Grundlæggende krav
Hvis du overvejer at foretage en Section 1031 Exchange eller blot ønsker at vide mere om, hvordan en udveksling fungerer, er dette et godt sted at begynde at lære. Disse oplysninger er på ingen måde fuldstændige, og du vil i alle tilfælde ønske at rådføre dig med en professionel skatterådgiver, før du påbegynder en udveksling.
Sektion 1031 i IRC-koden har mange bestemmelser, der skal følges for at gennemføre en vellykket udveksling. De følgende emner repræsenterer en delmængde af disse bestemmelser. Vi præsenterer dem her for at skabe et udgangspunkt for at forstå de grundlæggende krav til en vellykket gennemførelse af en 1031-udveksling og for at præsentere mulige problemer, der kan forsinke eller diskvalificere et ellers acceptabelt udvekslingsscenarie. Som altid bør du tidligt søge råd hos din revisor og/eller skatterådgiver.
Kvalificerende ejendom
Den ejendom, som du afgiver (den “afståede ejendom”), skal bruges i din handel/virksomhed eller holdes til investering og ikke til personlig brug.
Den ejendom, som du planlægger at erhverve (den “erstatningsmæssige ejendom”), skal også bruges i din handel/virksomhed eller holdes til investering og ikke erhverves til personlig brug.
Den afståede ejendom og den erstatningsejendom må ikke være inventar eller anden ejendom, der primært besiddes med henblik på videresalg i forbindelse med almindelig forretning (“forhandlerejendom”).
Skatteudskydelse
For at ombytningen skal være 100 % skatteudskudt, skal købsprisen for den erstatningsejendom være lig med eller overstige salgsprisen for den afståede ejendom, og du må ikke modtage kontanter ved afslutningen af den afståede ejendom. Eventuelle kontanter eller andre “uskiftede” ejendomme, der modtages i forbindelse med ombytningen, kaldes “boot” og kan resultere i en skattepligtig gevinst. “Gammel” gæld skal erstattes med “ny” gæld eller “nye” kontanter. Modtaget boot er muligvis ikke fuldt skattepligtigt, hvis det modtagne bootbeløb er mindre end den gevinst, der er realiseret ved transaktionen, eller hvis en lov på anden måde fritager gevinsten for beskatning.
Sælgerfinansiering
Selv om det er muligt i nogle tilfælde i en minimal periode, gør sælgerfinansiering transaktionen mere kompliceret og i mange tilfælde umulig.
Salgsprovenu
Salgsprovenuet fra den tilbagekøbte ejendom må ikke være faktisk eller konstruktivt modtaget af dig før købet af den erstatningsejendom. Formidleren skal opbevare disse midler for at undgå problemer med “konstruktiv modtagelse”.
Real Property vs. Personal Property
Møbler, udstyr, visse husdyr og andre personlige ejendele, der overføres sammen med den afståede ejendom eller erstatningsejendommen, er ikke “lignende” til fast ejendom og vil blive behandlet som bagagerum, medmindre din erstatningsejendom også omfatter “lignende” møbler, udstyr eller andre personlige ejendele. Hvis det behandles som boot, skal du betale skat af dets værdi.
Navneændringer og hensigt om at holde
Ejendomsretten til erstatningsejendommen skal overtages af den identiske ejer af den afståede ejendom. Hvis John Smith f.eks. sælger Relinquished Property i ombytningen, skal John Smith overtage ejendomsretten til Replacement Property, snarere end hans partnerskab, selskab, trust eller hans søn/datter. Erstatningsejendommen skal erhverves med henblik på at holde den. En afhændelse inden for et år eller to efter modtagelsen kan sætte spørgsmålstegn ved hensigten om at beholde ejendommen.
Skat og juridisk rådgivning
The Texas 1031 Exchange Company fungerer som mellemmand i udvekslingen og praktiserer ikke regnskab eller jura. Du skal forlade dig på råd og vejledning fra din skatterådgiver og/eller advokat i forbindelse med denne ombytningstransaktion.
