Da du var yngre, var dit hjem det perfekte sted. Din rummelige baghave, som var skygget af træer, gav dine børn mulighed for at løbe, grine og lege. Dit køkken, sammen med dit fuldt udstyrede køleskab, leverede løbende rigelige måltider til at brødføde din voksende familie. Din stue og din hule, der var udstyret med husets fjernsyn, fungerede som familiens samlingssted for at lokke hvert enkelt medlem væk fra deres individuelle værelser for at dyrke familiebånd.
I disse år har du måske troet, at det sidste, du nogensinde ville tænke på, ville være at forlade det hjem, som du og din familie elsker. Men når du går på pension, og dine børn har forladt reden, begynder du måske at indse, at du foretrækker at blive ældre i et nyt hjem, der passer bedre til denne fase i dit liv.
Hvorfor købe et nyt hjem som ældre?
Måske virker det hjem, der tidligere tjente din voksende familie perfekt, nu for stort til dine nuværende behov. At have et hjem i flere etager med flere værelser og en stor have kræver nu måske mere arbejde, end du er villig til at lægge i at vedligeholde det, og hvis du er pensionist, foretrækker du måske at skære ned til et mindre, mere overskueligt hjem. Eller måske har du brug for et hjem, der opfylder nye fysiske behov, f.eks. et hjem i et plan med ramper eller gelændere og bredere døråbninger. Måske er et varmere klima attraktivt, eller måske vælger du blot at flytte tættere på resten af din familie. Uanset hvad dine grunde er, er der en levedygtig mulighed for at blive ældre i et nyt hjem i stedet for dit nuværende hjem.
HECM til køb
I begyndelsen af 1980’erne blev et nyt låneprodukt kaldet et omvendt realkreditlån godkendt til at blive forsikret af Federal Housing Administration (FHA). Dette statsforsikrede boliglån, mere specifikt kaldet et Home Equity Conversion Mortgage (HECM), blev udviklet udelukkende til seniorer og underskrevet som lov i 1988. Det finansielle værktøj blev en af de eneste metoder, der gav ældre boligejere adgang til en del af deres egenkapital uden at skulle forlade deres hjem eller øge deres månedlige udgifter. I 2008 udviklede lånet sig til at omfatte en ny variant, der gav ældre boligejere de samme fordele som det traditionelle HECM-omvendte realkreditlån, men tilføjede muligheden for også at købe et nyt hjem. Dette lån blev kaldt HECM for Purchase, og med den type finansiering, det tilbyder, kan det være lige det svar, du leder efter.
Hvordan virker det?
HECM for Purchase er en løsning, der giver dig mulighed for at opnå to mål i kun én transaktion: at opnå en mere passende hovedbolig og at opnå et omvendt realkreditlån. Dette kan spare dig penge, da du kun pådrager dig et enkelt sæt lukkeomkostninger, fordi det konsoliderer to finansielle transaktioner – køb af et hjem og finansiering af det med et omvendt realkreditlån – til én.
Med HECM for Purchase omvendt realkreditlån yder låntageren en udbetaling ved hjælp af salget af det tidligere hjem eller andre opsparinger. Den egenkapital, der er opnået gennem udbetalingen og den nye boligs værdi, bruges derefter til at beregne det omvendte realkreditlåns beløb. Under denne proces kan låntagerne være nødt til at opfylde kravene til forholdet mellem lån og værdi med en betydelig udbetaling og fremlægge dokumentation for personlig indkomst og midler. Alle eller en del af midlerne fra det omvendte realkreditlån dækker derefter de resterende omkostninger ved boligen, ligesom ved et traditionelt realkreditlån.
Fordelen ved at finansiere med et omvendt realkreditlån er, at i stedet for at betale lånet tilbage hver måned over tid som ved et traditionelt realkreditlån, udskydes tilbagebetalingen af det omvendte realkreditlån til det tidspunkt, hvor lånet forfalder (se Hvornår forfalder et HECM til køb? nedenfor). På denne måde kan ældre låntagere med en fast indkomst finansiere købet af et nyt hjem uden den byrde at skulle foretage månedlige afdrag på realkreditlånet. Låntagerne er ansvarlige for at betale ejendomsskatter, ejerskifteforsikring og for vedligeholdelse af boligen.
Andre vigtige oplysninger om HECM for Purchase
Ejendomstyper, der er berettigede
Enfamiliehuse og eksisterende ejendomme med fire enheder eller mindre er typisk berettigede til en HECM for Purchase, og ifølge U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), er følgende ejendomme ikke støtteberettigede:
- Samarbejdsenheder
- Nyopførte boliger, hvor der ikke er udstedt et beboelsescertifikat eller tilsvarende af den relevante lokale myndighed
- Pensionater
- Bed and breakfast-virksomheder
- Eksisterende fabrikshuse, der er bygget før den 15. juni 1976; og
- Eksisterende fabrikshuse, der er bygget efter den 15. juni 1976, og som ikke er i overensstemmelse med sikkerhedsstandarderne for fabrikshuse, som det fremgår af påsatte certificeringsmærker (f.eks.g., dataplade og HUD-certificeringsmærke) og/eller mangler et permanent fundament som krævet i HUD’s Permanent Foundations for Manufactured Housing Guide eller huse, der er installeret eller tidligere har været beboet på et andet sted eller en anden lokalitet.
