11 vigtige ting at vide om 1031-byttehandler i Florida

Når du sælger en investering og opnår fortjeneste ved salget, er transaktionen normalt underlagt en kapitalvindingsskat. En 1031-udveksling kan give dig mulighed for at udskyde disse skatter, forudsat at du geninvesterer hele salgsprovenuet i en anden investering af samme art.

En 1031-udveksling tager sit navn fra kapitel 1031 i Internal Revenue Code (IRC) og omfatter typisk salg af udlejnings-, ferie- eller investeringsejendomme, men kan også omfatte salg af personlige ejendele, såsom fly, lystbåde, kunstværker osv. Denne artikel forklarer 11 vigtige ting, du skal vide om 1031-udvekslinger i Florida.

Hvordan Florida Real Estate Investors Can Benefit From a 1031 Exchange

Som nævnt ovenfor vil en 1031-udveksling give dig mulighed for at udskyde kapitalvindingsskatterne på investeringsejendomme, du sælger, så længe du geninvesterer hele provenuet i en anden investeringsejendom. Så præcis hvordan gavner dette dig som Florida-investor i fast ejendom?

Lad os sige, at du har lavet en fortjeneste på 200.000 dollars på salget af en udlejningsejendom, for hvilken du vil pådrage dig 70.000 dollars i kapitalvindingsskat. Du ville så kun have 130.000 $ tilbage til at rulle ind i en anden ejendom. Hvis vi så antager, at du skal lægge 25 % ned på den nye ejendom, og at forholdet mellem pant og værdi er 75 %, vil du kun kunne købe en anden ejendom med en værdi på 520.000 $ eller mindre.

En 1031-byttehandel vil imidlertid give dig mulighed for at udskyde skattepligten på 70.000 $, så du får 200.000 $ til at geninvestere i købet af en erstatningsejendom. Med de samme forudsætninger vedrørende udbetaling og forholdet mellem pant og værdi som ovenfor ville du så være i stand til at købe en erstatningsejendom med en værdi på 800 000 $ i stedet for den ejendom til 520 000 $, som du ellers ville have råd til.

Det, som dette eksempel viser, er, at en 1031-udveksling kan give dig mulighed for at opbygge rigdom hurtigere ved at lade alle dine penge arbejde for dig i stedet for at gå til skat.

Din 1031-ejendom skal have været holdt til erhvervs- eller investeringsformål

For at være kvalificeret til en 1031-udveksling skal den ejendom, du sælger, have været holdt til erhvervs- eller investeringsformål. Faktisk skal den ejendom, du sælger, og din erstatningsejendom begge anses for at blive holdt til erhvervsmæssige formål eller investeringer. Hvis ikke, kan skattevæsenet afvise din ombytning.

Det sagt kan en lang række fast ejendom kvalificere sig til en 1031-udveksling som værende afholdt til erhvervs- eller investeringsformål, for eksempel:

1. Land – kvalificerer sig altid som værende afholdt til investeringsformål
2. Commerciel ejendom – det betyder selve bygningen, ikke den egentlige virksomhed
3. Indkomstproducerende ejendom – en ejendom med udlejningsaktivitet vil være indkomstproducerende og derfor kvalificere sig til en 1031-udveksling som værende afholdt til erhvervsformål.

Flips kvalificerer normalt ikke

Alt vedrørende en 1031-udveksling er baseret på en langsigtet investeringsintention. Hvis dit mål er øjeblikkeligt videresalg snarere end langsigtet investering, er du måske ikke en god kandidat til en 1031-udveksling.

Ejendomme, der besiddes med henblik på videresalg eller med henblik på at sætte dem i stand og sælge dem straks (flip), anbefales ikke til en 1031-udveksling, da IRS typisk betragter dem som inventar snarere end investeringer. Der er ikke desto mindre et par ting, du kan gøre, som kan kvalificere disse typer ejendomme til en 1031-udveksling:

1. Leje ejendommen til markedsværdien, så den bliver indkomstgivende
2. Holde ejendommen i mindst et år og en dag for at nå den langsigtede kapitalgevinstskattesats.

Det er dog vigtigt at bemærke, at det at opnå disse to ting alene ikke altid vil gøre det muligt for din fixer-upper eller flip at kvalificere sig til en 1031-udveksling. Du kan også være nødt til at fastslå andre kendsgerninger og omstændigheder, såsom en udlejningshistorik og afskrivninger. Så du bør først rådføre dig med en CPA, der har erfaring med 1031-udvekslinger.

