Fordele og ulemper: Partnerskaber for ejendomsinvestering

Partnerskaber for ejendomsinvestering kan samle ligesindede ejendomsinvestorer om at gøre noget af det, de bedst kan lide – at investere i fast ejendom og opbygge rigdom.

Da jeg købte min første ejendomsinvesteringsejendom, valgte jeg at arbejde sammen med en partner af flere grunde. For det første så jeg fordelen ved at dele ansvar og udgifter. For det andet mente jeg, at det var bedre at begive sig ud på et nyt eventyr sammen med en anden person end alene.

Partnerskaber til investering i fast ejendom er, når to eller flere personer går sammen om at samle deres penge, ressourcer og andet for at investere i fast ejendom. Partnerskaber kan være simple aftaler mellem to personer eller komplicerede strukturerede aftaler med forskellige partnere, der bidrager med forskellige niveauer af kapital og ressourcer. Partnerskaber kan dannes som selskaber, såsom et LLC eller C Corporation, eller som en simpel aftale mellem to eller flere personer.

Nu vil vi tale om nogle af fordele og ulemper ved partnerskaber til investering i fast ejendom, så du kan beslutte, om et ejendomspartnerskab er det bedste for dig.

Fordele ved ejendomsinvesteringspartnerskaber

Du ved, hvad man siger: “Jo flere, jo bedre”.

Dette ordsprog gælder også for partnerskaber. Inden for et partnerskab kan du få adgang til andre idéer end dine egne. Desuden får du en blanding af færdigheder og erfaringer, og du har mulighed for at dele arbejdet med at lede din ejendomssatsning. Det bedste er, at du ikke behøver at planlægge dit forretningsprojekt alene. Ved at arbejde sammen med et team sikrer du, at projektet er velplanlagt og så vellykket som muligt.

Penge, viden eller erfaring – Hvad bringer alle med?

Hvis du er en ny ejendomsinvestor, kan et samarbejde med en person, der har mere erfaring, hjælpe dig med at minimere dine fejl og pengetab. For at et partnerskab kan trives, bør alle parter bidrage med noget til projektet, f.eks. økonomisk støtte, viden eller erfaring.

Penge, kontanter, kredit

Et partnerskab kan omfatte, at hver partner bidrager med lige store beløb til handlen. Det er dog ikke alle partnerskaber, der indebærer, at alle bidrager med penge eller deler omkostningerne ligeligt. Hvis du f.eks. har begrænsede midler, kan du bidrage til de afsluttende omkostninger eller udbetalingen til gengæld for en procentdel af egenkapitalen i handlen.

Et andet alternativ er at bidrage med din kredit til finansiering. Hvis du har en stærk kredit, kan du være med til at finansiere handlen mod en del af den indkomst, der senere kommer fra investeringen. Du skal bare være forsigtig, for ved at lægge din kredit på linjen bliver du også ansvarlig, hvis handlen ikke lykkes. Hos nogle banker og private långivere kan de kræve, at alle partnere skal være med på lånet, så alle er juridisk ansvarlige for lånet, uanset hvad der sker.

Erfaring og ekspertise

Hvis du er den mere erfarne investor i partnerskabet, kan du bidrage med din ekspertise og din tid til gengæld for en del af provenuet. F.eks. er ejendomsmæglere gode partnere, fordi de kan få adgang til ejendomshandler, før de bliver offentliggjort, forhandle salget og spare penge på de afsluttende omkostninger som mægler. Ejendomsmæglere har også adgang til netværk, der omfatter boligejere, sælgere og andre investorer, hvilket kan være nyttigt, når du leder efter gode investeringer og mulige partnere.

Hvis du er den mere erfarne investor, kan du hjælpe en nybegynder med at navigere i de udfordringer, der opstår under ejendomshandlen, ved at arbejde med entreprenører, opkræve husleje fra lejerne eller finde andre investorer til at deltage i handlen. At bidrage med din tid og ekspertise til gengæld for overskud kan være en god forretning for dig.

Afdeling og overvindelse af ansvarsområder

Hvad enten du er en deltidsinvestor eller gør det på fuld tid, har du sikkert travlt. Et partnerskab giver dig mulighed for at dele og erobre de vigtige opgaver i forbindelse med din investeringsejendom. Du og din(e) partner(e) kan også vælge at outsource nogle af opgaverne.

Hvis du og dine partnere beslutter jer for at forvalte en ejendom selv, kan én person tage sig af de administrative opgaver som f.eks. at få udlejningstilladelse eller udarbejde lejekontrakten for ejendommen. En anden partner kunne tage sig af fremvisning og markedsføring af ejendommen. En anden kan tage ledelsen af forvaltningen af ejendommens udgifter, herunder regninger, ejendomsskatter eller vedligeholdelse.

På den anden side, hvis du vælger at ansætte en ejendomsadministrator, vil din ejendomsadministrator opkræve husleje, håndtere reparationer efter midnat og tage imod opkald fra lejeren. Uanset om du selv administrerer eller hyrer en ejendomsadministrator, bør du og din(e) partner(e) beslutte, hvordan I vil håndtere omkostningerne, herunder honorarer til ejendomsadministratoren, hovedentreprenøren eller andre ejendomsudgifter.

