De syv bedste træk ved en succesfuld ejendomsinvestor

Ejendomme siges at have skabt flere millionærer end noget andet. For dem, der med succes har tjent penge på det, er det ikke svært at se hvorfor. Med så mange forskellige måder at skabe rigdom på ved at investere i fast ejendom, er der masser af muligheder for mange forskellige mennesker med forskellige færdigheder og talenter for at få succes, tjene penge og forbedre deres økonomiske situation på meningsfulde måder.

Jeg er en ejendomsinvestor, og jeg er blevet en elev i at skabe rigdom gennem det. Efter at have interviewet succesfulde investorer på BiggerPockets podcast og netværket med dem i mange former, har jeg genkendt mønstre i en investors evner, der ofte fører til deres succes. Jeg har udarbejdet en liste over nogle af de træk, som jeg ser dukke op igen og igen blandt de mest succesfulde investorer, jeg har mødt. Uanset om der er tale om en husflipper, en boligejer eller en ejer af et stort lejlighedskompleks, er disse samme træk næsten altid involveret.

1. Viden

Der er ingen erstatning for viden. Når man ser de allerbedste gøre det, de gør, synes de altid at vide mere end dem omkring dem. Ejendomsinvestorer med en stor portefølje ved ganske enkelt mere om, hvad der driver markederne, hvordan man kan time markedscyklusser, og hvilke ting man skal holde øje med. De er meget mere tilbøjelige til at genkende skiftende markeder før andre og er forberedt på at udnytte disse muligheder, når de byder sig.

De allerbedste holder aldrig op med at lære, og fast ejendom er ingen undtagelse. BiggerPockets.com er en gratis online ressource, hvor investorer kan lære, skabe netværk og finde løsninger på deres problemer, alt sammen gratis. Nogle af de bedste investorer, jeg nogensinde har mødt, er store fans af webstedet og er involveret i ridning af blogartikler, oprettelse af videoer eller besvarelse af spørgsmål i fora. Der er også skrevet tonsvis af bøger om, hvordan man investerer i fast ejendom. Mange af de bedste investorer, jeg kender, læser dem ofte.

Hvis du ønsker at fokusere på, hvor du skal øge din viden, anbefaler jeg at starte med at udvikle følgende færdigheder:

• Færdighed til at analysere en ejendom for cash flow
• Færdighed til at genkende en undervurderet ejendom
• Udvikling af en grundlæggende forståelse for estimering af rehabiliteringsomkostninger
• Læring af de økonomiske faktorer, der driver et marked
• Læring af de forskellige dele, der er i spil, når det drejer sig om at eje udlejningsejendomme (ejendomsadministrationsopgaver, osv)

Desto mere du ved om ejendomsinvestering, jo mindre frygt vil du have. At overvinde frygt er en af de bedste ting, du kan lære at gøre, hvis du ønsker at skabe dig en succesfuld karriere inden for ejendomshandel.

2. Tålmodighed

Det lyder måske enkelt at have tålmodighed, men det er ikke altid tilfældet. Når det drejer sig om ejendomsinvestering, er der et stort pres på dig for at bevæge dig og bevæge dig hurtigt. De bedste tilbud går hurtigt, og det kan være dyrt at lade projekter løbe ud over den aftalte tidsplan. Investorer er konstant under pres for at gøre mere, gøre det hurtigere og gøre det billigere.

De bedste investorer har lært at moderere dette pres med klogskab og tålmodighed. De ved, hvornår de skal løbe hurtigt, og hvornår de skal stoppe op og vente for at se, hvordan tingene udvikler sig. Tålmodighed kan tage flere former, når det drejer sig om ejendomsinvestering. At lære at genkende områder, hvor du skal øve dig på det, kan spare dig for en masse dyre fejltagelser.

Et stort område, som investorer begår fejl på, er at købe en ejendom, udelukkende fordi det giver dem mulighed for at opfylde et mål, som de har sat sig i hovedet. Mange nybegynderinvestorer fastsætter frister for, hvornår de gerne vil købe deres næste ejendom, og føler sig derefter presset til at få det til at ske – selv hvis handlen ikke er så god. De bedste investorer føler ikke et behov for at købe et forudbestemt antal huse om måneden. De ved, at hvis de ikke køber et i denne måned, kan de måske bare købe to i næste måned i stedet. Det er afgørende at have tålmodighed til at vente på den rigtige handel, og det er et værdifuldt træk at have styrke til at vente, indtil den kommer.