Din 1031-udveksling skal omfatte ensartede ejendomme

For at kvalificere sig til en 1031-udveksling skal både den solgte ejendom og den erstatningsejendom være ensartede. Dette kan være forvirrende for nogle investorer, fordi de fejlagtigt tror, at dette betyder, at de skal geninvestere i den samme type ejendom, som de har solgt – f.eks. en beboelsesejendom mod en anden beboelsesejendom.

Det er dog ikke tilfældet. En lignende ejendom kan være enhver form for fast ejendom. Du kan f.eks. sælge en udlejningsejendom til beboelse og købe jord, sælge jord og købe en kontorbygning osv.

Derimod kan du ikke sælge investeringsejendomme og erstatte dem med ejendomme, der er beregnet til personlig brug. Endvidere kan du ikke sælge en ejendom i USA og derefter udsætte skatten ved at geninvestere i en udenlandsk ejendom (eller omvendt).

Feriehuse og 1031-byttehandler

Skattevæsenet vil typisk ikke sætte spørgsmålstegn ved, om en beboelses- eller ferieejendom besiddes til erhvervs- eller investeringsformål, hvis specifikke krav er opfyldt med hensyn til ejerskab og anvendelse. Disse krav er som følger:

1. For at en afstået ejendom kan komme i betragtning, skal du have ejet den i mindst 24 måneder umiddelbart før udvekslingen. På samme måde skal en erstatningsejendom for at være kvalificeret være i besiddelse af den i mindst 24 måneder efter udvekslingen.
2. For hver 12 måneder af den ovenfor nævnte kvalificerende ejerperiode skal du have udlejet ejendommen til en anden part til markedsværdi i mindst 14 dage. Du kan udleje ejendommen til et familiemedlem, hvis familiemedlemmet bruger ejendommen som sin primære bolig og betaler en rimelig markedsleje.
3. Du må ikke have beboet ejendommen til personlig brug i mere end 14 dage eller 10 % af antallet af dage, hvor ejendommen var udlejet, alt efter hvilket antal der er størst.

Her henviser udtrykket personlig brug til:

1. Brug af dig selv, et familiemedlem eller enhver, der har en interesse i ejendommen.
2. Brug af enhver, der bruger ejendommen i henhold til en aftale, der også giver dig mulighed for at have en vis brug af ejendommen.
3. Brug af enhver, der lejer for mindre end den rimelige markedsværdi. Om en beboelses- eller ferieejendom udlejes til markedsværdien afgøres på grundlag af alle de kendsgerninger og omstændigheder, der var til stede, da lejeaftalen blev underskrevet.

En ferieejendom, der ikke opfylder disse krav, kan stadig kvalificere sig til en 1031-byttehandel som afstået eller erstatningsejendom, men alle andre gældende lovkrav skal naturligvis opfyldes.

Du skal geninvestere 100 % af din salgsprovenu

For at kunne bruge en 1031-byttehandel til at udskyde hele din kapitalvindingsskat skal du geninvestere 100 % af de kontanter, du modtager fra salget af din afståede ejendom. Det betyder, at prisen på din erstatningsejendom skal være lig med eller større end nettosalgsprisen på den ejendom, du solgte.

Hvis du f.eks. har solgt en ejerlejlighed ved stranden for 250.000 dollars, skal du for en gyldig 1031-byttehandel bruge mindst 250.000 dollars på at købe en eller flere erstatningsejendomme, så længe den samlede geninvestering er lig med eller større end nettosalgsprisen på den ejerlejlighed, du solgte.

Hvis du ikke når dette mål, kan du måske bruge noget af salgsprovenuet til at betale for mindre forbedringer af din erstatningsejendom. På samme måde kan midler, der anvendes til at bygge på en ubearbejdet grund, hvis du geninvesterer i et stykke ubearbejdet jord, gå til udligning af din byttehandel. (Se Construction Exchange nævnt nedenfor)

Hvis du køber en erstatningsejendom af lavere værdi, vil du kun være kvalificeret til at gennemføre en delvis ombytning, og alle penge, der ikke er brugt, vil blive beskattet til den gældende skattesats.