Låntagerforpligtelser
Forpligtelserne i henhold til HECM for Purchase er de samme som det traditionelle HECM omvendt realkreditlån. Du skal fortsætte betalingerne af ejendomsskatter, ejerskifteforsikringer, eventuelle foreningsgebyrer for husejere og udgifterne til grundlæggende vedligeholdelse af boligen for at undgå misligholdelse af lånet.
Der er nogle aspekter af HECM for Purchase, der adskiller sig fra det traditionelle HECM omvendt realkreditlån. Fordi omvendte realkreditlån er beregnet til at hjælpe seniorer med at ældes på stedet, skal du flytte ind i det nye hjem inden for 60 dage efter lukningen, og det nye hjem skal blive din primære bopæl.
Hvornår forfalder HECM for Purchase?
Selv om der ikke er nogen specifik dato, hvor HECM for Purchase-lånet forfalder, kan nogle få begivenheder medføre, at lånet forfalder til betaling. Følgende er sådanne begivenheder, der vil medføre, at lånet forfalder:
- Den sidste tilbageværende låntager eller ikke-lånende ægtefælle dør eller forlader hjemmet for at bo et andet sted i mere end 12 på hinanden følgende måneder.
- Hjemmet sælges.
- Du opfylder ikke låntagers forpligtelser til at opretholde betaling af ejendomsskatter, ejerskifteforsikring, ejerforeningsgebyrer og grundlæggende reparationer af boligen, eller du overholder ikke andre lånebetingelser.
Egte låntagerhistorie
Nogle låntagere bruger nu dette låneprodukt til at hjælpe dem med at købe deres hus. For American Advisors Group låntagere Andy og Beatrice Hollimon førte HECM for Purchase lånet dem til deres smukke nye hjem: et 2,000 kvadratfod, tre værelses hjem i Lake Worth, Florida.
“Vi ejede vores hjem i St. Louis-området i et stykke tid … og vi var på udkig efter et andet sted at gå på pension”, fortalte Andy Hollimon, da han forklarede den drøm, han og hans kone havde om at flygte fra de kolde vintre i Midtvesten og flytte sydpå til et mere tempereret klima.
Med HECM for Purchase var Hollimons i stand til at sælge deres gamle hjem og købe et nyt hjem med et omvendt realkreditlån. Uden HECM for Purchase ville prisen på deres drømmehjem have været uden for deres rækkevidde. Nu nyder de deres nye liv uden månedlige afdrag på deres realkreditlån. Låntagerne er fortsat ansvarlige for at betale ejendomsskatter, ejerskifteforsikring og vedligeholdelse af boligen. Deres historie blev for nylig omtalt i Huffington Post.
En fordel ved et HECM for Purchase omvendt realkreditlån er, at det giver dig mulighed for at undgå at bruge alle dine pensionsaktiver til at købe et nyt hjem. Du kan også afstå fra at bruge din faste månedlige indkomst på en månedlig realkreditbetaling, hvilket er typisk for traditionelle realkreditlån. Med et HECM for Purchase har låntagerne adgang til et finansielt værktøj, der hjælper dem med at: undgå at dræne aktiverne, erhverve et mere passende hjem og ældes der uden månedlige realkreditlånsbetalinger. Låntagerne er ansvarlige for betaling af ejendomsskatter, ejerskifteforsikring og vedligeholdelse af boligen. For yderligere oplysninger om, hvordan dette finansielle værktøj kan fungere for dig, kan du kontakte en American Advisors Group HECM for Purchase reverse mortgage professionel på 1-888-998-3147.
Kilder:
Wargo, Buck. “St. Louis-par bruger HECM-hypothek til at købe drømmehjem i Florida.” NP. 28. juni 2015. Web. 8. juli 2015. http://www.huffingtonpost.com/buck-wargo/st-louis-couple-uses-hecm-mortgage-to-buy-dream-home-in-florida_b_7662948.html
“Køb et hjem med et omvendt realkreditlån.” Kiplinger.com. Kiplinger. NP. ND. Web. 24. juni 2015. http://www.kiplinger.com/article/retirement/T037-C000-S004-buy-a-home-with-a-reverse-mortgage.html
“Købe et hus med et HECM Reverse Mortgage.” MtgProfessor.com. Mortgage Professor. NP. ND. Web. 24. juni 2015. http://www.mtgprofessor.com/A%20-%20Reverse%20Mortgages/Buying%20a%20House%20With%20a%20HECM%20Reverse%20Mortgage.html
“HECM for Purchase Frequently Asked Questions.” HUD.gov. U.S. Department of Housing and Urban Development. NP. ND. Web. 23. juni 2015. http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/faqs_hecm
Herron, Janna. “Brug et omvendt realkreditlån til at købe en bolig?” BankRate.com. Bankrate. NP. ND. 24. juni 2015. http://www.bankrate.com/finance/mortgages/use-reverse-mortgage-to-buy-a-home.aspx
“Salg af HECM til køb”. ReverseReview.com Den omvendte anmeldelse. NP. ND. Web. 23. juni 2015. http://www.reversereview.com/magazine/feature-selling-the-hecm-for-purchase.html