Et andet problem, som nybegynderinvestorer gør, er at springe ind på den forkerte del af markedscyklussen. Når alle andre er i gang med at købe en bolig, kan det være fristende at ville involvere sig selv. Topinvestorer zig’er, når alle andre zag’er. De er frygtsomme, når andre er grådige, og grådige, når andre er frygtsomme. At vente på, at markedet bremser op, eller endog styrter ned, kan kræve mere tarmstyrke, men det er også et meget bedre tidspunkt at samle aktiver op på.

Håndtering af friktionen mellem pres for at handle og tålmodighed til at vente er en svær færdighed at udvikle. De bedste ejendomsinvestorer har mestret dette og høster frugterne af det.

3. Vision

Mens ejendomsinvestering kan se ud som om det hele handler om tallene udefra, er det sjældent tilfældet. Selv om det at købe kontantflydende ejendomme og holde på dem i en lang periode generelt vil opbygge din formue, gør de allerbedste investorer mere end blot at købe og holde. De køber og forbedrer aktiverne i deres portefølje og tilføjer værdi på yderligere måder.

Det at have visionen til at se, hvad en ejendom kunne være, og derefter forfølge denne vision, er det, der adskiller de gennemsnitlige investorer fra de bedste. Inden for fast ejendom findes der et begreb, der hedder “højeste og bedste anvendelse”. Det beskriver konceptet om at finde den allerbedste anvendelse for en ejendom og arbejde for at hjælpe med at føre den ud i livet. Gode investorer gør det godt.

På et varmt marked finder man ikke bare gode tilbud. Man laver gode aftaler. Førsteklasses investorer ser måder at tilføje værdi til ejendomme uden at bruge flere penge, end de er nødt til. For dem, der har visionen til at føre det ud i livet, kan der være store belønninger til dem, der køber den grimme ælling og forvandler den til den smukke svane.

Nogle af de almindelige måder, hvorpå investorer gør dette, er:

• Tilføjelse af soveværelser i et hus i et hus med mindre end tre
• Tilføjelse af badeværelser i et hus med mindre end to
• Tilføjelse af kvadratmeter på billig vis. Ofte ved at omdanne carporte, Florida-værelser, effektivitetsrum eller overdækkede opbevaringsområder for at gøre dem til en del af ejendommen
• Køb af ejendomme med stærke knogler, der har brug for billige kosmetiske opgraderinger
• Køb af indtægtsejendomme og forøgelse af huslejerne
• Køb af erhvervsejendomme og nedsættelse af udgifterne

Der er mange måder at øge værdien af en ejendom på, og de bedste ejendomsinvestorer har mestret dette. Uanset om det er en stor ejendomsudvikler, der skaber en oplevelse, som køberne vil betale top dollar for, eller en weekendkriger handyman, der køber en fixer upper og selv udfører arbejdet, har de bedste investorer alle visionen om at tage noget, som det ligger, og gøre det bedre.

4. Effektivitet

Effektivitet er en færdighed, der praktiseres af de bedste forretningsfolk, og ejendomsinvestering er ingen undtagelse. Langt de fleste af os ville opnå meget mere, end vi gør i livet, hvis vi havde evnen til at skære igennem distraktioner og få tingene gjort hurtigere. De bedste ejendomsinvestorer udmærker sig på dette område.

For at blive effektive i det, de laver, leder kloge forretningsfolk efter ting, der optager tid i løbet af deres dag, og som ikke bidrager til bundlinjen. At besvare alle e-mails, tage uplanlagte telefonopkald og følge op på opgaver, der er en andens ansvar, er alle eksempler på måder, hvorpå vi forhindrer os selv i at fokusere på det, der virkelig betyder noget.

Når du forstår, hvor vigtigt det er at være effektiv, er du mere tilbøjelig til at begynde at kræve det af dem omkring dig. Entreprenører er meget mindre tilbøjelige til at overskride deres tidslinjer, når de ved, at chefen er en effektiv person, der forventer det samme. Dette princip drypper ned gennem alle aspekter af virksomheden.

