Spring til
-
Hvad er underwriting af fast ejendom?
-
Hvad laver en underwriter?
-
Hvordan underwriting af fast ejendom fungerer
En typisk ejendomstransaktion har så mange bevægelige dele, at det kan være let at fare vild i detaljerne. Midt i markedsudsving, teknologiske fremskridt og ændringer i boligkøbsbranchen er nutidens investorer nødt til at være ekstra opmærksomme for at sikre, at intet går galt i byen.
En del af underwriting-processen for ejendomshandler findes specifikt for at hjælpe investorer (og långivere) med at undgå potentielt risikable handler. Læs den følgende vejledning igennem, før du nærmer dig din næste handel, og lær hvordan du får det bedste ud af underwriting af fast ejendom.
Hvad er underwriting af fast ejendom?
Underwriting af fast ejendom er den proces, hvor man gennemgår en låneansøgning for at afgøre, hvor stor en risiko der er involveret. Underwriteren vil se på låntagers økonomiske status og værdien af den pågældende ejendom for at gennemgå potentialet i handlen. Underwriting er en afgørende del af transaktionsprocessen, da det kan hjælpe både investorer og långivere med at omgå mislykkede ejendomme.
Simpelt sagt kan underwriting af fast ejendom tænkes på samme måde som forhåndsgodkendelsesprocessen for et lån. Begge analyserer en låntagers økonomi for at afgøre, om en handel er levedygtig. Forskellen er, at underwriting specifikt tager højde for det involverede risikoniveau og i mange tilfælde kræver ekstra oplysninger fra låntageren for at gøre dette. Denne omfattende proces kræves ikke altid af långivere, så mange investorer vil faktisk selv lære at underwrite en handel (med vejledning fra en finansiel rådgiver).
Definition af underwriting
Definitionen af underwriting er processen med at acceptere ansvar, når en investering er foretaget, og garantere betaling i tilfælde af tab eller skade. Underwriting er ikke udelukkende begrænset til fast ejendom og kan bruges til enhver form for lån, investering eller forsikring. Ifølge Investopedia stammer underwriting fra en praksis, hvor investorer efterlod en underskrift under det risikobeløb, de var villige til at påtage sig i en given handel. Selv om processen er meget mere formel i dag, er navnet underwriting stadig forbundet med denne type risikovurdering.
Hvad laver en underwriter?
En underwriters rolle er at undersøge låntageren og investeringen for at bestemme sikkerheden i et lån. En af de vigtigste faktorer, som de vil se på, er gældsbetjeningsdækningsgraden (DSCR). Denne måleenhed beregnes ved at gennemgå nettodriftsindtægten af en investering i forhold til det samlede lånebeløb. I bund og grund vil dette afsløre, om overskuddet fra investeringen vil være nok til at tilbagebetale lånet. Underwriteren vil bruge disse oplysninger sammen med et par andre faktorer til at afgøre, om et lån skal godkendes eller ej.
Der er desuden underwritere ansvarlige for at sikre, at der er tilstrækkelig sikkerhed til at sikre det potentielle lån. De fleste ejendomslån vil bruge ejendommen som sikkerhed, hvilket betyder, at ejendommen kan blive beslaglagt af långiveren i tilfælde af misligholdelse. For ejendomsmæglerens underwriter indebærer dette at bekræfte, at ejendomsværdien ikke overstiger lånebeløbet. Underwriteren vil bruge vurderingsbeløbet til at vurdere lånets størrelse. Underwriteren vil sandsynligvis ikke godkende finansieringen, hvis lånet af en eller anden grund overstiger ejendommens vurderingsværdi.
Hvordan fungerer underwritingprocessen for fast ejendom?
Underwritingprocessen for fast ejendom kan starte på to måder: når en ansøgning om et lån indsendes, eller når en investor beslutter sig for at færdiggøre underwritingprocessen for en potentiel handel. Oftest vil underwriting blive indledt af en långiver, når en låntager indsender en låneansøgning. Mange traditionelle långivere vil faktisk kræve underwriting, før de udsteder et realkreditlån. Underwritere vil have brug for identifikationsdokumenter og kreditrapporter fra en låntager for at gennemføre en grundig evaluering. Underwriteren vil derefter anmode om en vurdering af ejendommen.
En typisk underwriting-proces kan tage alt fra et par dage til en uge at gennemføre. Den længste del vil være at sørge for, at det nødvendige papirarbejde bliver indsendt rettidigt. Enhver låntager, der håber på at fremskynde dette, bør forberede den nødvendige dokumentation på forhånd og bør være lydhør over for enhver kommunikation fra deres långiver. Det sidste trin i processen er afgørelsen og gennemgangen af eventuelle godkendelsesbetingelser.
Den ejendomsmæssige underwritingproces kan også gennemføres af ejendomsinvestorer, der ønsker at evaluere tilbud selv. Dette indebærer en gennemgang af ejendommens tal gennem en omhyggelig deal analyzer. Faktorer at se på omfatter nettodriftsindtægter, afkast af investeringer og meget mere. Investorer, der vælger at underwrite deres egen handel, vil derefter få den gennemgået af en tredjepart (typisk en mægler eller finansiel rådgiver). Derefter vil investorerne forudse mulige scenarier og planlægge potentielle reaktioner og resultater. For at gøre det klart, at underwriting af fast ejendom selv ikke er en måde at blive godkendt til et lån på. I stedet er det et andet værktøj, der kan bruges til at vurdere risikoen ved en potentiel handel.
Har du en stærk deal analyzer? Dobbelttjek dine tal ved hjælp af vores udlejningsejendomsberegner, her.
Summary
Da investorer forsøger at tilpasse sig den skiftende ejendomsbranche, kan det være let at overse de mindre funktioner i en given handel. Imidlertid er det engagement og stærk opmærksomhed på detaljer, der adskiller kyndige iværksættere fra deres jævnaldrende. Før du nærmer dig din næste ejendom, hvad enten det er en bolig eller en erhvervsejendom, skal du gøre dig bekendt med underwriting-processen for fast ejendom. Denne proces kan hjælpe dig med at undgå potentielt risikable investeringer og finde vellykkede tilføjelser til din portefølje, hurtigere.
Er du klar til at begynde at drage fordel af de nuværende muligheder på ejendomsmarkedet?
Hvad enten du er helt ny til at investere eller har afsluttet et par handler, vil vores nye online ejendomskursus dække alt, hvad du har brug for at vide for at hjælpe dig med at komme i gang med at investere i fast ejendom. Ekspertinvestor Than Merrill forklarer de bedste ejendomsstrategier for at hjælpe dig på vej mod en bedre økonomisk fremtid.
Klik her for at tilmelde dig vores GRATIS 1-dags webinar om fast ejendom og kom i gang med at lære, hvordan du investerer i dagens ejendomsmarked!