I de fleste tilfælde vil disse omkostninger komme fra den indkomst, som ejendommen genererer. Men hvis du pådrager dig udgifter, før ejendommen tjener penge, er det vigtigt at afgøre, hvem der er ansvarlig for hvad. Hvad I bidrager med, kan være baseret på hver persons egenkapital eller den aftale, I indgik, før I etablerede partnerskabet.

Styrker og færdigheder

Den enkelte partners ansvar bør være baseret på hans eller hendes færdigheder og styrker. Hvis du er dygtig til reparationer eller har et godt forhold til entreprenører, kan du være den, der står for alle reparationer. Hvis din partner har en stærk regnskabsmæssig baggrund, kan han/hun måske tage sig af bogføring, skat eller rutineindkøb. Hvis den ene partner er ejendomsmægler eller ejendomsmægler, kan han eller hun tage ledelsen med hensyn til at finde investeringsejendomme og forhandle om køb.

Gode partnerskaber har gennemsigtighed med alle partnerne, så alle kan vide, hvad der sker i partnerskabet. Selv om du f.eks. ikke er bogholder, bør du kende alle detaljerne omkring de penge, der er involveret i dit ejendomspartnerskab.

Også sammen kan I også træffe beslutninger om ansættelse af entreprenører, ejendomsadministratorer eller andet. Med mere end én person kan du have adgang til flere udtalelser i forbindelse med investeringsspørgsmål eller problemer, der opstår. Det bedste er, at I kan lade ideer prelle af på hinanden og løse problemerne som et team.

Ulemper ved ejendomsinvesteringspartnerskaber

Med ethvert team kan der opstå uoverensstemmelser. Så det er vigtigt at brainstorme på forhånd, hvilke problemer der kan opstå, og forberede sig på dem i overensstemmelse hermed. Hvis du går ind i et venture med partnere, skal du lave en plan på forhånd for nogle af de ting, jeg fremhæver nedenfor. Husk, at planlægning for det, der kan ske, ikke betyder, at det vil ske.

Deling af overskuddet

I et partnerskab får du mulighed for at dele omkostningerne, men du skal også dele overskuddet. Det kan betyde, at det kræver mere tid eller større handler, før du kan nå dine indkomstmål. Skitsér meget klart, hvordan pengene skal deles, før der udveksles penge.

Hvis du ikke gør det, kan du opleve, at du og din partner kæmper om pengene, hvilket kan blive dyrt, hvis advokater eller domstole skal involveres. Det er bedst at have juridisk bindende papirarbejde på plads, der definerer vilkårene, og sørg for, at alle partnere underskriver aftalen.

Og overvej at oprette en forretningsenhed som f.eks. et selskab med begrænset ansvar (LLC) for at beskytte alle parter i investeringsaftalen. Uanset om du investerer sammen med en ven, et familiemedlem eller en investor, du lige har mødt, skal du altid udarbejde en aftale, der beskriver aftalen, hver enkelt persons ansvarsområder og overskudsfordelingen.

Sæt alt, hvad du og dine partnere aftaler, på skrift. Jeg kan ikke understrege dette nok! Ikke alle forretningsaftaler går galt, men nogle gange opstår der konflikter eller uoverensstemmelser. Og når de gør det, vil du være taknemmelig for den aftale, som du skrev, da alle smilede og var glade, sammenlignet med nu, hvor du er vred og advokater.

Oplys, hvilke opgaver der kræver alles opmærksomhed, en afstemning, eller om én person kan træffe beslutningen på vegne af partnerskabet. Når du har det rigtige papirarbejde på plads, har du, når tingene går galt, et sæt regler og procedurer allerede på plads til at løse eventuelle problemer. Dette er uvurderligt, når rationel tænkning går ud af døren.

Pengesamtaler om penge kan være vanskelige, men hvis du ikke kan tale om økonomi med din(e) partner(e), bør I måske ikke være i forretning sammen. Alle skal være gennemsigtige med hensyn til, hvad de har råd til og ikke har råd til. Hvis I er enige om at dele alle udgifter 50/50, så skal alle være i stand til at betale deres del, ingen undskyldninger.

Når en entreprenør skal have penge, vil de ikke høre, at du eller din partner ikke har pengene. Overvej at åbne en fælles konto for virksomheden, hvor alle bidrager på forhånd, så du har let adgang til pengene. En virksomhedskonto, som alle kan få adgang til, giver også alle mere gennemsigtighed i forhold til, hvordan midlerne forvaltes og anvendes.

Koster for oprettelse af et partnerskab

Det har sine omkostninger at oprette en ny forretningsenhed, men det er det hele værd. Ud over statens gebyrer har du muligvis brug for en advokat til at udarbejde en driftsaftale, og du kan bruge en tjeneste som IncFile eller LegalZoom til at indsende dit papirarbejde med yderligere gebyrer. Søg råd hos en advokat, når det drejer sig om den rigtige enhed (f.eks. LLC, LLP, C-Corp) for dig.

