Alt, hvad du behøver at vide om reglerne for 1031-udveksling – KW Utah – KW Utah

Vi bruger runde tal, udelukker en masse variabler og antager for nemheds skyld en samlet stigning på 20 % i hver 5-årig periode for at gøre det enkelt. Det første køb nedenfor blev foretaget med 20% ned, som derefter geninvesteres i den anden ejendom, og så videre.

Der er fem almindelige typer af 1031 udvekslinger, der oftest anvendes af ejendomsinvestorer. Disse er:

1. Forsinket ombytning med en ejendom, der sælges – eller opgives – og en erstatningsejendom (eller erstatningsejendomme), der købes i løbet af det tilladte tidsvindue.

2. Forsinket/simultan ombytning med erstatningsejendommen købt samtidig med, at den nuværende ejendom sælges.

3. Forsinket omvendt ombytning med erstatningsejendommen købt førden nuværende ejendom opgives.

4. Forsinket ombytning med den nuværende ejendom erstattet med en ny ejendom, der er bygget efter investorens behov.

5. Forsinket/simultan ombytning med den ombyggede ejendom, der er købt, før den nuværende ejendom er solgt.

I henhold til Section 1031 i Internal Revenue Code er lignende udvekslinger:

Sammenlignende ejendomstyper, der er berettigede til 1031-udvekslinger

Brug af en 1031-skatteudskudt udveksling kræver forudgående planlægning. De tre primære 1031-udvekslingsregler, der skal følges, er:

1. Erstatningsejendommen skal være af samme eller større værdi som den, der sælges

2. Erstatningsejendommen skal identificeres inden for 45 dage

3. Erstatningsejendommen skal købes inden for 180 dage

For at få mest muligt ud af en 1031-ombytning, bør ejendomsinvestorer identificere en erstatningsejendom – eller ejendomme – der er af samme eller større værdi som den ejendom, der sælges. Der er tre måder at gøre dette på:

• Identificer op til tre ejendomme uanset deres værdi, eller

• Identificer et ubegrænset antal ejendomme, så længe den samlede værdi ikke overstiger 200 % af den ejendom, der erstattes, eller

• Identificere ubegrænset antal ejendomme, så længe de erhvervede ejendomme har en værdi på 95 % eller mere af den ejendom, der erstattes

Det frygtede identifikationsvindue på 45 dage, og hvordan forudgående planlægning betaler sig

180-dages vindue til at købe erstatningsejendom

1031-ombytninger fungerer også med pantbelånt ejendom

Her er et eksempel på, hvordan en 1031-skatteudskudt ombytning fungerer i den virkelige verden. For at holde tingene enkle antager vi fem ting:

1. Den nuværende ejendom er en flerfamilieejendom med et omkostningsgrundlag på 1 mio. dollar

2. Bygningens markedsværdi er 2 mio. dollar

3. Der er ingen pant i ejendommen

4. Der er indregnet gebyrer, der kan betales med byttepenge, såsom provisioner og escrow-gebyrer i omkostningsgrundlaget basis

5. Ejerens kapitalvindingsskattesats er 20 %

Salg af fast ejendom uden brug af en 1031-udveksling

Salg af fast ejendom ved brug af en 1031-udveksling

• Køb af flerfamiliebygningen som en erstatningsejendom til en værdi af mindst 2 mio. dollar og udsættelse af betaling af kapitalvindingsskat på 200 dollar,000

• Købe den anden lejlighedsbygning for $2.5 millioner dollars og udsætte betaling af kapitalvindingsskat på 200.000 dollars

• Købe butikscentret for 1 dollar.5 mio. dollars og betaler 100.000 dollars i kapitalvindingsskat på den skattepligtige gevinst (eller bytte) på 500 dollars,000

• Køb butikscentret sammen med en anden ejendom til en samlet genanskaffelsesværdi på mere end 2 millioner dollars og udsætte betalingen af kapitalgevinstskat

Hvordan trin-up basis permanent kan eliminere kapitalvindingsskat

6 ting at huske om 1031-ombytninger

• Ejendommen skal anvendes til investerings- eller forretningsformål

• Erstatningsejendommen skal identificeres inden for 45 dage og købes inden for 180 dage

• Hvis værdien af erstatningsejendommen er mindre end den afståede ejendom, kaldes forskellen boot, og den er skattepligtig

• Opportunity Zones, der blev oprettet ved Tax Cuts and Jobs Act of 2017, giver nye muligheder for skatteudskudte investeringer

• 1031-ombytninger kan bruges, selv om der er et pant i ejendommen

• Med korrekt ejendomsplanlægning, kan ophobet udskudt kapitalvindingsskat elimineres fuldstændigt, når fast ejendom overdrages til arvingerne