11 viktiga saker att veta om 1031-byten i Florida

När du säljer en investering och tjänar på försäljningen är transaktionen vanligtvis föremål för skatt på kapitalvinster. Ett 1031-utbyte kan ge dig möjlighet att skjuta upp dessa skatter, förutsatt att du återinvesterar alla försäljningsintäkter i en annan likadan investering.

Ett 1031-utbyte har sitt namn från kapitel 1031 i Internal Revenue Code (IRC) och omfattar vanligtvis försäljning av hyres-, semester- eller investeringsfastigheter, men kan även omfatta försäljning av personlig egendom, såsom flygplan, yachter, konstverk osv. Den här artikeln förklarar 11 viktiga saker du behöver veta om 1031-utbyten i Florida.

Hur fastighetsinvesterare i Florida kan dra nytta av ett 1031-utbyte

Som nämnts ovan kan du med ett 1031-utbyte skjuta upp kapitalvinstskatterna på investeringsfastigheter som du säljer, så länge du återinvesterar alla intäkterna i en annan investeringsfastighet. Så exakt hur gynnar detta dig som fastighetsinvesterare i Florida?

Säg att du gjorde en vinst på 200 000 dollar på försäljningen av en hyresfastighet, för vilken du kommer att ådra dig 70 000 dollar i kapitalvinstskatt. Du skulle då bara ha 130 000 dollar kvar att rulla in i en annan fastighet. Om vi sedan antar att du kommer att behöva lägga 25 % i handpenning på den nya fastigheten och att belåningsgraden är 75 %, skulle du bara kunna köpa en annan fastighet med ett värde på 520 000 dollar eller mindre.

Ett 1031-utbyte skulle dock göra det möjligt för dig att skjuta upp skatteskulden på 70 000 dollar, vilket skulle ge dig 200 000 dollar som du kan återinvestera i köpet av en ersättningsfastighet. Med samma antaganden om handpenning och förhållandet mellan lån och värde som ovan skulle du då kunna köpa en ersättningsfastighet med ett värde på 800 000 dollar, i stället för den fastighet på 520 000 dollar som du annars skulle ha haft råd med.

Vad detta exempel visar är att ett 1031-utbyte kan göra det möjligt för dig att bygga upp förmögenhet snabbare genom att alla dina pengar jobbar för dig i stället för att gå till skatter.

Din 1031-egendom måste ha hållits i affärs- eller investeringssyfte

För att kvalificera dig för ett 1031-utbyte måste egendomen du säljer ha hållits i affärs- eller investeringssyfte. Faktum är att både den egendom som du säljer och din ersättningsegendom måste anses innehas för affärs- eller investeringsändamål. Om så inte är fallet kan IRS neka ditt utbyte.

Med detta sagt kan ett stort antal fastigheter kvalificera sig för ett 1031-utbyte som innehavda för affärs- eller investeringsändamål, till exempel:

1. Land – kvalificerar sig alltid som innehavd för investeringsändamål
2. Commersiell fastighet – detta innebär själva byggnaden, inte själva verksamheten
3. Inkomstproducerande fastighet – en fastighet med uthyrningsverksamhet skulle vara inkomstproducerande och därför kvalificera sig för ett 1031-utbyte som innehavd för affärssyften.

Flips är vanligtvis inte kvalificerade

Allt som rör ett 1031-utbyte bygger på en långsiktig investeringsavsikt. Om ditt mål är omedelbar återförsäljning snarare än långsiktig investering kanske du inte är en bra kandidat för ett 1031-utbyte.

Fastigheter som innehas för återförsäljning eller för att repareras och omedelbart säljas (flip) rekommenderas inte för ett 1031-utbyte, eftersom skattemyndigheten normalt betraktar dem som inventarier snarare än investeringar. Det finns ändå ett par saker du kan göra som kan kvalificera dessa typer av fastigheter för ett 1031-utbyte:

1. Hyr fastigheten till marknadsvärdet för att göra den inkomstbringande
2. Håller fastigheten i minst ett år och ett dygn för att nå den långsiktiga skattesatsen för kapitalvinster.

Det är dock viktigt att notera att om du enbart åstadkommer dessa två saker kommer det inte alltid att göra det möjligt för din fixer-uper eller flip att kvalificera sig för ett 1031-utbyte. Du kan behöva fastställa andra fakta och omständigheter, till exempel en hyreshistorik och avskrivning, också. Du bör därför först rådgöra med en auktoriserad revisor som har erfarenhet av 1031-utbyten.