De bedste investorer forventer, at oplysninger leveres rettidigt og i det format, de forstår bedst. De bruger deres tid klogt, lytter til lydbøger og podcasts i løbet af deres morgenpendling og udnytter assistenter til at besvare e-mails og telefonopkald. Hvis du ønsker at tage din virksomhed til det næste niveau, så start med at øge din egen effektivitet og se, om det ikke har et direkte resultat på din produktivitet.

5. Fokus

Dette her bør ikke komme som nogen overraskelse. De bedste investorer er meget fokuserede, ved, hvad de vil, og lader ikke noget forhindre dem i at nå derhen. Hindringer er ikke et problem for de fokuserede. En pære skinner sit lys i et helt rum. Dens energi spredes ud og dækker et stort område – det er dens formål. En laser er derimod meget fokuseret. Dens energi er snævert koncentreret i en bestemt retning. Lasere kan slå igennem forhindringer, som glødepærer ikke kan.

De bedste investorer har fokus som en laser. De lader ikke forhindringer stoppe dem, og de ved præcis, hvor de er på vej hen. “Pareto-princippet” (også kaldet 80/20-reglen og udviklet af den italienske økonom Vilfredo Pareto) kan sammenfattes ved at sige, at 20 % af din indsats vil resultere i 80 % af dine resultater. De bedste forretningsfolk følger denne overbevisning, og dens filosofi kan ses i deres forretningsplaner. Ved at fokusere deres indsats på de 20 % af arbejdet, der giver 80 % af resultaterne, klarer de sig bedre end deres konkurrenter og gør fremskridt, hvor andre går i stå.

Tro ikke på mig? Se på den måde, hvorpå indkomsten er fordelt i hele verden. Se på den måde, hvorpå de øverste 20 % i de fleste brancher får 80 % af forretningen. Uanset om det er på makroniveau (20 % af en nations befolkning kontrollerer 80 % af rigdommen), forretningsniveau (de 20 % bedste sælgere er ansvarlige for 80 % af den genererede omsætning) eller personligt niveau (du bruger 20 % af tøjet i din garderobe 80 % af tiden), vil du se 80/20-princippet på arbejde.

Topinvestorer forstår dette og indsnævrer deres fokus for at koncentrere det i stedet for at udvide det for at svække det. Evnen til at fokusere øger produktionen og giver dem mulighed for at slå igennem forhindringer, som ville stoppe andre.

6. Opbygning af relationer

Hvis du vil vide, hvad de bedste forretningsfolk fokuserer på i deres bedste 20 %, så er det relationsopbygning. De med de bedste relationer synes altid at vinde. Uanset om det drejer sig om at få aftalen først, få godkendt deres tilladelser af byen, vinde buddet på projektet eller få den bedste pris på byggeriet, vil de, der har de bedste relationer, få succes.

Vi har alle hørt “det er ikke, hvad du ved, det er hvem du kender”. De bedste investorer er holdt op med at bekæmpe denne kendsgerning og har taget den til sig. Vil du vide, hvorfor de rigeste forretningsfolk ønsker yachter, dyre kæmpehuse og tager på overdådige rejser? Det er ikke altid et rent ego. Disse mennesker forstår, at aktiver som disse kan åbne døre for relationsopbygning, der giver større gevinster senere.

Den yacht kan være en god måde at lære nogen at kende på, så de kan give dig det forretningslån, som din virksomhed har brug for, og det sommerhus i bjergene kan være rigtig nyttigt, når du forsøger at opbygge et forhold til en person, der står på ski. At eje aktiver er ikke den eneste måde at forbedre din relationsopbygning på, men det er et tegn på, at kloge forretningsmænd og -kvinder forstår dette.

At skabe værdi for andre er den grundlæggende grundsten i relationsopbygning. At lære, at det ikke altid handler om dig, og at tage et skridt af tro til at hælde ind i en anden først, kan åbne store døre for dig senere. Bøger som “How To Win Friends And Influence People” er tidløse klassikere, fordi de beskriver de grundlæggende principper for relationsopbygning. Mange af de bedste ejendomsinvestorer, jeg har mødt, læser denne bog igen og igen hvert år!

7. Gearing

Det sidste træk, jeg har bemærket, der er fælles blandt succesfulde ejendomsinvestorer, er deres evne til at bruge gearingen. Hvis du ønsker at gøre noget på et stort niveau, er det helt afgørende at lære at lære gearing.

Givering kan komme i flere former, men de tre jeg ser mest almindeligt mest behersket af de bedste investorer er penge, mennesker og mulighed.

