成人の子供は、親または他の親族が、子供が主たる住居として使用する住宅の購入および維持費を分担するシェアード・エクイティ・ファイナンスを利用することにより、住宅の所有を取得したり、より高価な住宅を早期に取得したり、他の方法で購入できるよりもより高価な住宅を取得できます (Sec. 280A(d)(3)).
子供は住宅の100%を所有していないため、子供が所有していない住宅の部分については借主となり、その持分を親族から公正な市場価格で借ります。
別荘の規則では、子供または不動産所有者の他の親族による住宅の個人的な使用は、通常、所有者に帰属します（Sec. 280A（d）（2））。 従って、非居住者の個人使用は通常14日または公正賃貸日数の10％のいずれか大きい方を超えるため、その住宅は別荘として扱われ、賃貸料控除は賃貸収入に限定されます。 しかし、その住宅が借主に適正な家賃で貸し出されており、借主の主たる住居として使用されている場合は例外となります（Sec. 280A(d)(3)(A))． この例外は、借主が不動産の持分を所有している場合、その賃貸がシェアード・エクイティ・ファイナンスとして適格である場合にのみ適用されます（Sec. 280A(d)(3)(B))．
シェアード・エクイティ・ファイナンス・アレンジメントとは、2人以上の者が住居の適格所有権を取得し、1人以上の者がその住居を主たる住居として使用する権利を有し、適格所有権を有する他の者に家賃を支払うよう求められる契約です（280A（d）（3）（C）項）。 適格所有権とは、シェアード・エクイティ契約に関する取引で取得する住宅全体とその付属土地について、50年以上にわたって分割されない持分を持つことと定義されています（Sec. 280A(d)(3)(D))。 つまり、50年以上経過する前に処分しても適格となる。 MとLは、息子Bの最初の住宅購入を支援することに同意した。 購入総額は10万ドルで、内訳は頭金2万ドルと住宅ローン8万ドルである。 Bは、契約締結時に決定された、不動産の50％を使用するための公正な賃貸料を支払う。
この取り決めの下、Bは不動産を個人住宅として税務処理し、住宅ローン利息と固定資産税の50％分を差し引く。 彼の使用は両親であるMとLに帰属しないため、両親はこの不動産を賃貸として扱います。 Bから受け取る家賃は申告しなければなりませんが、住宅ローン金利と税金の50％分、支払ったメンテナンス費用、不動産の償却可能額の50％に基づく減価償却費は控除することが可能です。 この不動産で税務上の損失が発生した場合は、パッシブロスルールの対象となります（つまり、損失が発生する可能性があり、費用は別荘ルールの賃貸収入に限定されません）。
注：居住所有者にとっては、住宅ローン利息と不動産税の控除は所有割合に基づいているため、持ち家の所得税のメリットは予想ほど大きくないかもしれません。 しかし、シェアード・エクイティは居住者の現金支出を減らすので、節税よりも重要かもしれません。
注意。 居住者（子）が最終的に非居住者（通常は親）の持分を購入し、賃貸により受動的損失規定の適用を停止された損失が発生すると予想される場合、リース条件の合意時には特別な注意が必要です。通常処分時に認められる受動的損失の停止は、持分が関連者に売却される場合には認められないからです（第469項（g）（1）（B））。
Planning tip: シェアード・エクイティ契約の欠点は、非居住者が住宅を売却する際に Sec. その結果、みなし賃貸に関連する部分について課税対象となる利得が発生します。 また、この売却益には3.8%の純投資利益税が課される可能性があります。 将来の潜在的な利益を排除することを重要視する場合、クライアントは、完全な共同所有ではなく、住宅ローンの保証または連帯保証を考慮する必要があります。 この場合、居住者であるオーナーは、すべての利得を除外することができるはずです（独身納税者の場合は$250,000まで、夫婦合算で申告する場合は$500,000まで）。 しかし、居住者所有者が頭金および/または住宅ローンの支払いのために現金を必要とする場合、これは現実的ではないかもしれません。
このケーススタディは、PPCの高所得者向けタックスプランニングのガイド、19版（2018年3月）、アンソニーJデチェリスとパトリックLヤングから転用されたものである。 発行：トムソン・ロイター/Tax & Accounting, Carrollton, Texas, 2017 (800-431-9025; tax.thomsonreuters.com).
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