Identificering og køb af erstatningsejendom
Du skal skrive et brev, der identificerer alle de potentielle erstatningsejendomme til The Texas 1031 Exchange Company eller en passende part i transaktionen inden for 45 dage efter overdragelsen af den afståede ejendom.
Købet af erstatningsejendommen skal være afsluttet inden for 180 dage efter overdragelsen af den afståede ejendom. Loven tillader få forlængelser (katastrofe- eller kampzonetjeneste). Enhver ejendom, der erhverves som Replacement Property, skal indgå i den 45 dages identifikationsskrivelse, der er omtalt ovenfor.
Hvis du identificerer Replacement Property inden for den 45 – dages identifikationsperiode og derefter køber nogle, men ikke alle de ejendomme, som du har identificeret uden begrænsninger, må du ikke hæve de resterende midler fra din ombytningskonto, før den 180 dages ombytningsperiode er afsluttet. Uhensigtsmæssig hævning fra byttekontoen ødelægger transaktionen. For at være sikker må midlerne derfor ikke hæves, før ombytningsperioden er udløbet, eller før alle berettigede ejendomme er blevet købt.
Forbedringer af erstatningsejendommen
Reparationer eller forbedringer, der foretages på erstatningsejendommen, efter at du har modtaget ejendomsretten, tæller ikke med som en del af omkostningerne ved erstatningsejendommen i forbindelse med ombytning. Hvis omfattende reparationer eller forbedringer er nødvendige, og hvis du har brug for, at omkostningerne afspejles som erstatningsboligen, skal erstatningsboligen i første omgang overdrages til den kvalificerede indehaver af ejendomsretten til bytteboligen, indtil reparationerne er afsluttet. For at blive medtaget i ombytningen skal forbedringerne være afsluttet senest på den 180. dag i ombytningen. Forudbetalte materialer eller arbejdsomkostninger er ikke berettigede. Der er yderligere gebyrer, når forbedringer foretages som en del af ombytningen.
Like-Kind Property
Med hensyn til fast ejendom er “like-kind property” defineret som jord og alt, der er permanent knyttet til jorden. En ranch kan f.eks. byttes til et motel, en kontorbygning eller et indkøbscenter. Den rimelige markedsværdi af møblerne i den kontorbygning, som du modtager, er ikke “tilsvarende”, men betragtes snarere som modtaget “bytte”. Du skal betale skat af markedsværdien af de modtagne møbler, medmindre du også foretager en separat ombytning af personlig ejendom ved at købe møbler af “lignende art”.
IRS-rapporteringsfrist
Du skal rapportere en skatteudskudt ombytning til Internal Revenue Service ved hjælp af IRS Form 8824 (Like-Kind Exchanges), sammen med din føderale indkomstskatteopgørelse for det skatteår, hvor du sælger den afståede ejendom. Du skal erhverve din erstatningsejendom, før du indsender denne indkomstskatteangivelse. Hvis du derfor ikke har erhvervet din erstatningsejendom inden indleveringsdatoen for det pågældende skatteår (15. marts eller 15. april for skatteydere i kalenderåret), skal du ansøge om en forlængelse af indleveringsdatoen for det skatteår, hvor du solgte den afståede ejendom.
Related Party Exchanges
I de fleste tilfælde kan du ikke købe erstatningsejendom fra en “nærtstående part” (familiemedlem eller kontrolleret selskab, partnerskab eller trust), som dette udtryk er defineret i Internal Revenue Code. Kontakt os eller din skatterådgiver for at få flere oplysninger, hvis dette begreb gælder for din transaktion.
Overstående oplysninger er ikke skattemæssig eller juridisk rådgivning, men præsenteres til din information og overvejelse. Kontakt venligst din skatte- eller juridiske rådgiver for spørgsmål i forbindelse med gennemførelsen af din 1031-udveksling.