Arizona mekaniker- og materialeleverandørlove giver beskyttelse til parter, der leverer arbejdskraft, professionelle tjenesteydelser, materialer, maskiner, inventar eller værktøj til forbedring af fast ejendom. Det primære formål med lovene er at beskytte dem, der har leveret arbejdskraft eller materialer, som øger værdien af en andens ejendom, mod de farer, der er forbundet med manglende betaling. Kort sagt har enhver person eller virksomhed, der forbedrer værdien af en andens ejendom, f.eks. en byggeentreprenør, mulighed for at placere et pant i ejendommen for at sikre, at de modtager betaling fra ejeren af ejendommen. Det er vigtigt, at entreprenører, underentreprenører og materialeleverandører forstår processen, så de kan gennemføre alle de nødvendige skridt for at beskytte sig selv og deres panterettigheder korrekt. Domstolene har ikke altid krævet, at de enkelte trin skal overholdes nøje, og pantretslovene fortolkes normalt liberalt, men i nogle tilfælde er det absolut nødvendigt at overholde dem nøje. Generelt er det derfor uklogt at risikere sine rettigheder ved at overholde reglerne dårligt, når det er relativt let at overholde loven nøje. Ved at indføre og følge bedste praksis i din virksomhed kan du beskytte dine tilbageholdelsesrettigheder og din evne til at blive betalt. I denne artikel vil du gennemgå den grundlæggende proces for tilbageholdelsesret, så du kan forstå de juridiske rammer og udvikle bedste praksis. Det er ikke hensigten, at denne artikel skal være en udtømmende forklaring på Arizonas tilbageholdelseslovgivning og dens snørklede detaljer; faktisk bør den bestemt ikke erstatte specifik juridisk rådgivning i tilfælde af, at du støder på tilbageholdelsesproblemer eller spørgsmål. Når du er i tvivl, skal du søge kompetent juridisk hjælp, før det er for sent.
Sikrede projekter – I Arizona gælder mekanikernes og materialisternes pantrettigheder kun for private byggeprojekter, ikke for offentligt ejede projekter som skoler eller veje. Personer og virksomheder, der leverer arbejdskraft eller materialer til et offentligt byggeprojekt, har ikke panterettigheder, men er i stedet typisk beskyttet af projektspecifikke betalings- og ydelsesgarantier. Der er også begrænsninger i forbindelse med ejerboliger.
Beskyttede personer – Generelt set er enhver person, der leverer arbejdskraft, professionelle tjenesteydelser, materialer, maskiner, inventar eller værktøj i forbindelse med opførelse, ændring eller reparation af en bygning eller anden strukturel forbedring berettiget til at gøre krav på pantret. Der er dog flere faktuelle begrænsninger i forhold til denne generelle erklæring:
- En leverandør, der leverer materialer til en anden leverandør, har sandsynligvis ikke pantret
- En underleverandør til en underleverandør har sandsynligvis ikke pantret
- En entreprenør uden licens har ikke pantret, hvis der var behov for en licens for at udføre det udførte arbejde
Hvis du står over for et scenarie, der involverer en af de tre begrænsninger, bør du straks kontakte en advokat for at vurdere det specifikke scenarie og den passende fremgangsmåde.
Foreløbig 20-dages meddelelse – For at kunne registrere en tilbageholdelsesret korrekt kræver loven i Arizona, at alle personer (bortset fra dem, der udfører faktisk arbejde mod løn) giver følgende personer/enheder en skriftlig foreløbig 20-dages meddelelse om dine tilbageholdelsesrettigheder:
- ejeren (eller den formodede ejer)
- hovedentreprenøren (eller den formodede hovedentreprenør)
- den eventuelle bygningslångiver og
- den person, som sagsøgeren har indgået kontrakt med
Sådan skal en leverandør til en underentreprenør sende en 20-dages meddelelse til underentreprenøren, hovedentreprenøren, ejeren og bygningslångiveren.
