Hvis du i øjeblikket ejer en investeringsejendom, kan en 1031-udveksling være den ideelle ejendomshandel for dig, hvis du ønsker at købe en anden ejendom, mens du sælger din nuværende ejendom. En 1031-udveksling er en skatteudskudt udveksling, der giver dig mulighed for at udskyde kapitalvindingsskatterne, så længe du køber en anden “tilsvarende” ejendom. Denne byttemekanisme anvendes af nogle af de mest succesfulde ejendomsinvestorer og kan være fordelagtig i en række forskellige situationer. Følgende er en generel vejledning om en 1031-byttehandel i Californien. Den indeholder oplysninger om, hvad 1031-udveksling er, hvordan man udfører udvekslingen, og hvorfor udvekslingen kan være fordelagtig for dig. Forståelse af de indviklede detaljer i en 1031-udveksling bør ske ved hjælp af en “kvalificeret mellemmand”, som er en professionel tredjepartsvirksomhed, der imødekommer udvekslingsprocessen og hjælper dig med at undgå at begå kritiske fejl, der kan bringe dit skattebegunstigede salg i fare.
- Hvad er en 1031-udveksling?
- 4 typer af ejendomsbytte
- Simultan ombytning
- Delayed Exchange
- Reverse Exchange
- Bygnings- eller forbedringsudveksling
- Basisdefinitioner for 1031-udveksling
- Hvad er en lignende ejendom?
- Hvad kvalificerer sig som investeringsejendom?
- Hvordan bestemmer du lige eller større værdi i en udveksling?
- Hvad er “boot”?
- Hvad betyder det samme Title Holder / Tax Payer?
- Det 45-dages identifikationsvindue
- Det 180-dages købsvindue
- Gå i gang med en sektion 1031-transaktion
Hvad er en 1031-udveksling?
En 1031-udveksling er en udveksling, der sker, når du sælger en investeringsejendom for at købe en anden. Når du bytter din nuværende investeringsejendom til en anden, vil du typisk skulle betale et betydeligt beløb i kapitalvindingsskat. Men hvis denne transaktion kvalificerer sig som en 1031-udveksling, kan du udskyde disse skatter på ubestemt tid. Dette giver investorer mulighed for at flytte ind i en anden ejendomsklasse og/eller flytte deres fokus til et nyt område uden at blive ramt af en stor skattebyrde.
De vigtigste krav til en 1031-udveksling er: (1) skal købe en anden “tilsvarende” investeringsejendom; (2) erstatningsejendommen skal være af samme eller større værdi; (3) skal investere hele provenuet fra salget (kan ikke modtage nogen “boot”); (4) skal være den samme titelindehaver og skatteyder; (5) skal identificere den nye ejendom inden for 45 dage; og (6) skal købe den nye ejendom inden for 180 dage.
For at forstå, hvor fordelagtig en 1031-udveksling kan være, bør du vide, hvad kapitalvindingsskatten er. I de fleste ejendomshandler, hvor du ejer investeringsejendomme i mere end et år, skal du betale en kapitalvindingsskat. Denne opkræver direkte en skat på forskellen mellem den justerede købspris (oprindelig pris plus forbedringsomkostninger, andre relaterede omkostninger og medregning af afskrivninger) og salgsprisen på ejendommen. Den procentdel, der beskattes af din kapitalgevinst, afhænger af den skatteklasse, som du befinder dig i. 1031-udvekslingen er defineret i henhold til afsnit 1031 i skattelovgivningen, hvorfra den også har sit navn.
4 typer af ejendomsbytte
Der er fire typer af ejendomsbytte, som du kan overveje, når du ønsker at deltage i et 1031-bytte, hvilket omfatter:
- Simultan ombytning
- Spåløbende ombytning
- Reverse ombytning
- Bygge- eller forbedringsombytning
Simultan ombytning
En type 1031-ombytning er en simultan ombytning, som finder sted, når den ejendom, du sælger, og den ejendom, du erhverver, lukker samme dag som hinanden. Husk på, at denne udveksling skal være samtidig, for at du kan få fordelene. Hvis lukningen af en af ejendommene forsinkes i en kort periode, kan udvekslingen blive diskvalificeret, hvilket betyder, at du skal betale fuld kapitalgevinstskat.