Penge:

OPM, eller “Other People’s Money” er en af de mest almindeligt lærte lejer af succesfulde ejendomsinvesteringer. På et vist tidspunkt i alle succesfulde investorers karriere ender de med at få flere tilbud og flere muligheder, end de har kapital til at købe. På dette tidspunkt er evnen til at bruge andre folks penge (og betale dem for det) den bedste måde at skalere på. Ved at udnytte andres ressourcer øger topinvestorer deres formue og størrelsen af deres portefølje, samtidig med at de skaber win-win-scenarier for dem, der samarbejder med dem gennem finansiel opbakning. Hvis du stræber efter at blive en succesfuld ejendomsinvestor, vil du gøre klogt i at antage, at du på et tidspunkt får brug for OPM.

Mennesker:

Succesfulde investorer udnytter også mennesker. Ved at ansætte talentfulde, hårdtarbejdende og troværdige mennesker (eller ved at indgå partnerskaber med dem) får topinvestorer meget mere udrettet, end de nogensinde kunne gøre alene. I ethvert projekt, job eller virksomhed er der et bestemt antal opgaver, der skal udføres for at komme videre. En af amatørens største fejltagelser er at antage, at de skal være den, der skal udføre alle disse opgaver. Succesfulde forretningsfolk har lært at udnytte andre menneskers talenter og evner, så de kan fokusere mere på de 20 % af forretningen, som vil give dem flere resultater. Hvis du planlægger at blive en investor i topklasse, skal du begynde at lære så meget som muligt om, hvordan du ansætter talentfulde mennesker til at arbejde for dig.

Muligheder:

Den sidste ting, jeg bemærker, at de bedste investorer udnytter, er muligheder. Succesfulde forretningsfolk lærer, at hver sejr ikke bare er en sejr, men en mulighed for en anden sejr senere hen. Når et projekt er afsluttet, og investorerne i handlen er tilfredse, er det meget lettere at udnytte denne succes til at få deres kapital igen i din næste handel. Når du udvikler og sælger jord i et område med stor efterspørgsel, er det meget lettere at lære af denne erfaring og gøre det bedre anden gang. En succesfuld indsats fører næsten altid til flere muligheder for at gentage den, og de bedste investorer søger altid at udnytte dette faktum. De bedste spilder ikke mulighederne for at gøre det endnu bedre næste gang.

Tænk på Golden State Warriors, der anses for at være et af de allerbedste basketballhold, der nogensinde er blevet samlet i NBA’s historie. Efter at have vundet mesterskabet i ligaen var de i stand til at rekruttere Kevin Durant, der anses for at være en kandidat til at blive den bedste spiller i ligaen. Hvordan lykkedes det Warriors at opnå dette? Deres vinderformel skabte et attraktivt miljø, der tiltrak de bedste talenter til at slutte sig til dem, hvilket gjorde det endnu nemmere at vinde endnu et mesterskab det følgende år (de vandt yderligere to mesterskaber i træk). Hvordan virker dette i forbindelse med ejendomsinvestering?

• Køb af flere tilbud skaber stærkere relationer med dem, der finder tilbud. De bedste investorer får disse tilbud først.
• Det at foretage flere renoveringer hjælper investorerne med at lære nye, kreative måder at spare penge på renoveringer i fremtiden.
• Lærer man at renovere udlejningsboliger, kan det føre til muligheder for også at vende huse. Færdighedssættene mellem de to har et stort overlap.
• Lære at læse en resultatopgørelse og lede medarbejdere kan skabe muligheder for at starte nyere sidevirksomheder.
• Eje en stor portefølje af udlejningsejendomme kan skabe mulighed for at åbne dit eget ejendomsadministrationsselskab og skalere op.
• Flipping af et stort antal boliger kan skabe mulighed for at opbygge et ejendomsmæglerfirma for at sælge dem, spare på provisioner og skalere op.

Når det kommer til investering i fast ejendom, er meget lidt nyt eller innovativt. Langt de fleste af de bedste investorer lærer simpelthen af det, som andre gør, og derefter omsætter de det i praksis bedre end deres konkurrenter gør. Hvis du selv vil være den bedste, skal du begynde at studere, hvad de gør, hvordan de handler, og hvordan de tænker. Hvis du gør, som de bedste gør, vil du en dag selv blive den bedste!