Den foreløbige 20-dages meddelelse er en skriftlig meddelelse om en potentiel panthaver, der gives forud for registreringen af en mekanikerpanthaver. Det er ikke en panteret; det er i stedet blot som at sige “Jeg kan indgive en panteret på ejendommen senere, hvis jeg ikke bliver betalt. Hvis du betaler mig i henhold til vores kontrakt, vil jeg aldrig anmelde et pant.” Meddelelsen skal følge særlige lovbestemte former og processer.
Meddelelsen skal gives inden for 20 dage efter, at du først påbegynder arbejdet eller leverer materialer eller udstyr på projektet for at beskytte dine rettigheder og betaling i fuldt omfang. I realiteten “rækker meddelelsen tilbage” og beskytter 20 dage før dens afsendelse. Så hvis du påbegynder et projekt på dag 1 og sender meddelelsen inden dag 21, er du beskyttet for alt det arbejde og de materialer, der er leveret eller udført. Hvis du har givet meddelelse på dag 35, rækker meddelelsen 20 dage tilbage og beskytter dig fra dag 15 og frem. Din tilbageholdelsesret og dermed muligheden for at gennemtvinge betaling for arbejde og materialer via tilbageholdelseslovgivningen på dag 1 til 14 er tabt. Det er et absolut krav at give denne meddelelse for at kunne håndhæve dine pantrettigheder senere.
Nogle entreprenører og underleverandører tøver med at sende disse meddelelser af frygt for at gøre kunden eller hovedentreprenøren vred. Denne frygt er imidlertid malplaceret. Som nævnt ovenfor er meddelelsen ikke en tilbageholdelsesret. Det er ikke en trussel om at indgive en tilbageholdelsesret. Den sender heller ikke det budskab, at du ikke stoler på kunden eller hovedentreprenøren. Budskabet er, at du kender loven og ønsker at sikre, at alle overholder den. Det er det hele. Enhver erfaren totalentreprenør, underentreprenør og kunde forventer, at du giver de 20 dages indledende meddelelser. Hvis du undlader at give et sådant varsel, kan det faktisk sende et budskab i sig selv, nemlig at du er ufaglært og ikke kender lovens grundregler.
Registrering af tilbageholdelsesretten – Registrering af tilbageholdelsesretten kan blive nødvendig for at sikre betaling, hvis du er ubetalt for længe efter projektets afslutning. Hvis du har afsluttet projektet og ikke er blevet betalt, bør det straks overvejes at registrere en tilbageholdelsesret. Der er strenge tidskrav, som skal overholdes for at bevare din tilbageholdelsesret. Generelt er “fristen” for at registrere en tilbageholdelsesret 120 dage efter projektets afslutning, medmindre en “meddelelse om afslutning” er blevet korrekt registreret af hovedentreprenøren eller projektejeren i amtet og forkyndt for dig. “Projektets afslutning” betyder, at hele projektet er afsluttet, og ikke kun en underleverandørs eller leverandørs individuelle del af projektet. Hvis du ikke er blevet betalt inden for 50 dage efter projektets afslutning, og der er blevet registreret en meddelelse om færdiggørelse, bør du straks kontakte en advokat for at sikre, at du bevarer dine rettigheder og maksimerer dine chancer for at få betaling. Hvis du ikke er blevet betalt inden for 100 dage efter projektets afslutning, og der ikke er registreret en meddelelse om færdiggørelse, bør du kontakte en advokat for at sikre, at du bevarer dine pantrettigheder og maksimerer chancerne for at modtage betaling.
Arizonas pantretslove er ret tekniske, men de er lette at overholde, når du først kender det grundlæggende. Hvis du ved, hvilke projekter der er beskyttet, hvem der er beskyttet, og hvilke lovbestemte krav der gælder, bør det være relativt nemt at beskytte dine interesser på hvert eneste projekt, du er involveret i. Hvis du gerne vil tale om dine tilbageholdelsesprocesser, har spørgsmål eller ikke er blevet betalt efter afslutningen af et projekt, skal du ikke tøve med at kontakte mig på 480-344-4597 eller gå til davismiles.com for at anmode om en konsultation.