- Reverse Mortgage vs. Home Equity Loan vs. HELOC: En oversigt
- Nøglepunkter
- Omvendt realkreditlån
- Home Equity Loan
- Home Equity Line of Credit (HELOC)
- Nøgleforskelle
- Udbetaling
- Tilbagebetaling
- Krav til alder og egenkapital
- Kredit- og indkomststatus
- Kredit- og indkomststatus
- Skattefordele
- Særlige overvejelser
Reverse Mortgage vs. Home Equity Loan vs. HELOC: En oversigt
Hvis du er husejer og mindst 62 år gammel, kan du måske være i stand til at konvertere din hjemlige egenkapital til kontanter til at betale for leveomkostninger, sundhedsudgifter, en boligombygning, eller hvad du ellers har brug for. Denne mulighed er et omvendt realkreditlån; boligejere har dog andre muligheder, herunder lån til egenkapital og kreditlinjer til egenkapital (HELOCs).
Alle tre giver dig mulighed for at udnytte din egenkapital i hjemmet uden at skulle sælge eller flytte ud af dit hjem. Der er dog tale om forskellige låneprodukter, og det betaler sig at forstå dine muligheder, så du kan beslutte, hvad der er bedst for dig.
Nøglepunkter
- I modsætning til et første realkreditlån, hvor du foretager månedlige betalinger til långiveren, er det ved et omvendt realkreditlån långiveren, der betaler dig.
- Eventuelt sælger en långiver med omvendt realkreditlån boligen for at inddrive de penge, der er udbetalt til boligejeren, og den resterende egenkapital går til dig eller dine arvinger.
- Et boliglån indebærer en enkelt engangsbetaling, der tilbagebetales i regelmæssige rater for at dække hovedstol og renter (som normalt er til en fast rente).
- Som kreditkort giver HELOC’er dig mulighed for at trække på din kreditlinje, når du har brug for det, og du betaler kun renter på det, du bruger.
- Alle tre gældsinstrumenter har fordele og ulemper, som boligejere skal tage i betragtning for at afgøre, hvilket instrument der er det rigtige for dem.
Omvendt realkreditlån
Et omvendt realkreditlån fungerer anderledes end et fremadrettet realkreditlån – i stedet for at du foretager betalinger til en långiver, foretager långiveren betalinger til dig, baseret på en procentdel af din boligs værdi. Med tiden stiger din gæld – efterhånden som der foretages betalinger til dig og påløber renter – og din egenkapital falder, efterhånden som långiveren køber mere og mere af den.
Du har fortsat ejendomsretten til din bolig, men så snart du flytter ud af boligen i mere end et år, sælger den eller går bort – eller bliver i restance med ejendomsskatter eller forsikringer, eller boligen forfalder – forfalder lånet. Långiveren sælger boligen for at få de penge tilbage, der er blevet udbetalt til dig (samt gebyrer). Den eventuelle egenkapital, der er tilbage i boligen, går til dig eller dine arvinger.
Studer nøje de forskellige typer af omvendte realkreditlån og sørg for at vælge det, der passer bedst til dine behov. Gennemgå det med småt – med hjælp fra en advokat eller skatterådgiver – før du skriver under. Svindel med omvendte realkreditlån, der forsøger at stjæle egenkapitalen i dit hjem, er ofte rettet mod ældre voksne. FBI anbefaler, at du ikke reagerer på uopfordrede reklamer, at du er mistænksom over for folk, der hævder, at de kan give dig et gratis hjem, og at du ikke accepterer betalinger fra enkeltpersoner for et hjem, du ikke har købt.
Bemærk, at hvis begge ægtefæller har deres navn på realkreditlånet, kan banken ikke sælge huset, før den overlevende ægtefælle dør – eller før de ovenfor nævnte situationer med skat, reparation, forsikring, flytning eller salg af huset opstår. Par bør undersøge spørgsmålet om den efterlevende ægtefælle nøje, før de accepterer et omvendt realkreditlån.
Der kan også være andre ulemper, herunder høje lukkeomkostninger og muligheden for, at dine børn ikke arver familiens hus. Renter, der opkræves på et omvendt realkreditlån, akkumuleres generelt, indtil realkreditlånet opsiges.
Diskrimination i forbindelse med udlån af realkreditlån er ulovlig. Hvis du mener, at du er blevet udsat for forskelsbehandling på grund af race, religion, køn, civilstand, brug af offentlig hjælp, national oprindelse, handicap eller alder, er der skridt, du kan tage. Et af disse skridt er at indgive en rapport til Consumer Financial Protection Bureau eller til det amerikanske Department of Housing and Urban Development (HUD).
Home Equity Loan
Lige et omvendt realkreditlån giver et home equity-lån dig mulighed for at konvertere din boligs egenkapital til kontanter. Det fungerer på samme måde som dit primære realkreditlån – faktisk kaldes et home equity-lån også for et andet realkreditlån. Du modtager lånet som en enkelt engangsbetaling og foretager regelmæssige betalinger for at betale af på hovedstolen og renterne, som normalt er en fast rente. Men i modsætning til et omvendt realkreditlån behøver du ikke at være 62 år for at få et sådant.
