När du säljer en affärs- eller investeringsfastighet och får en vinst måste du i allmänhet betala skatt på vinsten vid försäljningstillfället. IRC Section 1031 utgör ett undantag och gör det möjligt för dig att skjuta upp betalningen av skatt på vinsten om du återinvesterar intäkterna i liknande egendom som en del av ett kvalificerat utbyte av likadana tillgångar. Vinsten som skjuts upp i ett utbyte av likadana varor enligt IRC Section 1031 är skatteuppskjuten, men den är inte skattefri.
Utbytet kan omfatta enbart likadan egendom eller så kan det omfatta likadan egendom tillsammans med kontanter, skulder och egendom som inte är likadan. Om du får kontanter, skuldlättnader eller egendom som inte är likadan kan du dock utlösa en viss skattepliktig vinst under det år då utbytet äger rum. Det kan finnas både uppskjuten och redovisad vinst i samma transaktion när en skattebetalare byter till likadan egendom av lägre värde.
Detta faktablad, det 21:a i serien Tax Gap, ger ytterligare vägledning till skattebetalare när det gäller de regler och förordningar som gäller för uppskjutna utbyten av likadana tillgångar.
Vem kvalificerar sig för Section 1031-utbytet?
Ägare av investerings- och affärsfastigheter kan kvalificera sig för ett uppskjutet utbyte enligt Section 1031. Privatpersoner, C-bolag, S-bolag, partnerskap (allmänna eller begränsade), aktiebolag med begränsat ansvar, truster och alla andra skattebetalande enheter kan inrätta ett utbyte av affärs- eller investeringsfastigheter mot affärs- eller investeringsfastigheter enligt avsnitt 1031.
Vilka är de olika strukturerna för ett avsnitt 1031-utbyte?
För att åstadkomma ett avsnitt 1031-utbyte måste det ske ett utbyte av fastigheter. Den enklaste typen av Section 1031-utbyte är ett samtidigt byte av en fastighet mot en annan.
Det uppskjutna utbytet är mer komplicerat men ger flexibilitet. De gör det möjligt för dig att avyttra en fastighet och därefter förvärva en eller flera andra likvärdiga ersättningsfastigheter.
För att kvalificera sig som ett avsnitt 1031-utbyte måste ett uppskjutet utbyte särskiljas från det fall där en skattebetalare helt enkelt säljer en fastighet och använder intäkterna för att köpa en annan fastighet (vilket är en skattepliktig transaktion). Vid ett uppskjutet byte måste i stället avyttringen av den överlåtna egendomen och förvärvet av ersättningsegendomen vara ömsesidigt beroende delar av en integrerad transaktion som utgör ett byte av egendom. Skattebetalare som deltar i uppskjutna byten använder i allmänhet bytesförmedlare enligt bytesavtal i enlighet med reglerna i inkomstskattereglerna. .
En omvänd bytesaffär är något mer komplicerad än en uppskjuten bytesaffär. Det innebär att man förvärvar ersättningsegendom genom en bytesboende titelhållare, hos vilken den är parkerad i högst 180 dagar. Under denna parkeringsperiod avyttrar skattebetalaren sin avstående egendom för att avsluta utbytet.
Vilken egendom är kvalificerad för ett likadant utbyte?
Både den avstående egendom som du säljer och den ersättningsegendom som du köper måste uppfylla vissa krav.
Båda fastigheterna måste innehas för användning i en handel eller ett företag eller för investeringar. Egendom som främst används för personligt bruk, som en huvudbostad eller ett andrahandsboende eller fritidshus, kvalificerar inte för behandling av utbyte av likadana varor.
Båda fastigheterna måste vara tillräckligt likartade för att kvalificera sig som ”likadana varor”. Likadan egendom är egendom av samma art, karaktär eller klass. Kvalitet eller klass spelar ingen roll. De flesta fastigheter kommer att vara likadana som andra fastigheter. Till exempel är en fastighet som är förbättrad med ett hyreshus för bostadsändamål likadan som obebyggd mark. Ett undantag för fastigheter är att egendom inom Förenta staterna inte är likadan som egendom utanför Förenta staterna. Dessutom är förbättringar som överförs utan mark inte likadana som mark.
Fastigheter och personlig egendom kan båda kvalificera sig som bytesobjekt enligt avsnitt 1031; men fastigheter kan aldrig vara likadana som personlig egendom. Vid utbyte av personlig egendom är reglerna för vad som är likadant mer restriktiva än reglerna för fast egendom. Som exempel kan nämnas att bilar inte är likadana som lastbilar.
Finally, certain types of property are specifically excluded from Section 1031 treatment. Section 1031 är inte tillämplig på utbyten av:
-
Inventarier eller handelslager
-
Aktier, obligationer, eller obligationer
-
Andra värdepapper eller skulder
-
Partnerskapsandelar
-
Trustcertifikat
Vilka tidsfrister gäller för att genomföra ett uppskjutet utbyte av likadant slag enligt avsnitt 1031?
Samtidigt som ett liknande utbyte inte behöver vara ett samtidigt byte av fastigheter måste du uppfylla två tidsgränser, annars kommer hela vinsten att vara beskattningsbar. Dessa tidsfrister kan inte förlängas på grund av någon omständighet eller svårighet utom vid presidentens deklarerade katastrofer.
Den första gränsen är att du har 45 dagar på dig från det datum då du säljer den överlåtna fastigheten för att identifiera potentiella ersättningsfastigheter. Identifieringen måste vara skriftlig, undertecknad av dig och överlämnas till en person som är involverad i utbytet som säljaren av ersättningsfastigheten eller den kvalificerade förmedlaren. Det räcker dock inte att meddela din advokat, fastighetsmäklare, revisor eller liknande personer som agerar som ditt ombud.