En samtidig udveksling kan finde sted på tre forskellige måder. Den første type af samtidig ombytning er en, hvor du bytter skøder med ejeren af den anden investeringsejendom. Den anden type er en trepartsombytning, hvor transaktionen mellem dig og ejeren af den anden investeringsejendom lettes af en tredjepart kaldet en kvalificeret mellemmand (Qualified Intermediary). Kvalificerede mæglere strukturerer hele transaktionen og har uddannelse og erfaring i at håndtere sådanne transaktioner. Uden hjælp fra en kvalificeret mellemmand risikerer du at annullere 1031-udvekslingen og pådrage dig en stor skattebyrde.
Delayed Exchange
En forsinket udveksling er let den mest almindelige 1031-udveksling, som du kan foretage. Når du foretager en forsinket udveksling, vil du kunne afstå eller sælge din investeringsejendom, før du køber en anden investeringsejendom. Dette giver dig mulighed for at bruge midlerne fra et salg til at erhverve en anden ejendom. Denne type udveksling kan ikke finde sted, før du har markedsført din ejendom, sikret dig en køber og har gennemført salget og den endelige købsaftale. Der skal derefter ansættes en kvalificeret mægler til at tilbageholde provenuet fra salget, indtil sælgeren har erhvervet en tilsvarende ejendom.
Du har 45 dage til at finde en ny ejendom og 180 dage til at afslutte. I denne periode vil overskuddet fra salget af din tidligere investeringsejendom blive opbevaret i en bindende trust. Igen, mens salget af din nye ejendom skal være afsluttet inden for 180 dage, vil du kun have 45 dage til at finde den investeringsejendom, du ønsker at købe. Denne tidsramme giver dig et vist spillerum sammenlignet med en samtidig ombytning.
Reverse Exchange
En reverse exchange er unik, idet du finder og køber en investeringsejendom, før du sælger din nuværende investeringsejendom. Din nuværende ejendom vil derefter blive byttet væk. Ved at købe en ny ejendom på forhånd kan du vente med at sælge din nuværende ejendom, indtil ejendommens markedsværdi stiger.
Det største problem med denne type ombytning er, at transaktionen typisk sker med 100 procent kontant. Det er også vigtigt at forstå, at de fleste banker ikke yder omvendt ombytningslån. Husk på, at købet af en anden ejendom med denne ombytning betyder, at du har 45 dage til at bestemme, hvilken af dine nuværende investeringsejendomme der skal opgives. Derefter har du yderligere 135 dage til at gennemføre salget.
Bygnings- eller forbedringsudveksling
En bygnings- eller forbedringsudveksling er en type udveksling, der giver dig mulighed for at foretage forbedringer på ejendommen, før den egentlige udveksling finder sted. Ejendommen vil blive placeret hos en kvalificeret mellemmand i 180 dage, hvor du kan bruge ombytningskapitalen til at foretage de nødvendige forbedringer. Der er dog tre særskilte krav, som du skal opfylde, hvis du ønsker, at alle gevinster skal være skattefrie.
Først skal al bytteegenkapital bruges som udbetaling eller ved at foretage forbedringer på ejendommen inden for 180 dage. Skatteyderen skal modtage den samme ejendom, som blev identificeret på den 45. dag, hvilket betyder, at den ikke må ændre sig væsentligt. Når ejendommen er givet tilbage til skatteyderen, skal den have samme eller højere værdi. Disse forbedringer skal foretages inden for 180 dage.
Basisdefinitioner for 1031-udveksling
Hvad er en lignende ejendom?