Det er også vigtigt at bemærke, at 1031-ombytninger er skatteudskudte og ikke skattefrie. Hvis du i sidste ende beslutter dig for at sælge din erstatningsejendom, skal du betale de skatter, du tidligere har udskudt, medmindre du ruller provenuet over i en anden 1031-udveksling.

Du skal bruge en kvalificeret mellemmand

For at få succesfuldt udskudt skatterne med en 1031-udveksling må du ikke røre ved salgsindtægterne fra din afståede ejendom. I stedet skal du bruge en kvalificeret mellemmand og lade dem håndtere overførslen af midlerne for dig eller risikere at få din 1031-udveksling afvist.

Arbejde med en kvalificeret mellemmand (QI), også kaldet en 1031-facilitator, agent eller udveksler, er afgørende for din 1031-udveksling, da det er påkrævet af IRS for at gennemføre en skatteudskudt transaktion med succes.

QI’s rolle i din 1031-udveksling vil være som følger:

• Udarbejde de dokumenter, der er nødvendige for din 1031-udveksling
• Holde og beskytte dine 1031-salgsindtægter mellem salget af din afståede ejendom og købet af din erstatningsejendom.
• Arbejder tæt sammen med dig for at sikre, at det nødvendige papirarbejde udfyldes korrekt, og at alle de lovbestemte frister overholdes.
• Guide dig gennem 1031-bytteprocessen og sikre, at alle krav til en gyldig 1031-byttehandel er opfyldt, hvilket derefter vil give dig mulighed for at udskyde din skat.

Hvem kan fungere som din kvalificerede mellemmand

I IRC siger ikke, hvem der kan fungere som QI i forbindelse med en 1031-udveksling, men den fortæller dig, hvem der ikke kan. Eksempler på parter, der ikke kan optræde som din QI, omfatter:

• Din advokat
• Din CPA
• Din ejendomsmægler
• Din arbejdsgiver
• Din medarbejder
• Dine familiemedlemmer

Målet med IRC er at sikre, at den part, der opbevarer dit provenu, er reelt neutral og ikke har noget agenturforhold til dig. Så i bund og grund er det vigtigt, at din QI skal være en neutral tredjepart. Enhver, der har haft et agentur- eller forvaltningsforhold til dig inden for de seneste to år, er automatisk diskvalificeret til at fungere som din QI.

Dadfristerne for 1031-udveksling

Du har 180 kalenderdage fra den dag, hvor salget af din afståede ejendom afsluttes, til at lukke for din erstatningsejendom. Du har dog kun 45 kalenderdage til at identificere potentielle erstatningsejendomme, som du ønsker at købe, og formelt indsende denne liste til din QI.

Der gives ingen undtagelser eller forlængelser for hverken identifikationsperioden på 45 dage eller fristerne for lukningsperioden på 180 dage. Overskrid en af disse frister, og din 1031-udveksling vil blive afvist.

Identificering af erstatningsejendomme i din 1031-udveksling

Der er tre regler for, hvordan du kan identificere potentielle erstatningsejendomme, som du ønsker at købe i en 1031-udveksling:

1. Reglen om 3 ejendomme – giver dig mulighed for at identificere tre ejendomme af en hvilken som helst værdi som potentielle erstatningsejendomme.
2. 200%-reglen – giver dig mulighed for at identificere mere end tre potentielle ejendomme til køb, men deres samlede værdi må ikke overstige 200% af, hvad din afståede ejendom blev solgt for.
3. 95%-reglen – giver dig mulighed for at identificere et hvilket som helst antal ejendomme, uanset værdi, men du skal lukke for 95% af det samlede identificerede beløb.

Du behøver ikke at være i escrow eller have en kontrakt på nogen af de ejendomme, du ønsker at identificere som potentielle erstatningsejendomme. Du skal dog formelt identificere dem over for din QI inden for den tilladte periode på 45 dage.

Når identifikationsperioden på 45 dage er udløbet, må du kun købe de ejendomme, som du formelt har identificeret på din 45-dages liste. Hvis du af en eller anden grund ikke er i stand til at købe nogen af disse ejendomme, vil din ombytning blive afvist, og du vil blive pålagt kapitalvindingsskat ved salg af din afståede.