Ersättningsfastigheter måste beskrivas tydligt i den skriftliga identifieringen. När det gäller fastigheter innebär detta en juridisk beskrivning, en gatuadress eller ett särskiljande namn. Följ IRS riktlinjer för det maximala antalet och värdet av fastigheter som kan identifieras.
Den andra begränsningen är att ersättningsfastigheten måste tas emot och utbytet slutföras senast 180 dagar efter försäljningen av den utbytta fastigheten eller förfallodagen (med förlängningar) för inkomstskattedeklarationen för det beskattningsår då den överlåtna fastigheten såldes, beroende på vilket som inträffar först. Den erhållna ersättningsfastigheten måste i huvudsak vara densamma som den fastighet som identifierats inom den 45-dagarsgräns som beskrivs ovan.
Insitueras begränsningar för uppskjutna och omvända byten?
Det är viktigt att veta att om man tar kontroll över kontanter eller andra intäkter innan utbytet är slutfört kan det leda till att hela transaktionen diskvalificeras från behandling av utbyte av likadana tillgångar och att ALL vinst omedelbart beskattas.
Om kontanter eller andra intäkter som inte är likadana tillgångar tas emot vid utbytets slutförande kommer transaktionen fortfarande att kvalificera sig som ett utbyte av likadana tillgångar. Vinsten kan vara beskattningsbar, men endast till den del av intäkterna som inte är likadan egendom.
Ett sätt att undvika att kontanter eller andra intäkter tas emot i förtid är att använda en kvalificerad mellanhand eller annan utbytesförmedlare för att hålla dessa intäkter tills utbytet är slutfört.
Du kan inte agera som din egen förmedlare. Dessutom kan ditt ombud (inklusive din fastighetsmäklare eller mäklare, investeringsbank eller mäklare, revisor, advokat, anställd eller någon som har arbetat för dig i dessa funktioner under de senaste två åren) inte agera som din facilitator.
Var försiktig i ditt val av kvalificerad intermediär eftersom det på senare tid har inträffat incidenter där intermediärer har förklarat sig i konkurs eller på annat sätt inte har kunnat fullgöra sina avtalsförpliktelser gentemot skattebetalarna. Dessa situationer har resulterat i att skattebetalare inte har uppfyllt de strikta tidsgränser som fastställts för ett uppskjutet eller omvänt utbyte, vilket har diskvalificerat transaktionen från Section 1031 uppskjutande av vinst. Vinsten kan vara beskattningsbar under innevarande år, medan eventuella förluster som skattebetalaren lidit skulle beaktas enligt separata avsnitt i lagen.
Hur beräknar du basen i den nya egendomen?
Det är av avgörande betydelse att du och din skatterepresentant justerar och spårar basen på rätt sätt för att följa bestämmelserna i avsnitt 1031.
Vinsten skjuts upp, men förlåts inte, vid ett utbyte av likadana varor. Du måste beräkna och hålla reda på din bas i den nya egendom som du förvärvade i utbytet.
Basen för egendom som förvärvats i ett Section 1031-utbyte är basen för den egendom som överlåtits med vissa justeringar. Denna överföring av basen från den överlåtna fastigheten till ersättningsfastigheten bevarar den uppskjutna vinsten för senare redovisning. En sidoeffekt är att den resulterande avskrivningsbara basen i allmänhet är lägre än vad som annars skulle vara tillgängligt om ersättningsfastigheten hade förvärvats i en skattepliktig transaktion.
När ersättningsfastigheten slutligen säljs (inte som en del av ett annat byte) är den ursprungliga uppskjutna vinsten plus eventuella ytterligare vinster som realiserats sedan köpet av ersättningsfastigheten skattepliktiga.
Hur rapporterar du Section 1031 Like-Kind Exchanges till IRS?
Du måste rapportera ett byte till IRS på formuläret 8824, Like-Kind Exchanges och lämna in det tillsammans med din skattedeklaration för det år då bytet skedde.
Formulär 8824 innehåller följande uppgifter:
-
Beskrivningar av de utbytta fastigheterna
-
Datum då fastigheterna identifierades och överfördes
-
Ett eventuellt förhållande mellan parterna i utbytet
-
Värdet av det likadana-kind and other property received
-
Vinst eller förlust vid försäljning av annan (icke likartad) egendom som överlåtits
-
Kassa som mottagits eller betalats; skulder som befriats eller övertagits
-
Justerad bas för likadan egendom som överlåtits; realiserad vinst
Om du inte specifikt följer reglerna för utbyten av likadana varor kan du hållas ansvarig för skatter, straffavgifter och ränta på dina transaktioner.
Var försiktig med system
Skattebetalare bör vara försiktiga med personer som förespråkar felaktig användning av utbyten av likadana varor. Typiskt sett är de inte skatteexperter. Försäljningspresentationer kan uppmuntra skattebetalare att byta ut semester- eller andrahandsbostäder som inte uppfyller kraven. Många som förespråkar utbyte av likadana varor hänvisar till dem som ”skattefria” utbyten och inte som ”skatteuppskjutna” utbyten. Skattebetalare kan också få rådet att göra anspråk på ett utbyte trots att de har tagit emot kontantvinsterna från försäljningen.
Kontakta oss för expertråd om utbyte av fastigheter i Bend Oregon. Rådgör alltid med din revisor och din fastighetsexpert.