Fastighetsägare i Oregon som vill skjuta upp skatt på kapitalvinster vid försäljning av en fastighet kan göra det genom att ingå ett avsnitt 1031 Exchange-avtal i stället för att genomföra en traditionell försäljning enligt skatteverkets regler. För att se till att 1031-utbyten uppfyller de komplexa och ständigt föränderliga reglerna och för att skydda medel och ägardokument under utbytet måste deltagarna i ett 1031-utbyte använda sig av en kvalificerad förmedlare (Qualified Intermediary, QI) för att slutföra transaktionen.
QI:s roll är att underlätta, vilket innebär att QI:n tar äganderätten till titlar och medel i besittning och distribuerar dem till rätt parter vid rätt tidpunkt. Eftersom en QI agerar som förvaltare har många enskilda stater antagit lagstiftning utöver den som finns i de federala reglerna som ytterligare dikterar QI:s skyldigheter och ansvar. Oregon är en av dessa stater, men i Oregon kallas en kvalificerad förmedlare för Exchange Facilitator eller EF (Exchange Facilitator). Din EF kommer att vara din guide för att se till att alla regler och krav för ett 1031-utbyte följs.
Oregon House Bill 3484
I ett 1031-utbyte i Oregon tar HB 3484 upp EF:s roll. Enligt HB 3484 måste en EF antingen upprätthålla en trohetsgaranti på 1 miljon US-dollar, deponera medel eller oåterkalleliga kreditbrev till ett värde av 1 miljon US-dollar hos ett finansiellt institut, eller vara listad som en namngiven försäkrad på en trohetsgaranti till ett belopp av minst 1 miljon US-dollar. Det krävs ingen garanti om medlen förvaras på ett kvalificerat spärrkonto (QEA). Dessutom måste en EF ha en försäkring mot fel och försummelser på minst 250 000 US-dollar hela tiden eller deponera medel eller oåterkalleliga kreditbrev på ett finansiellt konto till ett belopp på minst 250 000 US-dollar. EF behöver inte vara licensierad eller registrerad.
Samtidigt med att upprätthålla en lämplig nivå av medel, obligationer, användning av en QEA eller försäkringar, måste en EF i Oregon också endast göra investeringar med klientmedel som ”uppfyller en försiktig investerarstandard och som uppfyller investeringsmålen för likviditet och bevarande av kapitalet”. Även om det kan finnas andra situationer som kvalificerar för en överträdelse av standarden för en försiktig investerare, anger HB 3484 specifikt att standarden för en försiktig investerare överträds om EF medvetet blandar ihop medel med QI:s verksamhetskonto eller om EF lånar ut eller på annat sätt överför medel till någon som är ansluten till eller relaterad till EF, med undantag för Exchange Accommodator Titleholder som används vid omvänt eller uppskjutet förbättringsbyte.
För övrigt anges i 1031-utbytesreglerna i Oregon att medel inte är föremål för kvarstad eller utmätning mot någon fordran som riktas mot EF och EF får inte förvara pengar på ett finansiellt konto i en klients namn om inte klienten har anförtrott medlen till EF.
Samtidigt med de skyldigheter och det ansvar som en EF i Oregon har finns det ett antal saker som en EF är förbjuden att göra, bland annat:
- Göra ett falskt uttalande eller en felaktig framställning i syfte att vilseleda en klient
- Underlåta att redovisa pengar eller egendom inom rimlig tid
- Uppträda i ett beteende som utgör bedrägeri eller oärlighet eller begå ett brott som innefattar bedrägeri, felaktig framställning, bedrägeri, förskingring, förskingring av medel, rån eller stöld
- Underlåter att fullgöra sina avtalsenliga skyldigheter
När en EF underlåter att fullgöra sina skyldigheter eller bryter mot någon av bestämmelserna i HB 3484 har en skadad kund rätt att väcka talan mot de obligationer eller depositioner som krävs för att hållas av EF. Alla rättsliga åtgärder mot en EF måste vidtas i lämplig Oregon Circuit Court.
Clawback Provision
En ”clawback”-skatt tas ut på vinsten av den egendom som överlåtits från Oregon när en ersättningsegendom utanför delstaten säljs. För de skattebetalare som säljer fastigheter i Oregon och ersätter dem med fastigheter utanför delstaten kräver Oregon att skattebetalarna lämnar in en årlig rapport till Oregon Department of Revenue i enlighet med Oregon Revenue Statute Sections 316.738 och 317.327. Detta är bara en av de många regler för 1031-utbyten i Oregon som vanligtvis endast en kvalificerad förmedlare, eller EF, känner till.