オレゴン州の不動産所有者は、不動産売却時のキャピタルゲイン課税を延期するために、内国歳入庁の規則に従い、従来の売却ではなく1031条交換契約を締結することで可能となる場合があります。 1031 Exchange が複雑で常に変化する規則を遵守し、交換中の資金や所有権書類を保護するために、1031 Exchange の参加者は、取引を完了するために適格仲介業者 (Qualified Intermediary, QI) を利用することが要求されています。 QIは受託者としての役割を果たすため、多くの州では、連邦規則の規定に加えて、QIの義務と責任についてさらに規定した法律が制定されています。 オレゴン州もその一つであるが、オレゴン州では、QI は Exchange Facilitator (EF)と呼ばれ る。
Oregon House Bill 3484
オレゴン州の1031交換において、HB 3484はEFの役割について述べています。 HB 3484では、EFは、100万ドルのフィデリティ・ボンドを維持するか、100万ドルの資金または取消不能信用状を金融機関に預けるか、100万ドル以上のフィデリティ・ボンドの被保険者として指名されることが要求されています。 資金が適格エスクロー口座（QEA）に保管されている場合は、フィデリティボンドは必要ありません。 さらに、EF は、25 万ドル以上のエラーズ・アンド・オミッションズ保険に常時加入するか、25 万ドル以上の資金または取消不能信用状を金融口座に預け入れなければなりません。
オレゴン州のEFは、適切なレベルの資金、債券、QEAの使用、保険契約を維持するとともに、「慎重な投資家の基準を満たし、流動性と元本の保存という投資目標を満たす」顧客資金のみを投資対象としなければなりません。 この他にも、慎重な投資家基準の違反に該当する状況があるかもしれませんが、HB3484 では、EF が故意に QI の運用口座と資金を混同した場合、または EF が、リバースまたは繰延改善交換で使用する Exchange Accommodator Titleholder を除く EF と関連する人物に資金を融資またはその他の方法で譲渡した場合、慎重な投資家基準の違反となると明記しています。
さらに、オレゴン州の1031交換規則では、資金はEFに対するいかなる請求に対しても差押えまたは執行の対象ではなく、顧客がEFに資金を委託していない限り、EFは顧客名義の金融口座に金銭を保管してはならないとしています。
オレゴン州におけるEFの義務や責任とともに、EFが行うことを禁じられていることも数多くあります。
- Making a false statement or misrepresentation intended to mislead a client
- Fail to account for monies or property within a reasonable time
- Engage in conduct that constitutes fraud or dishonesty or commit a crime involving fraud, misrepresentation, deceit.The effect of a wrong wrong of money or property in a reasonable time in a reason of time, 横領、資金横領、強盗または窃盗
- Fail to fulfill his or her contractual duty
EF がその義務を果たさず、または HB 3484 の規定のいずれかに違反した場合、損害を受けた顧客は EF が保持することを要求された債券または預金に対して訴訟を起こす権利があります。
Clawback Provision
州外の代替資産を売却した場合、オレゴン州の手放した資産の利益に対して「クローバック」税が課されます。 オレゴン州の不動産を売却し、州外の不動産と交換する納税者は、オレゴン州歳入法第316.738条および第317.327条により、オレゴン州歳入局に年次報告書を提出することが義務付けられています。 これは、オレゴン州における数多くの 1031 交換のルールのうち、通常、適格仲介業者（EF） しか知り得ないものである
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