Virkelig store grossister er kloge nok til ikke at underholde en aftale uden en ordentlig exit-strategi på plads. Derfor er de mest produktive grossister i vores tid altid et skridt foran; de ved, at forestående engroshandler kræver ikke kun én exitstrategi, men to. Evnen til at udnytte flere afslutningsmuligheder ved en given afslutning er en ære for enhver investor og kan let tippe vægtskålen i deres favør. Af særlig betydning for nutidens grossister er de to mest almindelige metoder til at afslutte en handel: salg af en kontrakt og dobbelt closing.
Mens de fleste grossister er tilbøjelige til at foretrække metoden med kontraktoverdragelse, er det i deres bedste interesse at have en backup-plan på plads: dobbelt closing. En dobbelt closing, der også kaldes dobbelt escrow, har til formål at lette en engroshandel i tilfælde af, at en kontrakt ikke kan overdrages; det er en plan B og en værdifuld en af slagsen. At stifte bekendtskab med den dobbelte lukning ejendomsmæglerstrategi, som nutidens bedste investorer allerede kender, kan betyde forskellen mellem en god karriere og en stor karriere.
Hvad er en dobbelt lukning?
En dobbelt lukning er en alternativ engrosstrategi til den vildt populære kontraktsalgmetode. Mere specifikt vil dobbelt lukning dog være vidne til, at en investor faktisk køber en genstandsejendom, for derefter at vende om og sælge den ret hurtigt – deraf navnet dobbelt lukning. Ved en dobbelt lukning lukker en investor bogstaveligt talt to uafhængige aftaler (en med den oprindelige sælger og en med den endelige køber). Når alt kommer til alt, er en double close ikke så meget anderledes end den måde, man typisk køber og sælger en ejendom på; det sker bare på meget kortere tid. Det er ikke ualmindeligt, at dobbeltlukninger sker i løbet af timer, dage eller uger.
For at sætte tingene i perspektiv vil en dobbeltlukning have to separate transaktioner. Den første transaktion vil finde sted mellem boligens oprindelige sælger og den investor, der har til hensigt at engroshandle ejendommen. Den anden transaktion finder derfor sted mellem ingen anden end grossisten og den nye køber. Det er en vigtig sondring at foretage, da en dobbelt lukning skal bestå af to individuelle transaktioner, som hver især har deres egne afregningsopgørelser.
Det første sæt afregningsopgørelser, kaldet HUD-1, vil skitsere de aftalte tal for handlerne – hvor meget du har forhandlet dig frem til at købe ejendommen for. Ikke overraskende vil den anden erklæring identificere, hvor meget du har aftalt at sælge den samme ejendom til en endelig køber.
Når det er tid til at sælge handlen til en anden køber, vil du indgå en anden købs- og salgsaftale, kun denne gang vil den være betinget af den første lukning (den, der fik dig til at købe ejendommen fra den oprindelige ejer). Som følge heraf skal du oplyse, at der er en anden aftale, der skal lukkes, før den efterfølgende aftale kan komme videre. For at være helt klar, skal du oplyse alt om den første transaktion til de parter, der er involveret i den anden transaktion.
Hvis du endnu ikke har underskrevet nogen dobbelt lukningskontrakter af dine egne, anbefaler jeg stærkt at søge juridisk rådgivning. Du må ikke foretage dig noget, før en juridisk professionel har sikret dig, at alt er i orden. En dobbelt lukning af en ejendomshandel er ikke ligefrem raketvidenskab, men mange regler skal følges. Med en juridisk repræsentant i dit hjørne er der ingen grund til, at du ikke skulle vide, hvordan du gennemfører en dobbelt lukning inden for lovens rammer.
Det er værd at bemærke, at investorer i løbet af en dobbelt lukning vil pådrage sig de standardgebyrer, der er forbundet med en ejendomslukning, som er direkte korreleret med den stat, hvor transaktionen finder sted. Hvad mere er, vil investoren blive tilføjet til titelkæden, da de kortvarigt har ejet ejendommen på et tidspunkt.
Dobbelt lukning Vs kontraktoverdragelse
Som jeg allerede har hentydet til, er der to primære grossereringsstrategier: kontraktoverdragelse og dobbelt lukning. Sidstnævnte har jeg allerede gennemgået i dybden, men førstnævnte har flere forskelle, som fortjener din opmærksomhed, nemlig overdragelsen af ejerskab eller mangel på samme. Mens en dobbelt afslutning indebærer, at grossisten rent faktisk køber ejendommen (og derfor er forpligtet til at indgå i rettighedskæden), er det ved overdragelse af en kontrakt ikke nødvendigt, at grossisten køber den. I stedet vil engrosstrategier for overdragelse af kontrakter (også kendt som salg af en kontrakt) medføre, at grossisterne sælger deres rettigheder til at købe den pågældende ejendom – og ikke selve ejendommen. Det er værd at gentage: Når du sælger en kontrakt, sælger du ikke ejendommen – du sælger faktisk din ret til at købe ejendommen til en anden investor.
I løbet af en engroshandel med kontraktoverdragelse vil investoren underskrive en kontrakt med sælgeren, som giver ham retten til at købe ejendommen. Kontrakten giver juridisk set investoren en “rimelig interesse” i den pågældende bolig; de har ikke krav på ejendomsretten. Når kontraktoverdragelsen finder sted, sælger investoren derfor sine rettigheder inden for de vilkår, der allerede er aftalt med den oprindelige sælger.