Home Equity Line of Credit (HELOC)
Med en home equity line of credit (HELOC) har du mulighed for at låne op til en godkendt kreditgrænse, efter behov. I den henseende fungerer en HELOC mere som et kreditkort.
Med et almindeligt boliglån betaler du renter på hele lånebeløbet, men med en HELOC betaler du kun renter på de penge, du rent faktisk hæver.
Den faste rente på et boliglån betyder, at du altid ved, hvad din betaling vil være, mens den variable rente på en HELOC betyder, at betalingsbeløbet varierer.
På nuværende tidspunkt er de renter, du betaler på home equity-lån og HELOC’er, ikke fradragsberettigede i skat, medmindre du bruger pengene til boligrenoveringer eller lignende aktiviteter på den bolig, der sikrer lånene. Før Tax Cuts and Jobs Act of 2017 var renter på egenkapitallån helt eller delvist skattefradragsberettigede. Bemærk, at denne ændring gælder for skatteårene 2018 til 2025.
Dertil kommer – og dette er en vigtig grund til at træffe dette valg – at med et home equity-lån forbliver dit hjem et aktiv for dig og dine arvinger. Det er dog vigtigt at bemærke, at dit hjem fungerer som sikkerhed, så du risikerer at miste dit hjem til tvangsauktion, hvis du misligholder lånet.
Nøgleforskelle
Reverse realkreditlån, home equity-lån og HELOC’er giver dig alle mulighed for at konvertere din egenkapital i hjemmet til kontanter. De varierer dog med hensyn til udbetaling og tilbagebetaling samt krav som f.eks. alder, egenkapital, kredit og indkomst. Baseret på disse faktorer er her de vigtigste forskelle mellem de tre lånetyper.
Udbetaling
- Omvendt realkreditlån: månedlige betalinger, engangsbetaling, kreditlinje eller en kombination af disse
- Lån på egenkapitalen: engangsbetaling
- HELOC: efter behov, op til en forhåndsgodkendt kreditgrænse – leveres med et kredit- eller betalingskort eller et checkhæfte
Tilbagebetaling
- Lån til omvendt realkreditlån (udskudt tilbagebetaling) forfalder, så snart låntageren bliver i restance med ejendomsskatter eller forsikringer eller under andre bestemte omstændigheder.
- Boligkapitallån indebærer månedlige betalinger, der foretages over et bestemt tidsrum med en fast rente.
- HELOC’er indebærer månedlige betalinger baseret på det lånte beløb og den aktuelle rente.
Krav til alder og egenkapital
- Omvendt realkreditlån: skal være mindst 62 år og skal eje boligen direkte eller have en lille realkreditsaldo
- Lån på egenkapitalen: Ingen alderskrav og skal have mindst 20 % egenkapital i boligen
- HELOC: Ingen alderskrav og skal have mindst 20 % egenkapital i boligen
Kredit- og indkomststatus
- Omvendt realkreditlån: Ingen alderskrav og skal have mindst 20 % egenkapital i boligen
Kredit- og indkomststatus
- ingen indkomstkrav, men nogle långivere kan kontrollere, at du kan foretage rettidige og fulde betalinger for løbende ejendomsudgifter som f.eks. ejendomsskatter og forsikringer
- Home equity loan: god kreditværdighed og bevis for en stabil indkomst, der er tilstrækkelig til at opfylde alle finansielle forpligtelser
- HELOC: En god kreditværdighed og bevis for en stabil indkomst, der er tilstrækkelig til at opfylde alle finansielle forpligtelser
Skattefordele
- Reverse mortgage: ingen, indtil lånet ophører
- Home equity loan: for skatteårene 2018 til 2025 er renterne kun fradragsberettigede, hvis pengene blev brugt til kvalificerede formål – til at købe, bygge eller væsentligt forbedre skatteyderens hjem, der sikrer lånet
- HELOC: det samme som for et lån på egenkapitalen i hjemmet
Særlige overvejelser
Reverse realkreditlån, lån på egenkapitalen i hjemmet og HELOC’er giver dig alle mulighed for at konvertere din egenkapital i hjemmet til kontanter. Så hvordan beslutter man, hvilken lånetype der er den rigtige for dig?
Generelt anses et omvendt realkreditlån for at være et bedre valg, hvis du leder efter en langsigtet indtægtskilde og ikke har noget imod, at dit hjem ikke bliver en del af din ejendom. Hvis du er gift, skal du dog sikre dig, at den efterladte ægtefælles rettigheder er klare.
Enten et lån på egenkapitalen eller en HELOC anses for at være et bedre valg, hvis du har brug for kontanter på kort sigt, vil være i stand til at foretage månedlige afdrag og foretrækker at beholde din bolig. Begge har betydelige risici sammen med deres fordele, så gennemgå mulighederne grundigt, før du tager en af dem.