Den ejendom, som du får, skal være en “lignende ejendom”, for at transaktionen kan betragtes som en 1031-udveksling. Dette er imidlertid et bredt begreb, hvilket betyder, at den ejendom, du får, ikke behøver at være nøjagtig den samme som den ejendom, du afgav. Næsten enhver form for fast ejendom kan komme i betragtning til denne udveksling. Du kan f.eks. bytte en etageejendom til en lejlighedsejendom. Begge ejendomme skal være i USA.
Hvad kvalificerer sig som investeringsejendom?
Ejendommen skal være en forretnings- eller investeringsejendom, hvilket betyder, at det ikke kan være personlig ejendom. Dit hjem vil ikke kvalificere sig til en 1031-udveksling. En lejeejendom med én familie, som du ejer, kan dog udveksles til en erhvervsmæssig udlejningsejendom.
Hvordan bestemmer du lige eller større værdi i en udveksling?
Egenkapitalen og markedsværdien af den investeringsejendom, som du køber, skal være lig med eller større end det, du solgte din nuværende ejendom for. Hvis din ejendom har et realkreditlån på 300.000 dollars på en bolig til 1 million dollars, skal den ejendom, du ønsker at købe, være mindst 1 million dollars værd, og du skal have samme forhold (eller højere) gæld på ejendommen.
Hvad er “boot”?
Udtrykket “boot” henviser til ikke-lignende ejendom, der modtages i en ombytning. Typisk er boot i form af kontanter, realkreditgæld eller personlig ejendom, der modtages i en byttehandel. Hvis du ønsker, at din ombytning skal være helt skattefri, kan du ikke modtage boot ved salget af ejendommen. Ethvert bytte, som du modtager, vil blive beskattet.
Hvad betyder det samme Title Holder / Tax Payer?
Det navn og den selvangivelse, der står på ejendomstitlen for den ejendom, som du sælger, skal være det samme som det navn og den selvangivelse, som du oplyser, når du køber en ny ejendom. En undtagelse er tilladt, hvis du er eneste medlem af et selskab med begrænset ansvar, hvor ejendommen overdrages fra dit selskab til dig.
Det 45-dages identifikationsvindue
Uanset hvilken type 1031-bytte du deltager i, har du 45 dage fra salgsafslutningen til at finde op til tre ensartede ejendomme. Hvis du identificerer to eller tre ejendomme, skal deres samlede værdi være lig med eller overstige værdien af den ejendom, der sælges.
Det 180-dages købsvindue
Når du sælger din nuværende ejendom, har du 180 dage til at købe en erstatningsinvesteringsejendom og gennemføre 1031-udvekslingen.
Gå i gang med en sektion 1031-transaktion
Hvis du føler, at en 1031-udveksling er det rigtige for dig, er det vigtigt, at du ved, hvad du gør, og at du følger alle reglerne. Det første skridt er altid at kontakte en kvalificeret mellemmand, som kan hjælpe dig med at håndtere din udveksling. Uanset om du gennemfører en samtidig udveksling eller en forsinket udveksling, skal den investeringsejendom, som du vælger at købe, være magen til den ejendom, som du afgiver. Det er også vigtigt, at du ikke forsøger at bruge nogen personlig ejendom i denne udveksling. Husk på, at du har 45 dage til at finde en ejendom og 180 dage til at gennemføre udvekslingen. Enhver forsinkelse i forhold til disse tidsfrister kan medføre, at du skal betale kapitalvindingsskat.
Som investor kan disse udvekslinger være nyttige på en række forskellige måder. Hvis du ønsker at diversificere dine aktiver med en anden ejendom eller gerne vil købe en ejendom, der har et bedre estimeret afkast, er en 1031-udveksling et godt værktøj. Det kan også være nyttigt, hvis du i øjeblikket forvalter den investeringsejendom, du ejer, men hellere vil købe en ejendom, der allerede er forvaltet. Selv om du nu burde forstå, hvordan du kommer i gang med en sektion 1031-transaktion, er dette en utrolig kompliceret proces, der kommer med mange forhindringer, som skal navigeres. Kontakt AB Capital for at få vores liste over betroede kvalificerede mellemmænd.