Short sales kan give potentielle boligkøbere en fremragende mulighed for at gøre en god handel. Hvis du er i markedet for at købe et short-sale hjem, skal du forberede dig på en langvarig lukningsproces og stål dig selv til at hoppe gennem nogle hoops, der ikke generelt er forbundet med traditionelle salg. Og hvis du er en potentiel short sale-køber, skal du også bevæbne dig selv med viden om, hvordan du finder short sales i nærheden af dig.
Hvis du overvejer denne type boligkøb, er her vores ekspertstøttede forklaring på, hvad der er et short sale, hvad der er de potentielle fordele og ulemper ved at købe et, og hvordan du finder short sale-lister i dit område.
Hvad er et short sale?
Et short sale opstår, når en boligejer skylder mere på sit hus, end det i øjeblikket er værd, men alligevel har brug for at sælge. Det kan ske, når husejeren har købt huset på toppen af markedet, og markedet derefter tager et slag.
Den store recession er et godt eksempel på dette scenarie, og det skabte masser af short sales. “Folk havde finansieret deres hjem 100 %,” siger Jessica Wallace, en topsælger med base i Santa Cruz i Californien, så de havde ingen egenkapital, da “markedet faldt med 10 %.”
En anden grund til, at en boligejer kan være nødt til at sælge ved et short sale, er, hvis de har overforbrugt sig selv med lån eller kreditlinjer til egenkapital.
For at denne type salg skal gå igennem, skal sælgeren overbevise sin långiver om at tage mindre end huset er værd (med andre ord, at komme op “kort” på salget). Långiverne har et incitament til at gøre dette – hvis huset er mindre værd end det, låntageren har betalt, og låntageren virkelig ikke har nogen mulighed for at foretage betalingerne – for at undgå processen med tvangsauktion, som også er dyr.
Hvorfor vil jeg overveje at købe et short-sale hjem?
Den vigtigste grund til at købe et short-sale hjem? Du kan få en god handel.
For eksempel, lad os sige, at du køber fra en boligejer, der købte på toppen af markedet … og du var heldig at komme sammen, når markedet tager et stort dyk.
Så godt, der er mindre konkurrence fra andre købere for disse lister. Og i modsætning til en tvangsauktion (hvorigennem du også kan ende med at få et godt tilbud), vil du kunne gå igennem et short sale-hjem, før du afgiver et tilbud.
Du kan også få alle inspektioner på ejendommen, som du ønsker, herunder før du afgiver tilbuddet, hvis sælgeren er enig. Og i sidste ende er et short sale sandsynligvis i bedre stand end et egentligt tvangsauktioneret hus.
Hvad er nogle af ulemperne ved at købe et short sale?
Short sale-boliger sælges normalt i uændret stand. Og långivere ønsker måske ikke at betale alle de gebyrer, der normalt er en del af sælgerens lukkeomkostninger, for at spare sig selv nogle penge, fordi de allerede tager et tab.
“Den eneste grund til, at du vil købe et short sale, er, at du får en god pris på det,” siger Wallace.
“Fordi i et short sale får du ikke de reparationer, der skal udføres på ejendommen, enten af boligejeren, som tabte penge og ikke har nogen at investere i huset, eller af banken, som også vil tabe penge. Det er helt klart en situation, hvor køber skal passe på.”
På den anden side kan det at købe et short sale for alvor sætte din tålmodighed på prøve: Hele processen kan strække sig over lang tid, fordi du venter på et svar fra ikke en enkeltperson, men fra banken eller långiveren.
“Et short sale er kort om penge, men meget lang om tid,” forklarer Wallace. “Jeg har set det tage så lang tid som et år. Du kommer til at vente i lang tid, og hvis du har sat dit hjerte på en ejendom, kan du blive meget skuffet.”
Det skyldes, at selv om boligejeren har godkendt tilbuddet, “kan långiveren komme tilbage seks måneder senere og sige: ‘Nej, vi vil ikke acceptere denne pris’. Så du kommer til at vente i lang tid – og du får måske aldrig en godkendelse.”