Hvis du ønsker at tjene penge som en virksomhed, skal du fungere som en virksomhed. Oprettelse af en forretningsenhed er blot endnu en omkostning ved at drive forretning og en udgift, som du helt sikkert kan afskrive.

Da dit partnerskab måske er isoleret til en eller dækker flere forskellige investeringsaftaler, skal du måske oprette en separat forretningsenhed for hvert af dine partnerskaber. Bland aldrig midler eller regnskaber på tværs af dine forskellige foretagender eller med dine personlige midler. Du ønsker ikke at udsætte aktiverne i dine andre virksomheder (eller dine personlige aktiver!) for eventuelle finansielle tvister, hvis der opstår problemer.

Det vigtigste er, at omkostningerne kan være en lille pris at betale, hvis I kommer til at tjene meget mere sammen som et succesfuldt partnerskab. Husk, at oprettelsen af den rigtige virksomhedsstruktur beskytter alle partnere og bør ikke tages let. Kontakt en advokat, hvis du har brug for hjælp.

Kampen mellem titanerne

Der kan komme et tidspunkt, hvor du og din partner ikke er enige. Hvis du arbejdede alene, kunne din mening være det sidste ord. Men når du arbejder sammen med andre mennesker, er det ikke så enkelt. Ligesom du nyder godt af din partners netværk eller ekspertise, skal du være forberedt på at håndtere deres holdninger og synspunkter, som måske ikke stemmer overens med dine.

Hvis I begge har stærke følelser for noget og ikke kan finde en vej frem, kan det være nødvendigt at inddrage en tredjepart, en ven eller en investor for at hjælpe jer med at finde en løsning. Det er her, at det kan være en hjælp at have en underskrevet aftale. Der bør være veje til en løsning beskrevet i jeres aftale.

Hvis I ikke kan finde fælles fodslag, er I måske nødt til at afslutte partnerskabet og finde ud af en måde at dele aktiverne (penge i banken, ejendommen osv.) og passiverne (realkreditlånet) på en måde, der fungerer for alle. Heldigvis for dig har du udarbejdet papirarbejde, der præciserer alting skriftligt, så det vil ikke være svært at finde ud af, hvordan opdelingen skal foregå.

Sådan finder du en ejendomspartner

Se dig omkring, du er sikkert omgivet af tonsvis af mulige ejendomspartnere. Du kan indgå partnerskab med familiemedlemmer, folk i en meetup-gruppe eller engleinvestorer. Hvis du er seriøs med hensyn til at komme ind i partnerskaber om ejendomsinvestering, skal du undersøge programmer og initiativer i dit område. Der kan være lokale investeringsklubber, eller prøv at søge i onlinefora, som Bigger Pockets, for at finde potentielle partnere.

Som med alle ting inden for ejendomsinvestering skal du gøre dit hjemmearbejde. Lær enhver potentiel partner, som du ønsker at investere med, at kende. Forstå, hvor de alle står økonomisk. Sørg for, at I kan arbejde sammen som et team. Sørg for, at alle har de samme mål for øje og forstår risiciene. Vær på vagt over for alt, der lyder for godt til at være sandt, eller over for alle, der ikke ønsker at være gennemsigtige over for dig. Der er masser af andre potentielle partnere derude.

Du kan måske også indgå et partnerskab med lokale myndigheder eller samfundsudviklere. Disse grupper vil dog måske gerne se tidligere ejendomserfaring eller cashflow, som du kan bidrage med, så vær forberedt på en mere grundig undersøgelse, før et regeringsprogram eller en bygherre indgår partnerskab.

Hvis du omgiver dig med de mennesker, du stræber efter at blive som andre ejendomsinvestorer, vil du finde partnerskabsmuligheder overalt. Du skal bare ikke forfølge hver eneste aftale, du ser. Gør din egen due diligence, især når der er store pengesummer involveret.

Før ud og kom i gang!

Nu er det tid til at komme i gang med arbejdet. Hold op med at drømme om at blive en ejendomsinvestor og bliv en. Hvis et partnerskab vil hjælpe dig med at få dine indkomst- og investeringsmål op på det næste niveau, så gå efter det. Hvis der er noget, vil partnerskabsoplevelsen uddybe din viden om og kærlighed til ejendomsinvestering. Eller du vil lære, hvad du ikke kan lide, og overveje andre måder at opbygge rigdom på, hvis du opdager, at ejendomsinvesteringspartnerskaber ikke er den bedste vej for dig.

Acquania Escarne er skaberen af The Purpose of Money, et fællesskab af kvinder, der opbygger generationsrigdom for deres familier en dollar ad gangen. Som iværksætter, ejendomsinvestor og licenseret forsikringsagent har Acquania altid været passioneret omkring finansiel viden. På sit websted blogger Acquania om måder at hjælpe dig med at forbedre dine pengevaner, skabe rigdom og investere i fast ejendom. Følg Acquania på sociale medier for daglige tips.