I modsætning til en dobbelt lukning vil kontraktoverdragelsen aldrig få en investor til at overtage ejendomsretten til boligen, og de vil heller ikke dukke op på titelkæden. Måske endnu vigtigere er det, at en kontraktoverdragelse typisk ikke vil kræve nogen finansiering på vegne af investoren. I stedet vil den nye køber betale investoren for rettighederne til at købe boligen.
Har en køber brug for kontanter i en handel med dobbelt closing?
Kontanter er den mest betydningsfulde form for kapital, når man gennemfører en dobbelt closing. Om ikke for andet letter kontanter den hastighed, der er nødvendig for at gøre en dobbeltlukning mulig. Kilder til kontanter kan omfatte, men er ikke begrænset til, følgende:
-
Home Equity Lines of Credit (HELOCs)
-
Private penge
-
Hårde penge
-
Selv-Directed IRAs
Hvornår skal man bruge en dobbelt lukning
Den dobbelte lukning af ejendomsgrossister er typisk bedst henvist til en reservefunktion. Det betyder ikke, at dobbelt lukning i fast ejendom ikke er en levedygtig mulighed, men snarere at det normalt er bedre at tildele kontrakter, når det er muligt. Når det er sagt, er det bedste tidspunkt at gennemføre en back-to-back closing, når salg af en kontrakt ikke er en mulighed.
Der er to primære grunde til, at en dobbelt lukning bør tjene som et alternativ til salg af kontrakter: finansiering og gebyrer. Til at begynde med kan salg af en kontrakt gennemføres på så lidt som et par timer, uden at du har brug for egen finansiering. Den endelige køber er faktisk den, der betaler dig for muligheden for at købe boligen. Måske endnu vigtigere er det dog, at salg af en kontrakt ikke er forbundet med de gebyrer, der er blevet synonymt med ejendomshandler. Som jeg allerede har nævnt, vil en dobbelt lukning kræve, at investorerne skal betale alle de gebyrer og omkostninger, der typisk følger med transaktioner i ejendomsbranchen. Hvis du ønsker at undgå at betale yderligere gebyrer, vil det derfor være et bedre alternativ at tildele en kontrakt.
Pros og cons ved dobbelt lukning
Muligheden for at gennemføre en dobbelt lukning er uvurderlig for investorer. Men ikke i modsætning til enhver anden strategi har en dobbelt lukning både fordele og ulemper, som skal afvejes mod hinanden. Lad os tage et kig på nogle af grundene til, at investorer måske ønsker at overveje at gennemføre en dobbelt lukning og nogle af grundene til, at de måske ikke ønsker det.
Pros Of Double Closing
Dobbelt lukning er et vigtigt værktøj for investorer at have til deres rådighed. Her er nogle af de vigtigste grunde til, at det er godt at vide, hvordan man gennemfører en dobbelt lukning
-
En dobbelt lukning giver ejendomsinvestorer valgfrihed. Hvis overdragelse af en kontrakt ikke vil fungere, gør muligheden for at lette en dobbelt lukning muligheden for, at en handel transpirerer meget mere sandsynligt.
-
I de fleste stater behandles en dobbelt lukning ligesom en traditionel lukning, som ikke kræver en autoriseret ejendomsmægler.
-
Grossister behøver ikke at oplyse priserne til slutkøberen, da det er en helt anden transaktion.
Cons Of Double Closing
Dobbelt closing er ikke uden ulemper, ikke mindst:
-
Som navnet antyder, udgør dobbelt closing dobbelt closing dobbelt så meget arbejde. Investorer vil bogstaveligt talt lukke to separate aftaler, hvilket kræver dobbelt så meget arbejde.
-
Dobbeltlukninger kan være stressende, da der er flere chancer for, at ubeslutsomme parter kan bakke ud af en aftale.
-
Dobbeltlukninger er ulovlige i nogle stater, så det er vigtigt at tjekke de lokale love, før man går videre med denne strategi.
-
Da dobbelte afslutninger ikke er almindelige, vil investorer støde på afsluttende agenter, der enten ikke ved, hvordan man udfører dem, eller som simpelthen ikke vil udføre dem overhovedet.
-
Da dobbelte lukninger har mange bevægelige dele, kan det være svært at tilpasse tidsplanerne for alle, der er involveret i en handel.
Summarum
Sælge en kontrakt har vist sig at være en levedygtig exitstrategi for nutidens grossister. Der er imidlertid mange grunde til, at en kontraktoverdragelse måske ikke ligger i kortene. Derfor skal investorerne vide, hvordan man gennemfører en dobbelt lukning; på den måde kan de øge deres chancer for at realisere en vellykket handel. I det mindste vil adgang til hver strategi sørge for, at du kan gennemføre flere handler.
Nøglepunkter
- Selv om en dobbelt closing helt sikkert er en levedygtig engroshandelsstrategi, er det normalt et alternativ til kontraktoverdragelsesmetoden.
- For at dobbelt lukke ejendomshandler skal investorerne faktisk gennemføre to uafhængige transaktioner.
- Dobbelt lukningsstrategier for fast ejendom er ofte misforstået, men det gør dem ikke mindre levedygtige.