OK, jeg tror, jeg er interesseret. Hvor kan jeg finde short sale boliger?
Hvis du er i markedet for at købe en short sale i nærheden af dig, skal du først finde dig en køberagent. “Du ønsker at forbinde dig med en lokal ejendomsmægler, der er veletableret og kender området,” siger Wallace. “Det er dem, der kender til korte salg og kan fortælle dig det.”
Mange mæglerfirmaer giver lister over korte salg til folk, der har fortalt mæglerfirmaet, at de er interesserede, så spørg din agent, om deres mæglerfirma tilbyder en sådan service. Tal også med din agent om at oprette dig med MLS adgang, så du kan søge efter short sale boliger i dit område.
Du kan søge efter short sales direkte gennem MLS, som lister dem, nogle gange markeret direkte. Du kan ofte kende et short sale ved at se på beskrivelserne i listen. De siger måske direkte “short sale” – eller hvis ikke, kan de indeholde andre afslørende udtryk som “underlagt bankens godkendelse”, “meddelelse om misligholdelse”, “på vej til auktion” eller andre afsløringer om status.
En anden måde at finde short sales på er gennem en agent, der har specialiseret sig i short sales: Disse er liste agenter, der repræsenterer långivere, og de er normalt liste boliger i bulk. De vil sandsynligvis have en SFR-certificering (short sales and foreclosure resource) fra National Association of Realtors. (Men du vil sandsynligvis stadig have din egen købsmægler til at repræsentere dig og beskytte dine interesser, hvis du finder dit short sale på denne måde.)
Du kan også finde short sales direkte gennem retsbygningen. På byens eller amtets kontor kan du se lister over personer med misligholdte lån – også kendt som pre-foreclosure. Dette er trin før tvangsauktion, og der er normalt en periode på omkring seks måneder efter en boligejers sidste manglende betaling af realkreditlånet, før banken rent faktisk vil tvangsauktionere.
Wallace bemærker, at dette blot er en måde at spore boliger, der kan blive til short sales – men langt fra en garanti for, at de bliver det. “Det meste af tiden finder de en måde at foretage realkreditbetalinger på,” siger hun. “Men det er en indikation af, hvem der har problemer med at betale realkreditlånet, og der vil være mange af dem lige nu,” tilføjer hun i betragtning af coronavirus-pandemien og den tilhørende økonomiske krise.
Hvis du har gammeldags fornemmelser, kan du måske have held med at finde korte salg gennem avisen. Scan din lokale ejendomsafdeling og se, hvad du kan finde. Eller du kan gennemlæse rubrikannoncer på digital vis på Craigslist. Lav en lokal søgning under “fast ejendom til salg” og søg på udtrykket “short sale” eller “foreclosure”.”
Sådan kan du også bruge rubrikannoncer omvendt: Du kan indrykke en annonce, hvor du annoncerer din søgning. Du kan annoncere din interesse i at købe en bolig til short sale på kommunale opslagstavler, relevante grupper på sociale medier og andre digitale og reelle steder.
Du kan også bruge dine netværkskoder til at søge efter short sale. Måske er der en lokal ejendomsinvestorklub i dit område, som du kan deltage i. Investorer er dine konkurrenter om disse boliger, men de leder også specifikt efter udlejningsboliger eller fix-and-flips, så de kan være en god kilde til boliger, der ikke passer ind i deres købskasser – men passer perfekt ind i dine.
Du kan også kigge på onlineplatforme: Nogle platforme (såsom Zillow) har korte salgsspecifikke søgninger for købere.
Men selv om den store recession for omkring et årti siden skabte mange korte salg, er det stadig uvist, om den nuværende økonomiske krise vil gøre det samme. “Ingen af os kan forudsige fremtiden,” siger Wallace og forklarer, at vi bør vide mere om seks måneder til et år. Men hvis priserne falder 10 % eller mere, siger hun, så er det tid til “virkelig at begynde at åbne øjnene og kigge efter short sales.”