Teamet hos Money Empire har bemærket en voksende tendens inden for realkreditområdet på det seneste – en stigning i lån med krydssikkerhedsstillelse. Men hvad er de?
For at optrævle dette begreb talte vi med Money Empire Manager Kayne Wahlstrom og registreret finansiel rådgiver Goran Loncar.
Hvad er kryds-kollateralisering?
Kryds-kollateralisering forekommer, når flere ejendomme bruges sammen som sikkerhed for et lån fra én bank.
Kryds-kollateralisering forekommer, når flere ejendomme bruges sammen som sikkerhed for et lån fra én bank. Det lyder måske umiddelbart fint, men som Kayne forklarer, opstår der hurtigt problemer, når man ønsker at foretage ændringer i sin portefølje.
“Lad os sige, at en person har to ejendomme hos bank A, der hver er 500.000 dollars værd, hvilket giver en samlet aktivværdi på 1.000.000 dollars. De har også gæld til en værdi af 700.000 dollars. De ønsker at sælge et hus for at realisere noget kapital til et erhvervskøb eller lidt ekstra kontanter. De siger til sig selv: “Vi vil sælge hus B for 600 000 USD, få 300 000 USD i baglommen og lade gælden i det andet hus stå tilbage. Men i den tid, der er gået, siden de først optog lånene, er deres indkomst faldet, og de kan nu ikke betale for gælden, hvis de sælger en ejendom. De tror, at de får et godt kontant boost, men banken vil sige: “Nej – du skal bruge disse midler til at betale din realkreditgæld af.”
Det betyder dog ikke, at du ikke kan bruge flere ejendomme til at sikre flere lån – du skal bare gribe det an på en anden måde.
“Antag, at en kunde har ejendom A hos bank A, og de har egenkapital i den ejendom, som de ønsker at købe ejendom B med. Vi får en revolverende kredit eller en overtrækskredit uudnyttet på ejendom A, og det bliver indskuddet til ejendom B, som så købes hos en anden bank.”
Tværgående lån på tværs af sikkerhedsstillelse bliver mere og mere almindeligt.Fordelen ved at lade hver ejendom være sikkerhed for kun ét lån er, at det er klart for dig, hvor meget gæld du har på hvert aktiv.
“Hvis du så sælger en af disse ejendomme, ved du præcis, hvor mange kontanter du vil realisere, når først mæglergebyret og realkreditlånet er betalt.”
Som Goran kort og godt udtrykte det: “Ejendomsinvestering 101 er at sprede sin risiko.” Hvis alle dine lån er sikret med ét kæmpe samlet aktiv, vil det låse dig fast til at bruge en enkelt bank og unødigt binde alle dine ejendomsinvesteringers formuer sammen.
Hvad kan du gøre, hvis dine lån er krydssikrede?
Hvis dine lån er krydssikrede i øjeblikket, hvordan kan teamet hos Money Empire så hjælpe dig ud af den situation? Kayne forklarede, at det ville starte med en analyse af din nuværende situation.
“Vi ville se på din portefølje – samlede aktiver, samlede passiver. Vi ville derefter bestemme, hvad hver enkelt ejendom er værd og begynde at opdele din risiko på forskellige banker.”
Førdelen ved at arbejde med finansielle rådgivere er, at de er en uafhængig part – de sælger ikke lån, så de er i stand til at give objektive råd om, hvad der er bedst for din pengepung. Som Goran forklarede: “Ofte vil din bank være det første sted at henvende sig, når du har finansielle behov, men det er vigtigt at huske, at de arbejder med at tjene penge – de vil ikke sige: ‘Af hensyn til din langsigtede finansielle sundhed vil vi anbefale, at du tager et lån i en anden bank’.” En uafhængig finansiel rådgiver kan man derimod stole på, at han eller hun vil sætte dine bedste finansielle interesser i centrum.
For at få mere at vide om at arbejde med Money Empire-teamet for din finansielle rådgivning i Auckland, så kontakt os i dag.