskrevet af dig og afleveret til en person, der er involveret i udvekslingen, som f.eks. sælgeren af erstatningsejendommen eller den kvalificerede mellemmand. Det er dog ikke tilstrækkeligt at give meddelelse til din advokat, ejendomsmægler, revisor eller lignende personer, der handler som din repræsentant.
Erstatningsejendomme skal være klart beskrevet i den skriftlige identifikation. I tilfælde af fast ejendom betyder dette en juridisk beskrivelse, en gadeadresse eller et navn, der kan skelnes fra hinanden. Følg IRS’ retningslinjer for det maksimale antal og den maksimale værdi af ejendomme, der kan identificeres.
Den anden begrænsning er, at erstatningsejendommen skal modtages og ombytningen gennemføres senest 180 dage efter salget af den ombyttede ejendom eller forfaldsdatoen (med forlængelser) for indkomstskatteangivelsen for det skatteår, hvor den afståede ejendom blev solgt, alt efter hvilken dato der kommer først. Den modtagne erstatningsejendom skal i alt væsentligt være den samme som den ejendom, der er identificeret inden for den ovenfor beskrevne 45-dages-grænse.
Er der begrænsninger for udskudt og omvendt ombytning?
Det er vigtigt at vide, at det at tage kontrol over kontanter eller andre indtægter, før ombytningen er afsluttet, kan diskvalificere hele transaktionen fra behandling af ombytning af lignende varer og gøre ALLE gevinster umiddelbart skattepligtige.
Hvis kontanter eller andre indtægter, der ikke er lignende varer, modtages ved afslutningen af ombytningen, vil transaktionen stadig kvalificere sig som en ombytning af lignende varer. Gevinst kan være skattepligtig, men kun i det omfang af provenuet, der ikke er en lignende ejendom.
En måde at undgå for tidlig modtagelse af kontanter eller andet provenu er at bruge en kvalificeret mellemmand eller en anden udvekslingsformidler til at opbevare dette provenu, indtil udvekslingen er afsluttet.
Du kan ikke selv fungere som din egen formidler. Desuden kan din agent (herunder din ejendomsmægler eller mægler, investeringsbank eller -mægler, revisor, advokat, ansat eller enhver, der har arbejdet for dig i disse funktioner inden for de foregående to år) ikke fungere som din formidler.
Vær forsigtig med dit valg af en kvalificeret formidler, da der for nylig har været tilfælde, hvor formidlerne har erklæret sig konkurs eller på anden måde ikke har været i stand til at opfylde deres kontraktlige forpligtelser over for skatteyderen. Disse situationer har resulteret i, at skatteyderne ikke har overholdt de strenge tidsfrister, der er fastsat for en udskudt eller omvendt ombytning, hvorved transaktionen er blevet diskvalificeret fra Section 1031 udskydelse af gevinst. Gevinsten kan være skattepligtig i det indeværende år, mens eventuelle tab, som skatteyderen har lidt, vil blive behandlet i henhold til særskilte kodeksafsnit.
Hvordan beregner du grundlaget i den nye ejendom?
Det er afgørende, at du og din skatterepræsentant justerer og følger grundlaget korrekt for at overholde Section 1031-reglerne.
Gvinsten udskydes, men eftergives ikke, ved en ombytning med tilsvarende varer. Du skal beregne og holde styr på dit grundlag i den nye ejendom, du har erhvervet i forbindelse med udvekslingen.
Basis for ejendom, der er erhvervet i en Section 1031-byttehandel, er basis for den ejendom, der er opgivet, med visse justeringer. Denne overførsel af basis fra den afståede til den erstatte ejendom bevarer den udskudte gevinst til senere indregning. En sidegevinst er, at det resulterende afskrivningsgrundlag generelt er lavere end det, der ellers ville være til rådighed, hvis erstatningsejendommen var erhvervet ved en skattepligtig transaktion.
Når erstatningsejendommen i sidste ende sælges (ikke som en del af en anden byttehandel), er den oprindelige udskudte gevinst plus enhver yderligere gevinst, der er realiseret siden købet af erstatningsejendommen, skattepligtig.
Hvordan indberetter man Section 1031 Like-Kind Exchanges til IRS?
Du skal indberette en byttehandel til IRS på formular 8824, Like-Kind Exchanges, og indsende den sammen med din selvangivelse for det år, hvor byttehandlen fandt sted.
Formular 8824 spørger om:
-
Beskrivelser af de udvekslede ejendomme
-
Datoer, hvor ejendommene blev identificeret og overført
-
Et eventuelt forhold mellem parterne i udvekslingen
-
Værdien af den tilsvarende-naturalier og anden modtaget ejendom
-
Vind eller tab ved salg af anden (ikke-lignende) ejendom, der er opgivet
-
Kontant modtaget eller betalt; passiver frigjort eller overtaget
-
Justeret grundlag for afstået ejendom af samme art; realiseret gevinst
Hvis du ikke specifikt følger reglerne for ombytninger af samme art, kan du blive holdt ansvarlig for skatter, bøder og renter på dine transaktioner.
Påpasselig med ordninger
Skatteydere bør være på vagt over for personer, der promoverer ukorrekt brug af ombytning af lignende varer. Typisk er de ikke skattespecialister. Salgsargumenter kan opfordre skatteyderne til at udveksle ikke-kvalificerende ferie- eller sekundære boliger. Mange promotorer af lignende udvekslinger henviser til dem som “skattefrie” udvekslinger og ikke som “skatteudskudte” udvekslinger. Skatteyderne kan også blive rådet til at kræve en ombytning på trods af, at de har taget kontantprovenuet fra salget i besiddelse.
Kontakt os for ekspertrådgivning om ombytning af fast ejendom i Bend Oregon. Konsulter altid din revisor samt din ejendomsekspert.