Ditt 1031-utbyte måste omfatta likadana fastigheter

För att kvalificera dig för ett 1031-utbyte måste både den sålda egendomen och ersättningsegendomen vara likadana. Detta kan vara förvirrande för vissa investerare eftersom de felaktigt tror att detta innebär att de måste återinvestera i samma typ av fastighet som de har sålt – bostadsfastighet mot en annan bostadsfastighet, till exempel.

Detta är dock inte fallet. En likadan fastighet kan vara vilken typ av fastighet som helst. Du kan till exempel sälja en hyresbostadsfastighet och köpa mark, sälja mark och köpa en kontorsbyggnad och så vidare.

Däremot kan du inte sälja en investeringsfastighet och ersätta den med en fastighet som är avsedd för personligt bruk. Vidare kan du inte sälja egendom i USA och sedan skjuta upp skatten genom att återinvestera i en utländsk egendom (eller tvärtom).

Vacation Homes and 1031 Exchanges

I IRS ifrågasätter vanligtvis inte om en bostads- eller semesterfastighet innehas i affärs- eller investeringssyfte om särskilda krav uppfylls när det gäller dess ägande och användning. Dessa krav är följande:

1. För att en överlåten fastighet ska vara kvalificerad måste du ha ägt den i minst 24 månader omedelbart före utbytet. På samma sätt måste du, för att en ersättningsfastighet ska vara kvalificerad, inneha den i minst 24 månader efter utbytet.
2. För varje 12 månader av den kvalificerade ägandeperioden som nämns ovan måste du ha hyrt ut fastigheten till en annan part till ett skäligt marknadsvärde i minst 14 dagar. Du får hyra ut fastigheten till en familjemedlem om familjemedlemmen använder fastigheten som sin primära bostad och betalar en skälig marknadshyra.
3. Du får inte ha ockuperat fastigheten för personligt bruk i mer än 14 dagar eller 10 % av antalet dagar som fastigheten hyrdes ut, beroende på vilket antal som är störst.

Här avses med personlig användning:

1. Användning av dig själv, en familjemedlem eller någon annan som har ett intresse i egendomen.
2. Användning av någon som använder egendomen enligt ett arrangemang som även ger dig möjlighet att använda egendomen i viss utsträckning.
3. Användning av någon som hyr för ett lägre pris än det verkliga marknadsvärdet. Huruvida en bostads- eller semesterfastighet hyrs ut till verkligt marknadsvärde avgörs utifrån alla fakta och omständigheter som fanns när hyresavtalet undertecknades.

En semesterfastighet som inte uppfyller dessa krav kan fortfarande kvalificera sig för ett 1031-utbyte som överlåten eller ersättningsfastighet, men alla andra tillämpliga rättsliga krav måste naturligtvis uppfyllas.

Du måste återinvestera 100 % av försäljningsintäkterna

För att kunna använda ett 1031-utbyte för att skjuta upp all din kapitalvinstskatt måste du återinvestera 100 % av de kontanter som du får från försäljningen av din överlåtna fastighet. Detta innebär att kostnaden för din ersättningsfastighet måste vara lika med eller högre än nettoförsäljningspriset för den fastighet du sålde.

Om du till exempel sålde en strandnära bostadsrättslägenhet för 250 000 dollar måste du för ett giltigt 1031-utbyte spendera minst 250 000 dollar för att köpa en eller flera ersättningsfastigheter, så länge den kombinerade återinvesteringen är lika med eller högre än nettoförsäljningspriset för den bostadsrättslägenhet du sålde.

Om du inte når upp till detta mål kan du kanske använda en del av försäljningsintäkterna för att betala mindre förbättringar av din ersättningsfastighet. På samma sätt kan medel som används för att bygga på ett obebyggt markområde användas för att utjämna ditt byte om du återinvesterar i ett obebyggt markområde. (Se Construction Exchange som nämns nedan)

Om du köper en ersättningsfastighet av lägre värde kommer du endast att kvalificera dig för att genomföra ett partiellt utbyte och alla pengar som inte spenderas kommer att beskattas enligt gällande skattesats.