Typer af 1031-udvekslinger

Der er 4 grundlæggende typer af 1031-udvekslinger, som kan bruges af Florida-investorer i fast ejendom:

1. Simultaneous Exchanges
2. Delayed Exchanges
3. Reverse Exchanges
4. Construction Exchanges

Simultaneous Exchanges

En simultan udveksling indebærer, at en investor lukker escrow på den ejendom, de solgte, og deres erstatningsejendom på samme dato. En samtidig udveksling er den ældste form for 1031-udveksling. Faktisk var de fleste 1031-bytninger før 1991 samtidige bytninger, hvor en skatteyder byttede ejendom direkte med en anden skatteyder.

En samtidig bytning fungerer godt, hvis du og en anden part hver især har en ejendom, som den anden ønsker. Når to landmænd f.eks. hver især har landbrugsjord, som den anden ønsker, kan de to stort set bytte ejendomme, og i nogle tilfælde endda uden at involvere en QI eller en anden tredjepart.

Delayed Exchanges

En forsinket udveksling, også kaldet en forward eller deferred exchange, er generelt det, der henvises til, når man diskuterer en 1031-udveksling, og er den mest almindelige type 1031-udveksling, der udføres. Ved en forsinket udveksling sælger man en kvalificeret ejendom en dag og køber en kvalificeret erstatningsejendom på et tidspunkt inden for 180 dage senere.

De fleste mennesker strukturerer deres 1031-udvekslinger som forsinkede udvekslinger, fordi det giver dem tid og fleksibilitet til at sælge den ejendom, de ønsker at afstå fra, til en part og derefter køber den erstatningsejendom, de ønsker, fra en anden part.

Reverse Exchanges

På dagens ejendomsmarked kan det tage lang tid at sælge din nuværende ejendom, men du ønsker ikke at gå glip af muligheden for at erhverve en ny ejendom, når prisen er rigtig. En omvendt ombytning kan give dig mulighed for at gribe øjeblikket, når du ser en god handel.

Herudover kan en omvendt ombytning være nyttig, når du allerede har afgivet et tilbud på en erstatningsejendom, men den ejendom, du ønsker at afstå, ikke sælger så hurtigt, som du havde forventet. Det skyldes, at du med en omvendt ombytning kan købe en erstatningsejendom først og senere udskyde skatterne på salget af en afstået ejendom, forudsat at den sælges inden for 180 dage.

En omvendt ombytning kan være et usædvanligt effektivt værktøj for en investor, der skal handle på køb af en ny ejendom med det samme. Men da bankerne ikke altid giver lån til omvendte ombytninger, og du ikke vil have penge fra salget af din opgivne ejendom (fordi du ikke har solgt den endnu), er en omvendt ombytning normalt kun en mulighed for dem, der har mange kontanter at købe med, eller som er villige til at gå til en långiver med hårde penge for at finansiere købet. Af denne grund udgør reverse exchanges kun ca. 5 % af alle 1031-ombytninger.

Bygningsudveksling

En bygningsudveksling, også kendt som en forbedring eller build-to-suit-udveksling, kan give en investor mulighed for at købe jord og bygge en erstatningsejendom efter deres egne specifikationer, så de får præcis den erstatningsejendom, som de har brug for og ønsker.

Sådan fungerer en bygningsudveksling:

Du sælger den ejendom, du ønsker at afstå, og provenuet overføres til din QI. Derefter finder du et stykke råjord eller en ejendom, der skal renoveres, og du forhandler den laveste pris, du kan få. Men i stedet for selv at afslutte ejendommen, giver du i stedet din QI beføjelse til at erhverve ejendommen for dig.

Din QI har derefter ejendomsretten til ejendommen i resten af ombytningsperioden og bruger resten af dine ombytningsmidler til at betale for byggeri eller forbedringer af den erstatningsejendom. Når byggeriet er afsluttet, overdrages den forbedrede ejendom til dig som erstatningsejendom.

En byggeudveksling kan også udføres som en omvendt byggeudveksling, hvor din QI køber ejendommen på dine vegne og iværksætter forbedringer, før din afståede ejendom er blevet solgt.

Konsulter en erfaren ejendomsmægler i Florida

Med den rette hjælp kan en 1031-udveksling være en meget enkel proces og give dig mulighed for at nyde godt af fordelen ved at udskyde 100 % af dine kapitalgevinstskatter. Dette vil til gengæld give dig mulighed for at lade alle dine penge arbejde for dig, så du opbygger rigdom hurtigere.