Brug af et “familiehypothek” til at købe et hus
De nuværende realkreditrenter er lave, og lukkeomkostningerne er faldet. Men hvis du leder efter det “bedste tilbud” på et boliglån, kan det bedste sted at lede være inden for din familie.
I årtier har boligkøbere brugt lån inden for familien til at købe boliger, hvilket ofte sparer penge på renter og omkostninger, og giver adgang til en alternativ kilde til boliglån med lav eller ingen udbetaling.
Det er ikke alle købere, der har heldet med sig at bede familiemedlemmer om at finansiere et boligkøb, men for dem, der gør det, kan fordelene være enorme.
I forhold til at låne fra en bank kan lånevilkårene være mere favorable, når du låner fra familien. Du kan dog ikke regne med de samme juridiske garantier, og der er nogle alvorlige faldgruber at undgå.
Når du giver et familielån, vil du altså gerne beskytte dig selv mod potentielle juridiske problemer og, potentielt værre, langvarige familiestridigheder.
Der er en rigtig og en forkert måde at gøre “familielånet” på.
Bekræft din nye kurs (Mar 25th, 2021)
Familielån: Få det “på skrift”
Et realkreditlån er pr. definition en interesse i fast ejendom til gengæld for et lån. Pantebrevet gives af boligejeren og indehaves af långiveren.
Når du belåner din bolig med pant hos et familiemedlem, giver du med andre ord et familiemedlem rettigheder til din bolig til gengæld for de penge, du skal bruge til at købe den.
Når lånet er betalt fuldt ud, “frigives” familiemedlemmets rettigheder til boligen.
Det er klart, at for en transaktion af denne betydning er der behov for et dokument – skriftligt – hvori der står “dette er et lån”. Et sådant dokument beskytter alle involverede.
Det åbner også alle for de skattemæssige fordele, som boligejerskab kan give.
Du skal som minimum have et underskrevet gældsbrev (eller pantebrev) og et korrekt underskrevet Deed of Trust.
Pantebrevet er dit underskrevne løfte om at tilbagebetale lånet. Skødet vil indeholde det beløb, du har lånt af dit familiemedlem, den rentesats, som du vil tilbagebetale lånet til, og forfaldsdatoerne for dine betalinger.
Påtegningsbrevet vil også beskrive, hvad der sker, hvis du er forsinket med at betale dine betalinger eller helt misligholder dit lån.
Den Deed of Trust er en anden type dokument. Det er et dokument, der angiver, at dit hjem er belånt, og at dit familiemedlem er juridisk i stand til at tvangsinddrage dig og sælge dit hjem i tilfælde af, at du ikke betaler dit realkreditlån, dine ejendomsskatter eller din fareforsikring som aftalt.
Den Deed of Trust er indgivet til din County Clerk eller Recorder og er offentligt registreret.
Suden disse to dokumenter kan dit “lån” være uigennemførligt.
En advokat bør udarbejde dine lånebetingelser
Internettet er en vidunderlig ressource, når du er på jagt efter svar. Og der er ingen mangel på hjemmesider, der tilbyder skabelondokumenter, der kan hjælpe dig med dit lån til et hus inden for familien.
Men i betragtning af værdien af det hus, du køber, og at huset sandsynligvis vil være det største aktiv, du har i dit navn, anbefales det at bruge kvalificeret rådgivning fra en advokat.
Du vil betale mere for din advokat end for et pantebrev, du finder online, men du vil vide, at du gør tingene rigtigt. Det er trods alt ikke kun dig, der har brug for juridisk beskyttelse – det har dit långivende familiemedlem også.
Selv en lille fejl kan udsætte dig eller din slægtning for uventede indkomstskatter eller gaveafgifter, som begge kan være høje.
En advokat kan også hjælpe dig med at fastslå solvensen som låntager, hvilket beviser, at lånet fra dit familiemedlem ikke blot er en “gave” i forklædning; og med at udforme pantebrevssproget, så lånet er et “lån på anfordring”.
Gør dit familiepantebrev som et “bankpantebrev”
Gør dit familiepantebrev til et lån på anfordring betyder det, at din slægtning i teorien kan kræve fuld tilbagebetaling til enhver tid.
Dette er vigtigt ud fra et skattepligtsperspektiv.
Lån, der ikke kategoriseres som kravlån, er underlagt IRS’ fortolkning om, hvorvidt de rent faktisk er en gave, hvor “gaven” er det beløb af realkreditrenter, der ikke er betalt i løbet af lånets løbetid.
For eksempel ville et lån på 300.000 dollars til dagens realkreditrente påløbe 216.000 dollars i rentebetalinger over en 30-årig låneperiode. Et familiehypotheklån, der ikke er betegnet som et “lån på anfordring”, kunne derfor påføre gavegiveren en gaveafgiftspligt på 216.000 dollars.
En advokat vil koste dig flere hundrede dollars mere end at købe en skabelon til familiehypotheklån online. De ekstra omkostninger til advokaten er dog billige i forhold til, hvad det kan koste dig at undlade at bruge en advokat.
En advokat vil også sørge for, at du ikke bliver “underbelastet” på din Family Mortgage-rentesats. Det er også en IRS trigger, som kan udsætte dig for en uønsket skatteforpligtelse.
Redaktørens note: Kontakt en skatteekspert, før du træffer skatterelaterede beslutninger om personlig økonomi. Dette websted tilbyder ikke skatterådgivning fra autoriserede skatteeksperter.
Hvad er dagens realkreditrenter?
Lån fra din familie kan være en glimrende måde at spare på dit realkreditlån og spare på dine omkostninger. Du vil dog gerne sikre dig, at du holder dig over bord og beskytter dig selv juridisk.
Hvis alt dette virker for meget, er der altid den traditionelle boliglånsvej via bankerne. Realkreditrenterne er fortsat lave, og långivere godkender lån med en højere frekvens end i nogen periode i dette årti.
Få dagens live-realkreditrenter nu. Dit personnummer er ikke påkrævet for at komme i gang, og alle tilbud kommer med adgang til din live realkredit score.
Bekræft din nye sats (Mar 25th, 2021)