Det är också viktigt att notera att 1031-utbyten är skatteuppskjutna och inte skattefria. Om du så småningom bestämmer dig för att sälja din ersättningsfastighet måste du betala de skatter som du tidigare skjutit upp, såvida du inte rullar över intäkterna till ett annat 1031-utbyte.

Du måste använda dig av en kvalificerad mellanhand

För att lyckas skjuta upp skatterna med ett 1031-utbyte får du inte röra försäljningsintäkterna från din avstående fastighet. Istället måste du använda en kvalificerad mellanhand och låta dem sköta överföringen av medel åt dig, annars riskerar du att ditt 1031-utbyte inte godkänns.

Att arbeta med en kvalificerad mellanhand (QI), även kallad 1031 facilitator, agent eller utbytare, är viktigt för ditt 1031-utbyte, eftersom det krävs av IRS för att framgångsrikt slutföra en uppskjuten skatteuppskjutningstransaktion.

QI:s roll i ditt 1031-utbyte kommer att vara följande:

• Utarbeta de dokument som krävs för ditt 1031-utbyte
• Hålla och skydda dina 1031-försäljningsintäkter mellan försäljningen av din överlåtna fastighet och köpet av din ersättningsfastighet.
• Arbeta nära tillsammans med dig för att se till att det nödvändiga pappersarbetet fylls i på rätt sätt och att alla lagstadgade tidsfrister hålls.
• Guide dig genom 1031-utbytesprocessen och se till att alla krav för ett giltigt 1031-utbyte är uppfyllda, vilket sedan gör det möjligt för dig att skjuta upp din skatt.

Vem kan agera som din kvalificerade förmedlare

I IRC säger inte vem som kan agera som QI för ett 1031-utbyte, men den säger vem som inte kan göra det. Exempel på parter som inte kan agera som din QI är:

• Din advokat
• Din CPA
• Din fastighetsmäklare
• Din arbetsgivare
• Din anställd
• Dina familjemedlemmar

Syftet med IRC är att se till att den part som innehar din avkastning är genuint neutral och inte har någon agentrelation med dig. Så det viktigaste är att din QI ska vara en neutral tredje part. Alla som har haft ett agent- eller förtroendeförhållande med dig under de senaste två åren är automatiskt diskvalificerade från att agera som din QI.

Datum för 1031-utbytet

Du har 180 kalenderdagar på dig från den dag då försäljningen av din överlåtna fastighet stängs för att stänga din ersättningsfastighet. Du har dock bara 45 kalenderdagar på dig att identifiera potentiella ersättningsfastigheter som du vill köpa och formellt lämna in denna lista till din QI.

Det finns inga undantag eller förlängningar som ges för vare sig identifieringsperioden på 45 dagar eller slutdatumet på 180 dagar. Missar du någon av dessa tidsfrister kommer ditt 1031-utbyte inte att godkännas.

Identifiering av ersättningsfastigheter i ditt 1031-utbyte

Det finns tre regler som styr hur du kan identifiera potentiella ersättningsfastigheter som du vill köpa i ett 1031-utbyte:

1. The 3 Property Rule – gör det möjligt för dig att identifiera tre fastigheter av valfritt värde som potentiella ersättningsfastigheter.
2. 200 %-regeln – gör det möjligt för dig att identifiera fler än tre potentiella fastigheter att köpa, men deras sammanlagda värde får inte överstiga 200 % av vad din överlåtna fastighet såldes för.
3. 95 %-regeln – gör det möjligt för dig att identifiera ett valfritt antal fastigheter, oavsett värde, men du måste avsluta köpet på 95 % av det totala beloppet som identifierats.

Du behöver inte vara i escrow eller ha ett kontrakt på någon av de fastigheter som du vill identifiera som potentiella ersättningsfastigheter. Du måste dock formellt identifiera dem till din QI inom den tillåtna 45-dagarsperioden.

När identifieringsperioden på 45 dagar har gått ut får du bara köpa fastigheter som du formellt har identifierat på din 45-dagarslista. Om du av någon anledning inte kan köpa någon av dessa fastigheter kommer ditt utbyte att avvisas, och du kommer att bli föremål för kapitalvinstskatt på försäljningen av din överlåtna fastighet.

Typer av 1031-utbyten

Det finns 4 grundläggande typer av 1031-utbyten som kan användas av fastighetsinvesterare i Florida:

1. Simultaneous Exchanges
2. Delayed Exchanges
3. Reverse Exchanges
4. Construction Exchanges

Simultaneous Exchanges

Ett simultant utbyte innebär att investeraren stänger escrow på fastigheten som de sålde och deras ersättningsfastighet på samma datum. Ett samtidigt utbyte är den äldsta formen av 1031-utbyte. Faktum är att före 1991 var de flesta 1031-byten samtidiga byten där en skattebetalare bytte egendom direkt med en annan skattebetalare.

Ett samtidigt byte fungerar utmärkt om du och en annan part har varsin egendom som den andra vill ha. Om till exempel två jordbrukare har jordbruksmark som den andra vill ha kan de två i princip byta fastigheter, och i vissa fall till och med utan att involvera en QI eller någon annan tredje part.

Delayed Exchanges

Ett fördröjt utbyte, även kallat forward exchange eller uppskjutet utbyte, är i allmänhet det som man hänvisar till när man diskuterar ett 1031-utbyte och är den vanligaste typen av 1031-utbyte som genomförs. Vid ett fördröjt utbyte säljer man en kvalificerad fastighet en dag och köper en kvalificerad ersättningsfastighet någon gång inom 180 dagar senare.

De flesta strukturerar sina 1031-utbyten som fördröjda utbyten eftersom det ger dem tid och flexibilitet att sälja den fastighet som de vill avstå från till en part och sedan köper den ersättningsfastighet som de vill ha från en annan part.

Reverse Exchanges

På dagens fastighetsmarknad kan det ta lång tid att sälja din nuvarande fastighet, men du vill inte missa möjligheten att förvärva en ny fastighet när priset är rätt. Ett omvänt byte kan göra det möjligt för dig att ta tillfället i akt när du ser en bra affär.

Vad mer, ett omvänt byte kan vara användbart när du redan har lagt ett bud på en ersättningsfastighet, men den fastighet du vill avstå från säljer inte så snabbt som du räknat med. Med ett omvänt byte kan du nämligen först köpa en ersättningsfastighet och sedan senare skjuta upp skatten på försäljningen av den avstående fastigheten, förutsatt att den säljs inom 180 dagar.

Ett omvänt byte kan vara ett utomordentligt kraftfullt verktyg för en investerare som måste agera på köpet av en ny fastighet omedelbart. Men eftersom bankerna inte alltid ger lån för omvända byten och du inte kommer att ha pengar från försäljningen av din överlåtna fastighet (eftersom du inte har sålt den ännu), är ett omvänt byte vanligtvis bara ett alternativ för dem som har mycket kontanter att köpa med eller som är villiga att gå till en hård pengalångivare för att finansiera köpet. Av denna anledning utgör omvända byten endast cirka 5 % av alla 1031-byten.

Byggnadsutbyte

Ett byggnadsutbyte, även kallat förbättrings- eller byggnadsutbyte, kan göra det möjligt för en investerare att köpa mark och bygga en ersättningsfastighet enligt sina egna specifikationer så att de får exakt den ersättningsfastighet som de behöver och vill ha.

Så här fungerar ett byggnadsutbyte:

Du säljer den fastighet som du vill avstå från och intäkterna överförs till din QI. Sedan hittar du en bit råmark eller en fastighet som behöver renoveras och förhandlar fram det lägsta pris du kan få. Men i stället för att själv slutföra köpet av fastigheten ger du istället din QI befogenhet att förvärva fastigheten åt dig.

Din QI innehar sedan äganderätten till fastigheten under resten av utbytesperioden och använder resten av dina utbytesmedel för att betala för byggnation eller förbättringar av ersättningsfastigheten. När byggnationen har slutförts överförs den förbättrade fastigheten till dig som ersättningsfastighet.

Ett byggnadsutbyte kan också utföras som ett omvänt byggnadsutbyte, där din QI köper fastigheten för din räkning och påbörjar förbättringar innan din överlåtna fastighet har sålts.

Konsultera en erfaren fastighetsmäklare i Florida

Med rätt hjälp kan ett 1031-utbyte vara en mycket enkel process och göra det möjligt för dig att åtnjuta fördelen med att skjuta upp 100 % av dina kapitalvinstskatter. Detta kommer i sin tur att göra det möjligt för dig att låta alla dina pengar arbeta för dig, så att du kan bygga upp förmögenhet snabbare.